Cálculos financieros relacionados con préstamos

Cálculos financieros en préstamos

Fred está buscando una hipoteca para su nueva casa, pero como es la primera vez que compra una casa, no está seguro de lo que significan todos estos números. El agente hipotecario de Fred, Bob, menciona una serie de términos como préstamo a valor y APR, y comienza a hablar sobre cómo se calculan los pagos del préstamo. Fred le pide a Bob una explicación laica de cómo funciona todo y cómo se calculan estas cantidades. Veamos cómo el agente hipotecario de Fred intenta explicar estas fórmulas y cómo se calculan.

Préstamo a valor

Bob explica que en cada hipoteca el banco quiere saber la relación entre el valor de la propiedad y el saldo pendiente del préstamo. La relación préstamo-valor (LTV) permite a los prestamistas visualizar fácilmente cuál es el porcentaje de capital o capital frente al monto de la hipoteca. La fórmula se ve así:

LTV = saldo de la hipoteca / valor de tasación de la propiedad

Entonces, si la casa se tasa y se vende por $ 100,000 y Fred pone $ 25,000 como pago inicial, la hipoteca es de $ 75,000. Si miramos $ 75,000 sobre un valor tasado de propiedad de $ 100,000, tenemos un LTV del 75%. Un LTV del 75% significa que la casa tiene un 25% de capital.

La razón por la que los prestamistas se preocupan por el LTV es el riesgo de que el prestatario no realice los pagos. Si se ejecuta la hipoteca de la casa, el prestamista quiere equidad en la propiedad para poder vender la casa por más del saldo restante de la hipoteca. Cuanto mayor sea el LTV, más riesgo asume el prestamista.

Tasa de porcentaje anual

Fred ve algo en el anuncio del préstamo que lo confunde un poco. ¿Por qué dice que la tasa de interés es 4.2 y la APR es 5.506? ¿No es lo mismo la tasa de porcentaje anual y la tasa de interés? De ningún modo. La tasa de interés la fija el prestamista. La APR toma en cuenta el costo total de financiamiento durante la vigencia del préstamo, lo que nos da una tasa de interés efectiva.

Las hipotecas tienen gastos de apertura. A diferencia de un préstamo para automóvil, el prestatario tiene que pagar una tarifa incluso para obtener el préstamo. Esta tarifa a menudo se incluye en la hipoteca. La hipoteca de Fred tiene un cargo inicial de $ 1,000, pero esta cantidad puede variar según el prestamista y el préstamo en particular. APR representa la capitalización de intereses y esta tarifa adicional. Ese cargo inicial de $ 1,000 se pagará un poco cada mes más los intereses durante los 30 años completos de este préstamo. Este es un método para calcular la APR sin usar una calculadora financiera.

APR = (2 x número de pagos por año x cargos financieros totales) / (fondos del préstamo original x número total de pagos + 1)

(2 X 12 X 57.795,10) / (76.000 X 360 +1)

(24 X 57.795,10) / (76.000 X 361)

1.387.082,4 / 27.436.000

0.50557

APR = 5.056

Note que la APR es casi un uno por ciento más alta. Esto se debe a que esa tarifa inicial de $ 1,000 se ha incorporado al préstamo y luego se ha pagado durante los 30 años de vida del préstamo. Tal vez Fred debería considerar pagar la tarifa inicial por adelantado en lugar de tomar $ 1,000 adicionales en el préstamo.

Cálculo del pago del préstamo

A continuación, Fred quiere saber cómo se calcula el pago de su préstamo cada mes y cuál será. Bob le muestra la siguiente fórmula:

Pago de hipoteca = P { i (1 + i ) ^ n } / {(1 + i ) ^ n – 1}

P significa capital, que sería el préstamo original de $ 76 000.

i es para la tasa de interés mensual, que es la tasa de interés anual dividida por 12 meses

n es el número de meses. El préstamo de refinanciamiento de Bob a 30 años tendría 360 pagos mensuales durante su vigencia.

Entonces, comenzamos con el préstamo de $ 76,000, que incluye tanto la tarifa inicial como el resto del precio de compra. Una tasa de interés de 4.2% dividida por 12 nos da una tasa de interés mensual de 0.35%. Conectemos esto a la fórmula. Para facilitar la lectura, guardaremos el valor P de $ 76 000 hasta que hayamos resuelto el resto de la fórmula.

0,0035 (1 + 0,0035) ^ 360 / (1 + 0,0035) ^ 360-1

0,0035 (1,0035) ^ 360 / 1,0035 ^ 360-1

0,0035 (3,5177) / 3,5054

0.0123 / 3.5054

0,00350887

Ahora volvamos a poner P en la ecuación

$ 76 000 X 0,00350887

Pago mensual = $ 266.67

Los $ 266,67 serán lo que Fred pagará cada mes para cubrir el reembolso del principal más los intereses.

Resumen de la lección

Hemos desglosado tres cálculos financieros principales relacionados con los préstamos. La relación préstamo-valor compara la proporción del saldo pendiente del préstamo con el valor de la propiedad. La tasa de porcentaje anual (APR) muestra el costo real de financiamiento mediante el cálculo de la tasa de interés efectiva una vez que se contabilizan las tarifas de préstamos. Por último, hemos visto el cálculo del pago del préstamo y hemos mostrado cómo se determinan los pagos mensuales en un préstamo a tasa fija a 30 años.