Defeasance en Bienes raices: Cláusulas hipotecarias y de equidad

Destrucción

Frank es un inversor de bienes raíces comerciales que se especializa en ubicaciones como centros comerciales y pequeños centros comerciales. Su estrategia comercial depende en gran medida de poder obtener hipotecas para las propiedades y luego utilizar los alquileres de sus inquilinos para pagar esos préstamos.

Dado que Frank es bastante bueno comprando propiedades a bajo precio, a menudo puede pagar los préstamos antes de tiempo. Desafortunadamente, las multas por pago anticipado que vienen con los préstamos comerciales crean un serio lastre para el rendimiento de su inversión. Echemos un vistazo a cómo Frank puede utilizar las cláusulas de anulación a su favor en este tipo de situaciones.

Definición

Una cláusula de anulación es una disposición de un acuerdo de hipoteca que establece que el prestatario recibirá el título completo de la propiedad una vez que se cumplan los términos de la hipoteca. En otras palabras, una vez que Frank paga una propiedad, es el único propietario y el banco ya no podrá ejecutar la hipoteca. Esto significa que el valor de la propiedad ahora es igual a su capital, ya que ya no existe una obligación de préstamo.

Propósito del uso de cláusulas de anulación

Digamos que Frank tiene un saldo pendiente de alrededor de $ 81,000 en una hipoteca con una tasa de interés del 5% y que le quedan 20 años de pagos. Dado que originalmente obtuvo un préstamo a 30 años, su pago mensual es de $ 537. Le gustaría pedir prestado contra la propiedad para hacer mejoras y tal vez hacer un pago inicial para otro edificio, pero el prestamista que quiere usar requiere que él sea el único en el título.

El dilema de Frank es que las multas por pago anticipado de su préstamo existente reducirán seriamente los ahorros que puede obtener de su prestamista preferido. Esto se debe a que los préstamos comerciales generalmente se titulizan o se combinan con otros préstamos como un producto de inversión. Si los prestatarios liquidaran sus préstamos antes de tiempo, estos valores no podrían pagar los rendimientos que esperan los inversores. Las multas por pago anticipado disuaden a los prestatarios de cancelar sus préstamos antes de tiempo y ayudan a cubrir los pagos a los inversores cuando los prestatarios realmente cancelan los préstamos.

Aquí es donde una cláusula de anulación modificada puede resultar útil. Los inversores de bienes raíces comerciales a menudo utilizan una cláusula de anulación que permite intercambiar un activo que fluye en efectivo como garantía del préstamo. Frank podría comprar suficientes valores del Tesoro de EE. UU. En una cantidad que liquidaría el saldo del préstamo y cubriría el interés restante adeudado a los inversores. La cuenta con esos fondos se utilizaría entonces como garantía en lugar de los bienes raíces. Las circunstancias del mercado en esta situación hipotética son tales que a Frank le resulta más barato comprar suficientes bonos del Tesoro para generar los pagos requeridos que pagar las multas. Y es probable que el prestamista esté de acuerdo con esto porque los valores del Tesoro de los Estados Unidos se consideran una inversión más segura que los bienes raíces porque representan un pago gubernamental garantizado.

Frank ahora tiene el título exclusivo del edificio y una cuenta bancaria llena de bonos del Tesoro de Estados Unidos que generan suficientes intereses cada mes para realizar los pagos acordados. Evita la multa por pago anticipado y ahora tiene la capacidad de aprovechar completamente el capital en el edificio.

Resumen de la lección

Una cláusula de anulación explica cómo el título pasa al prestatario una vez que se cumplen los términos de la hipoteca, generalmente mediante el pago de la hipoteca durante un número acordado de años. Los inversores de bienes raíces comerciales pueden utilizar una cláusula de anulación modificada en sus contratos hipotecarios para permitir un intercambio de garantía en algún momento durante el préstamo. Una técnica común consiste en que el prestatario compre una cantidad suficiente de valores del Tesoro de los EE. UU. Para liquidar el saldo pendiente y satisfacer los intereses que los inversores habrían recibido si el préstamo no se cancelara anticipadamente. Por lo general, esto se hace para evitar multas por cancelar el préstamo antes de tiempo. Existen multas por pago anticipado porque cuando las hipotecas se titulizanen productos de inversión para los que los inversores esperan una determinada tasa de rendimiento durante un determinado período de tiempo. Los pagos anticipados reducen la cantidad de dinero que reciben los inversores.