Cálculos de calificación del comprador de vivienda

Calificación del comprador

Bob es un agente de bienes raíces cuyo cliente, Tom, gana $ 60,000 al año. Bob no tendría sentido mostrarle a Tom casas que son imposibles o muy difíciles de pagar para Tom. Hay una guía disponible para que los agentes la utilicen para estimar el monto de la hipoteca que puede obtener el cliente. Echemos un vistazo a cómo Bob puede calcular las razones financieras de Tom para averiguar qué es asequible en su situación.

Ratios de ingresos y gastos

Una regla general es que el pago total de la casa del propietario, que incluye capital, intereses, impuestos y seguro, no exceda el 28% de sus ingresos. La relación de ingresos y gastos compara los ingresos de un comprador con el porcentaje de esos ingresos que se destina a los gastos de la vivienda. La fórmula multiplica el porcentaje máximo de gastos de la vivienda por los ingresos del comprador. Dado que Tom gana $ 60,000 al año, el 28% de sus ingresos son $ 16,800 al año o $ 1,400 al mes.

Esa cifra de $ 1,400 al mes le da a Bob una buena idea de lo que Tom puede pagar. Si Tom quiere obtener una hipoteca típica a 30 años, podrá pagar un precio de compra mayor en comparación con una hipoteca a 15 años. Además de la duración del plazo del préstamo, el monto exacto del precio de compra de la vivienda dependerá de las tasas de interés, los impuestos a la propiedad y los costos del seguro. Las hipotecas de tasa ajustable pueden permitir a Tom comprar una casa más cara ahora, pero es un riesgo significativo porque no podrá pagar la casa cuando las tasas de interés suban.

¿Por qué es tan importante esta relación? En primer lugar, los bancos no aprobarán un préstamo para un comprador que probablemente incumpla ese préstamo. En segundo lugar, incluso si un comprador técnicamente puede pagar la casa, es posible pedir prestado tanto que el comprador se vuelva pobre . En este caso, el comprador tiene tantos ingresos que se destinan simplemente al pago de la hipoteca que se vuelve imposible hacerse cargo de otras responsabilidades y objetivos financieros, como ahorros para la jubilación, matrícula universitaria para niños, vacaciones, etc.

Relación deuda-ingresos

Muchos propietarios todavía tienen deudas, como préstamos para estudiantes, notas de automóvil y tarjetas de crédito personales. Estos costos mensuales reducen la cantidad de dinero que se puede gastar en una casa sin convertirse en pobre. Diferentes prestamistas permitirán que solo una cierta parte de los ingresos de Tom se destine a todos los pagos de la deuda, incluida la casa. La relación deuda-ingresos es una relación de la suma de los pagos mensuales de la deuda de Tom que se retiran de sus ingresos mensuales. Una regla general típica para los prestamistas es no exceder una relación deuda-ingresos del 36%. Mientras tanto, los programas garantizados por el gobierno como Fannie Mae permiten hasta un 45% en los casos en que el comprador tiene un historial crediticio excepcional.

Usando la tasa de préstamo de Fannie Mae del 45%, Bob ve que los pagos mensuales totales de la deuda de Tom, incluida la casa, no pueden exceder los $ 2250. La fórmula se ve así:

$ 60 000 X 0,45 = $ 27 000; $ 27,000 / 12 = $ 2,250

Si Tom tiene un pago mensual del automóvil de $ 300 y un préstamo estudiantil de $ 200 al mes, eso reducirá su pago hipotecario potencial máximo en $ 500. Ahora solo puede pedir prestado $ 1,750 de acuerdo con la relación deuda-ingresos con la tasa de préstamo de Fannie Mae. Si la casa deseada por Tom da como resultado un pago mensual superior a $ 1,750, necesitaría hacer un pago inicial mayor. Esto reduciría la cantidad de dinero prestada para la hipoteca y, a su vez, reduciría el pago mensual. Es importante recordar que estas fórmulas consideran para qué puede calificar Tom. No es necesariamente una garantía de que realmente pueda pagar la casa, ya que la asequibilidad depende de su estilo de vida y presupuesto.

Resumen de la lección

Los agentes inmobiliarios pueden calificar a los compradores evaluando cuánto del pago hipotecario mensual puede pagar el comprador. El pago inicial del comprador, más su capacidad para pagar la hipoteca cada mes, determina qué tan cara puede ser la casa. Los prestamistas utilizarán dos razones financieras para considerar la capacidad de un prestatario para pagar el préstamo.

La relación de ingresos y gastos identifica un límite de cuánto de los ingresos mensuales de un comprador debe destinarse al pago de una casa. Una cantidad común es el 28%. Esto evita que una casa se convierta en un gasto tan grande que el comprador se vuelva pobre . La relación deuda-ingresos se utiliza para determinar cuánto de un pago mensual puede pagar un comprador dadas otras deudas existentes, como préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes y deudas de tarjetas de crédito. Es importante tener en cuenta que, si bien los prestamistas utilizarán estas cifras para determinar los límites superiores de un préstamo, no significa que un comprador pueda pagar la casa sin convertirse en pobre.