Efectos de la capitalización en la valoración inmobiliaria

Enfoque de ingresos para la tasación

Rashida es una tasadora con experiencia. Un cliente inversionista dispuesto pero nervioso, Alan, le ha pedido que lo ayude a comprar una propiedad por menos de $ 2 millones con poco riesgo. Rashida hace su investigación, investiga un atractivo edificio de apartamentos y se sienta con Alan para discutir las razones por las que propone esta inversión en particular.

El enfoque de ingresos se utiliza principalmente para determinar el valor aproximado que respaldará la capacidad de ganancias netas de una propiedad. En otras palabras, ¿cuánto dinero puede esperar ganar razonablemente Alan con esta propiedad?

Este enfoque se utiliza principalmente para propiedades de ingresos comerciales. Cuando se compra una propiedad para generar ingresos por rentas o arrendamientos, o se valora como negocio, el método de tasación de ingresos es el más utilizado.

Tasa de capitalización

Hay algunas formas diferentes de calcular el valor de las ganancias netas de una propiedad. Uno se llama capitalización directa o encontrar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización consiste en una fórmula matemática donde se determina la renta proyectada y se convierte a un valor futuro. Hay varios pasos:

1. Ingreso bruto potencial aproximado (PGI). Consiste en el alquiler por contrato, que es el monto del alquiler arrendado a largo plazo, y el alquiler de mercado, que es el monto del alquiler estimado para el espacio ocupado o vacante por el propietario, y el espacio ocupado por los inquilinos a corto plazo. En este caso, los cálculos de Rashida estiman de manera conservadora el ingreso bruto potencial en $ 360,000.
2. Encuentre las pérdidas por vacantes y cobranzas (V&C). Generalmente calculado como un porcentaje de la PGI, V&C representa el alquiler que el propietario no recibirá. La estimación de Rashida es más alta de lo que realmente anticipa debido al evidente nerviosismo de su cliente. A ella se le ocurren $ 36,000 en cobros por pérdidas y vacantes, lo que permite que el costo de dos unidades queden vacías, a pesar de que el edificio actualmente está completamente ocupado.
3. Reste el V&C de la PGI. El ingreso restante se denomina ingreso bruto efectivo (EGI) y, en este caso, se estima en 360 000 – 36 000 = $ 324 000.
4. Estimar todos los gastos operativos (OE); incluyendo los gastos fijos, que no cambian con los niveles de ocupación, los gastos variables, que cambian con las tasas de ocupación, y las reservas para reposición (R), que deben ser apartadas anualmente para reponer aquellos elementos que se desgastan y necesitan ser reemplazados. Aquí Rashida ya sabe que los gastos operativos actuales son de 122.000 dólares. Luego permite otros $ 5,000 para gastos fijos más altos de lo anticipado.
5. Reste los tres tipos de gastos operativos del ingreso bruto efectivo para obtener el ingreso operativo neto (NOI).
   EGI – OE = NOI
   Entonces, 324,000 – (122,000 + 5,000) = $ 197,000
6. Rashida elige una tasa de capitalización que es suficiente para proporcionar a Alan un rendimiento suficiente de su inversión durante el período de propiedad. Ella determina la tasa comparando las ventas de propiedades comparables en la misma área de mercado y encuentra que es aproximadamente el 10%.
7. Luego estimó el valor de la propiedad dividiendo el NOI por la tasa de capitalización general.
   Ingresos operativos netos / tasa de capitalización = Valor
   $ 196,000 / 0.10 = $ 1,960,000
   Alan debería tener un rendimiento suficiente de su inversión si paga el valor estimado o menos.

La fórmula IRV

Otra forma en que Rashida puede derivar las tasas de capitalización es usar la fórmula IRV , una fórmula simple que usa el valor estimado de la propiedad y el ingreso operativo neto estimado solicitado de una inversión.

• I = ingreso operativo neto
• R = tasa de capitalización
• V = valor estimado

Si se conocen dos de los tres valores, el valor desconocido se calcula fácilmente:

Yo = R * V
V = I / R
R = I / V

Otro método de cálculo es utilizar un multiplicador bruto. Este método utiliza los alquileres brutos de una propiedad en lugar de los ingresos operativos netos. Pero debido al enfoque conservador preferido de Alan, usar el ingreso operativo neto es el método más favorable.

Otros términos importantes

La banda de inversión es un método de tasación que se utiliza para determinar la cantidad que un inversionista tendría que pagar por una propiedad para que sea igual a su ingreso operativo. Se calcula multiplicando el resultado operativo por una tasa de capitalización aproximada, que solo puede estimarse. En el caso de Alan, la tasa de capitalización estimada cae dentro de la tasa aceptable para la propiedad que le gustaría comprar.

La extracción de mercado es un proceso de evaluación que intenta predecir la obsolescencia funcional y externa. No siempre es fácil de predecir debido a una serie de factores externos. En el caso de Alan, donde un vecindario sigue creciendo y los edificios son relativamente nuevos, es poco probable que se produzca una obsolescencia funcional o externa en un futuro predecible.

La tasa de rendimiento revela el porcentaje de rendimiento que se obtuvo de una inversión. Una empresa puede usar una tasa de rendimiento para comparar diferentes tipos de empresas o proyectos para determinar cuál puede ser más rentable. Capitalización de rendimiento el método de predecir los ingresos futuros que generará una propiedad mediante el uso de valores presentes y el cálculo de una tasa de rendimiento favorable.

El flujo de efectivo descontado (DCF) se utiliza para evaluar el atractivo de una inversión utilizando estimaciones de flujo de efectivo libre futuro y descontándolas, luego usando una tasa anual requerida para estimar el valor presente. En el caso de Alan, sin embargo, Rashida señala que es poco probable que un edificio de apartamentos en un vecindario aún en crecimiento y de esta calidad experimente un cambio dramático, ya sea positivo o negativo, en un futuro predecible.

Resumen de la lección

El enfoque de ingresos se utiliza para determinar el valor que soportará la capacidad de ingresos netos de una propiedad. La tasa de capitalización (capitalización directa) es donde se determinan los ingresos proyectados y se convierten a valor futuro.

La fórmula para determinar el ingreso operativo neto de una propiedad es:

IGP – V&C + OI = EGI
EGI – OE = NOI

Para determinar el valor = Ingresos operativos netos / tasa de capitalización.

Utilice la fórmula IRV para derivar tasas de capitalización, donde I = ingreso operativo neto, * R = tasa de capitalización y * V = valor estimado.

Yo = R * V
V = I / R
R = I / V

El método de cálculo del multiplicador bruto utiliza los alquileres brutos de una propiedad en lugar del ingreso operativo neto.

La banda de inversión se usa para determinar lo que un inversionista tendría que pagar por una propiedad para que sea igual a su ingreso operativo. En este caso, el inversionista no tendría que pagar más de $ 196,000 por la propiedad.

La extracción de mercado es un proceso que intenta predecir la obsolescencia funcional y externa. Debería realizarse una inspección física minuciosa para lograr esto.

La tasa de rendimiento le indica el porcentaje de rendimiento que se obtuvo de una inversión. La capitalización del rendimiento es predecir los ingresos futuros que generará una propiedad mediante el uso de valores presentes y el cálculo de una tasa de rendimiento favorable.

El flujo de efectivo descontado (DCF) se utiliza para evaluar el atractivo de una inversión utilizando estimaciones de flujo de efectivo libre futuro y descontándolas, luego usando una tasa anual requerida para estimar el valor presente.