Financiación inmobiliaria: Definición, tipos y ejemplos

¿Qué es la financiación inmobiliaria?

Los bienes raíces son una forma de inversión y propiedad que muchos buscan. Ya sea la compra de una casa, un terreno o una propiedad comercial, el valor de los bienes inmuebles y su potencial de apreciación los convierten en una de las formas de inversión más populares. Sin embargo, comprar bienes raíces es costoso y muchos inversionistas y compradores no tienen la cantidad total de dinero necesaria para comprar la propiedad directamente. Aquí es donde entra en juego la financiación inmobiliaria.

¿Qué es la financiación inmobiliaria? La financiación inmobiliaria, por definición, es la forma en que se obtiene financiación para comprar bienes inmuebles. Una de las formas más comunes de financiación inmobiliaria es una hipoteca tradicional, pero existen varias formas diferentes de financiación que pueden ayudar a asegurar la compra de una propiedad sin requerir la cantidad total de efectivo para la compra. La opción utilizada para una compra depende de los recursos disponibles para el comprador, cuáles pueden ser sus objetivos con la compra de bienes raíces y si el comprador es un individuo o un grupo de personas. 

Cómo elegir financiación inmobiliaria

Elegir cómo financiar bienes raíces puede parecer abrumador debido a todas las diferentes opciones disponibles. Las diferentes opciones de financiación inmobiliaria se adaptan a lo que el comprador pretende hacer con la propiedad, así como al tipo de propiedad que se compra. Para muchos que compran una propiedad como residencia principal, no existe tanta urgencia de obtener un retorno de la inversión con la compra en comparación con ciertos tipos de propiedades de inversión. Los bienes raíces comerciales a menudo no pueden ser adquiridos por una sola persona, por lo que las opciones de financiamiento son diferentes cuando se trata de un grupo de personas o una empresa. Las propiedades de inversión comerciales y residenciales se compran con el plan de generar ingresos arrendando la propiedad a un inquilino o inquilinos, lo que influye en cómo se financia la compra.

Tipos de financiación inmobiliaria

Cuando se trata de pedir dinero prestado para comprar bienes inmuebles, existen varias opciones disponibles. La mayoría considera que las hipotecas tradicionales o los préstamos respaldados por el gobierno son formas comunes de financiar bienes raíces. Hay otros métodos disponibles para los prestatarios dependiendo de lo que se compre y que se describirán en las siguientes secciones.

Financiación inmobiliaria: préstamos hipotecarios

Las hipotecas tradicionales o convencionales son la forma más común de préstamo inmobiliario disponible. Algunas características de una hipoteca convencional son las siguientes.

• Las condiciones de pago se ofrecen en un número determinado de años. Las hipotecas se ofrecen en plazos de pago de 15, 20 o 30 años, y la duración del plazo determina parte del costo de pago.
• El monto de cada pago mensual está determinado por algunos factores, como la relación deuda-ingresos, el historial financiero, la puntuación crediticia y la tasa de interés.
• Es posible que se requiera un seguro hipotecario, que es una protección para el banco contra el incumplimiento del préstamo, si el comprador no puede realizar un pago inicial del 20% o más.
• El interés es el costo de pedir dinero prestado. Es el monto adicional que cobra un prestamista además del monto principal prestado. Se determina en función del historial crediticio y la duración del plazo de la hipoteca.

Algunas de las ventajas de una hipoteca tradicional incluyen las siguientes.

• El seguro hipotecario privado (PMI) no se requiere como parte adicional del pago mensual.
• En tiempos en los que las tasas de interés son más bajas, una hipoteca de tasa ajustable puede mantener los pagos bajos.
• Existe la opción de realizar pagos de intereses únicamente durante un período si la propiedad es una inversión a corto plazo.
• Sólo se necesita una hipoteca para propiedades ocupadas por el propietario donde el propietario alquila espacio a inquilinos en su residencia.
• Los compradores de vivienda pagan menos con el tiempo debido a los requisitos más altos para garantizar la hipoteca.

Algunas desventajas incluyen las siguientes.

• Las hipotecas de tasa ajustable se volverán más caras cuando las tasas de interés aumenten.
• Los bancos exigirán una puntuación crediticia más alta y un pago inicial del 20% del precio de compra.
• Las tasas de interés fijas serán más altas debido a la falta de seguridad gubernamental con los préstamos tradicionales.

Financiamiento de bienes raíces mediante préstamos gubernamentales

El financiamiento respaldado por el gobierno se creó para permitir que las personas que no tengan los recursos para una hipoteca tradicional obtengan una propiedad. Estos préstamos se caracterizan por sus pagos iniciales bajos, así como por sus requisitos de puntaje crediticio más bajos. Estos préstamos son proporcionados por Fannie Mae y Freddie Mac, que son prestamistas del gobierno. Los prestatarios no solicitan directamente a Fannie Mae o Freddie Mac; en cambio, otros bancos o agencias utilizarán las organizaciones para ofrecer préstamos a sus clientes. Las siguientes son explicaciones de tres programas diferentes ofrecidos por el gobierno.

Préstamo FHA

Un préstamo de la FHA, o Administración Federal de Vivienda, es una forma popular de financiación en el sector inmobiliario. Las siguientes son algunas características de un préstamo de la FHA.

