Rodrigo Ricardo

Cómo se aplica el estatuto de fraude a las transacciones inmobiliarias

Publicado el 26 septiembre, 2020

Estatuto de Fraudes y Ventas de Bienes Raíces

Bill y Ted son viejos amigos, y Ted se mudará a la ciudad de Bill por un nuevo trabajo. Bill está vendiendo su casa y Ted se ofrece a comprarla por el precio que pide Bill. Bill está de acuerdo y se dan la mano para sellar el trato. Unas semanas después, Bill le dice a Ted que ha cambiado de opinión porque alguien vino con una oferta más alta.

Ted está marcado y quiere hacer cumplir el contrato, pero no tiene suerte debido al estatuto de fraudes. El estatuto de fraudes es una ley en cada estado que exige que, para ser ejecutables, ciertos contratos deben estar por escrito y estar firmados por la persona contra la cual se buscará la ejecución del contrato.

Casi todas las transferencias de un interés en bienes raíces se encuentran bajo el estatuto de fraude. Es por eso que Ted no tiene suerte. Puede que él y Bill se hayan dado la mano, pero Ted necesita tener un acuerdo de compra por escrito firmado por Bill para cumplir con el estatuto de fraudes. Si lo hiciera, podría demandar a Bill para hacer cumplir el acuerdo de compra.

Tenga en cuenta que la transferencia de una participación en bienes raíces no se limita a una venta que transfiere toda la propiedad de la propiedad a otra persona. Por ejemplo, la escrituración de derechos mineros sobre bienes raíces requiere una escritura firmada. Además, otorgar una hipoteca a un prestamista es una transferencia de un interés en bienes raíces y debe estar por escrito firmado. Asimismo, otorgarle a su vecino una servidumbre, como el derecho a construir un camino de entrada en parte de su terreno, también requiere una escritura firmada.

Aplicación a arrendamientos

El estatuto de fraude se extiende también al arrendamiento de bienes raíces. Cualquier contrato de arrendamiento que no termine dentro de un año a partir de su inicio debe ser por escrito. En otras palabras, los arrendamientos de más de un año deben cumplir con el estatuto de fraudes. Si el contrato de arrendamiento es por un día menos de un año, no necesita un contrato de arrendamiento firmado (aunque debería obtener uno de todos modos).

Digamos que Ray, el inquilino, y Larry, el arrendador, acuerdan verbalmente que Ray puede alquilar un apartamento mes a mes. Se trata de un arrendamiento periódico en el que se considera que el contrato de arrendamiento de Ray se renovará automáticamente cada mes, a menos que él o el arrendador hayan notificado que el contrato se rescindirá. El día de la mudanza, Larry cambia de opinión y se niega a permitir que Ray se mude.

Ray puede hacer cumplir el contrato de arrendamiento porque un arrendamiento periódico como el de Ray no necesita estar por escrito siempre que el período relevante no sea más de un año, incluso si Ray ocupa el apartamento durante más de un año. Esto se debe a que el contrato de arrendamiento puede rescindirse técnicamente al final de cada período, pero se renueva automáticamente si nadie notifica la rescisión. Dado que el contrato de arrendamiento es de mes a mes, queda fuera del alcance del estatuto. Sin embargo, tenga en cuenta que si el período relevante es superior a un año, el estatuto de fraude requiere un contrato de arrendamiento firmado.

Excepciones

El cumplimiento parcial es una excepción al estatuto en el que un tribunal hará cumplir un contrato si una de las partes lo ha cumplido parcialmente. El grado de cumplimiento requerido para que se aplique la excepción varía de un estado a otro y si la parte que busca la ejecución es el vendedor o el comprador. Generalmente, si un vendedor otorga la propiedad inmobiliaria al comprador, y el comprador acepta la escritura, un tribunal exigirá el pago del precio de compra.

Los estados varían en el grado de cumplimiento parcial del comprador necesario para que se aplique la excepción. Algunos estados requieren que el comprador esté en posesión de la tierra y algunos estados exigen tanto el pago como la posesión. Algunos estados aplicarán la excepción si el comprador está en posesión del inmueble y lo ha mejorado sustancialmente, como construir una casa en un lote. Finalmente, algunos estados consideran que ningún grado de desempeño parcial es suficiente.

El estoppel promisorio también es una excepción al estatuto de fraude. Estoppel promisorio es un principio legal que permite a un tribunal hacer cumplir una promesa que de otro modo no se podría hacer cumplir para evitar un resultado injusto. Para que se aplique el impedimento promisorio, debe haber una promesa en la que usted haya confiado razonablemente en su detrimento. Volvamos a Bill y Ted como ejemplo.

Ted vivía en una ciudad a unas 200 millas de la casa que Bill prometió venderle. Bill acepta un cheque de Ted de $ 1,000 como pago inicial. Ted inmediatamente vende su casa para recaudar fondos suficientes para pagarle a Bill el saldo del precio de compra. Ted aparece en la fecha de venta acordada con un camión de mudanzas lleno de todos sus enseres domésticos y comienza a mudarse con la llave que Bill le dio. Bill llega al sitio y le dice a Ted que el trato está cancelado porque recibió una oferta mejor. Bajo estos hechos, podemos ver que Ted probablemente ha confiado razonablemente en la promesa de Bill y ciertamente lo ha hecho en detrimento suyo. Un tribunal puede hacer cumplir el contrato aplicando la doctrina del estoppel promisorio.

Una última excepción digna de mención es la admisión bajo juramento . Esta excepción es bastante simple. Si Bill admite bajo juramento que llegó a un acuerdo para vender su casa a Ted, un tribunal puede hacer cumplir el contrato basándose en esa admisión.

Resumen de la lección

El estatuto de fraudes es una ley promulgada en todos los estados que requiere que ciertos acuerdos estén por escrito y firmados por personas contra las cuales se puede solicitar la ejecución del contrato. El estatuto se aplicará a cualquier transferencia de una participación en bienes raíces y a los arrendamientos con una duración superior a un año. Las excepciones relevantes al estatuto para las transacciones de bienes raíces incluyen el cumplimiento parcial, la preclusión y la admisión.

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