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Diferenciar entre sistemas de grabación y registro

Publicado el 25 septiembre, 2020

Importancia de los registros de propiedad inmobiliaria

Muchas personas pueden tener interés o participación en una propiedad inmobiliaria. Tomemos, por ejemplo, una residencia unifamiliar de reciente construcción que está a la venta por parte del desarrollador. Obviamente, el desarrollador de bienes raíces tiene un interés de propiedad en la tierra, pero eso es casi seguro que no es todo. El promotor probablemente tenga un préstamo para la construcción garantizado por una hipoteca sobre la propiedad. Los subcontratistas no remunerados como plomeros, carpinteros y electricistas pueden tener gravámenes de mecánicos sobre la propiedad. Una empresa de servicios públicos probablemente tenga una servidumbre sobre la propiedad para las líneas eléctricas. Si el desarrollador no se ha mantenido al día con los impuestos a la propiedad, el gobierno puede tener un gravamen fiscal sobre la propiedad. De hecho, si el desarrollador tiene un fallo judicial en su contra, el demandante puede haber presentado un embargo preventivo sobre la propiedad.

No es tan importante para los propósitos de esta lección comprender qué son todos estos tipos de cosas, pero es importante saber que pueden afectar negativamente el valor de la propiedad inmobiliaria y el interés del comprador en la propiedad. En consecuencia, es muy importante que los compradores potenciales y sus prestamistas puedan conocer de manera confiable todos los problemas potenciales que pueden afectar la propiedad. Aquí es donde entran en juego los registros inmobiliarios.

Los registros públicos de bienes raíces le permiten identificar posibles defectos de título y gravámenes sobre los bienes raíces. Un defecto de título es algo en la cadena de títulos de propiedad que puede poner en disputa la propiedad de la propiedad por parte del comprador. Una cadena de título es la serie de documentos a lo largo del tiempo que se ha utilizado para transferir el inmueble de una persona a otra. Un gravamen es un reclamo contra la propiedad por parte de otro o una carga o restricción impuesta sobre la parcela. Por ejemplo, una servidumbre de servicios públicos que otorga a una compañía eléctrica el derecho de instalar líneas eléctricas en la propiedad es un gravamen. Asimismo, una hipoteca es un gravamen porque el prestamista tendrá derecho a ejecutar la hipoteca si el préstamo subyacente a la hipoteca entra en incumplimiento.

Sistemas de registro de propiedades

La mayoría de los estados de los EE. UU. Utilizan un sistema de grabación , que se crea mediante la promulgación de un esquema legal conocido como ley de grabación . Bajo un sistema de registro, las personas con algún interés o reclamo en una parcela particular de bienes raíces registrarán un documento con la agencia gubernamental pertinente, generalmente el oficial de registro del condado o el registrador de escrituras, documentando el reclamo o interés. Los índices están disponibles para que las personas puedan encontrar y revisar todos los instrumentos legales registrados (es decir, los documentos) relacionados con una parcela de tierra.

Una vez que se registra algo, la ley generalmente sostiene que el público, incluidos los compradores potenciales y sus prestamistas, recibirán una notificación implícita de la grabación y del reclamo o interés subyacente sobre la propiedad. Por ejemplo, si una servidumbre de servicios públicos está debidamente registrada, tomará la propiedad sujeta a la servidumbre incluso si en realidad no lo sabía porque tiene un aviso constructivo. El registro público le da un aviso constructivo porque una persona razonable habría buscado en los registros públicos y habría encontrado la servidumbre.

Sistemas de registro de propiedad

Algunos estados han utilizado un sistema de registro de tierras conocido como Sistema de Título de Torrens . Según el sistema de Torrens, el propietario de un inmueble puede solicitar que se registre el título del inmueble. Un funcionario llamado examinador de títulos examinará el historial del título para determinar si existen defectos en el título. Si el examinador está convencido de que el título está limpio, el Registrador de títulos (el funcionario que mantiene los registros de propiedad) registrará la tierra y emitirá un Certificado de título . Un Certificado de título anulará todos los reclamos sobre la propiedad que no se registraron o declararon en el momento en que se registró la tierra. Una vez registrado, todos los documentos relacionados con la propiedad se presentarán ante el Registro de títulos.

Si el propietario vende su propiedad, el Certificado de Título proporciona evidencia suficiente de un buen título. Si se comete un error al examinar el título, un fondo de seguro paga a cualquiera que tenga un reclamo legítimo sobre la propiedad, asegurando así que el propietario actual no pierda su tierra registrada.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Los registros de bienes raíces disponibles al público ayudan a reducir el riesgo de transacciones de bienes raíces, lo que ayuda a garantizar que los compradores y sus prestamistas sepan en qué se están metiendo.

Los registros inmobiliarios se gestionan mediante un sistema de registro o bajo un sistema de títulos de Torrens . En un estado que utiliza un sistema de registro, los documentos relacionados con una parcela particular de bienes raíces se registran en una agencia gubernamental, generalmente el registrador del condado. Puede encontrar reclamaciones, posibles defectos de título y gravámenes buscando en varios índices y revisando los documentos registrados a los que se hace referencia en ellos. La ley, en la mayoría de los casos, acusa a todos con un aviso constructivo de cualquier “registro” relacionado con la tierra.

Bajo el Sistema de Título de Torrens, el dueño de una propiedad puede solicitar que su tierra sea registrada. Si el examinador de títulos encuentra un buen título de la propiedad, el registrador de títulos registrará la tierra y el propietario recibirá un certificado de título . El certificado casi siempre anulará las reclamaciones contra la tierra que no fueron declaradas o registradas en el momento en que se registró la propiedad. Los documentos futuros relacionados con la tierra deben presentarse en el Registro de títulos.

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