• Disponible para compradores de vivienda por primera vez que quizás no tengan el mejor crédito o un 20% para pagar una compra.
• Los compradores sólo necesitan tener el 3,5% del precio de compra como mínimo.
• Existe un requisito de PMI por un período de tiempo.

Préstamo del USDA

Otra fuente gubernamental de financiación inmobiliaria es un préstamo del USDA. Este es otro programa popular para compradores de vivienda por primera vez para ciertos candidatos.

• Los préstamos del USDA son otorgados por el Departamento de Agricultura de EE. UU. como un programa para aumentar la propiedad de viviendas en áreas rurales. Una propiedad debe calificar como ubicada en un área específicamente rural para poder utilizar este préstamo.
• Existe la opción de financiación del 100% (no se necesita pago inicial).
• No debe exceder un cierto umbral de ingresos según la ubicación de la propiedad.
• Sin PMI.

Préstamo VA

El Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., conocido brevemente como VA, ofrece muchos programas para veteranos militares. El préstamo VA es uno de esos programas.

• Disponible solo para veteranos del ejército.
• Ofrece hipotecas a bajo interés y 100% financiadas.
• Sin PMI.
• Pretende ser un incentivo para que los veteranos sean propietarios de viviendas.

Otras fuentes y métodos de financiación inmobiliaria

También hay formas en las que se puede obtener financiación inmobiliaria sin pasar por el gobierno federal o un banco. Las siguientes son algunas otras fuentes de financiación en el sector inmobiliario y lo que implican.

Préstamo financiado por el vendedor

Un préstamo financiado por el vendedor es exactamente lo que parece. No involucra a los bancos. A continuación se presentan las características.

• El propietario de la propiedad es el prestamista del comprador.
• Los términos del préstamo pueden beneficiar a ambas partes.
• No hay necesidad de costos de cierre.
• Un inconveniente es que el vendedor tiene derecho a vender el préstamo a otra parte.

Préstamos entre pares

Los préstamos entre pares se han convertido recientemente en una fuente de préstamos. También se le conoce como préstamo P2P y tiene las siguientes características.

• Los préstamos P2P eliminan a las instituciones financieras del proceso de préstamo. La gente se presta dinero entre sí.
• Las tasas de interés son más bajas porque no las dicta un banco.
• Hay poca regulación y por lo tanto poca protección ante cualquier problema que surja.

Préstamo de dinero fuerte

Un préstamo de dinero fuerte es una opción de financiación en el sector inmobiliario, pero no es tan común. Son préstamos a corto plazo que suelen estar garantizados con bienes inmuebles. Lo siguiente es cierto acerca de los préstamos de dinero fuerte.

• Favorable para proyectos de rehabilitación debido al corto plazo del préstamo.
• No requiere un historial crediticio o financiero tan bueno para obtenerlo.
• Los costos de pedir prestado son mucho más altos ya que existen tarifas además del interés del préstamo.

Línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC)

Se promueven líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda para los propietarios actuales. A continuación se presentan las características.

• Línea de crédito renovable que se basa en el valor del capital de la propiedad.
• No es un préstamo basado en el tiempo, por lo que el monto disponible aumenta cuando se paga el saldo.
• Se puede utilizar para proporcionar un pago inicial de una hipoteca.
• Una desventaja podría ser que el HELOC podría contar contra el capital si el propietario decide vender la propiedad.

Financiamiento en efectivo

Quienes tengan la capacidad, pueden utilizar la financiación en efectivo para comprar bienes inmuebles. A continuación se incluyen datos sobre la financiación en efectivo.

• Permite al comprador obtener la propiedad sin embargo por parte de un prestamista.
• Utilizado por inversores con acceso a capital.
• No es un método típicamente disponible para compradores individuales que buscan ser propietarios de una residencia.

Ejemplos de finanzas en el sector inmobiliario

Para poner en contexto algunos de los ejemplos anteriores, a continuación se presentan algunas formas en que se podría financiar una transacción inmobiliaria.

1. Una pareja busca comprar su primera casa. Han recibido algunos obsequios de familiares para ayudar, pero no pueden cubrir el pago inicial del 20% requerido para obtener un préstamo convencional. Su compañía hipotecaria sugiere que consideren un préstamo de la FHA, ya que solo requerirá el 3,5% del precio de compra para el pago inicial. Deciden que esta es su mejor opción y utilizan el préstamo de la FHA para comprar su casa con la intención de posiblemente refinanciarla con una hipoteca tradicional en el futuro.
2. Un grupo de inversores quiere comprar una propiedad para arrendarla a otros. En lugar de solicitar un préstamo, deciden reunir capital entre ellos y otros para comprar la propiedad en efectivo y poseerla directamente. Con el dinero del alquiler que cobran de los inquilinos, pueden devolver el dinero a quienes les ayudaron a reunir capital y, finalmente, obtener ganancias.
3. Un empresario busca comprar un terreno para usarlo en el futuro. Actualmente es propietario de una casa que ha acumulado una buena cantidad de capital en los últimos años. En lugar de solicitar una hipoteca para obtener la propiedad, aprovecha el valor líquido de su casa para financiar el pago inicial. Su línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda cubrirá el pago inicial y los costos de cierre, además de proporcionarle algunos fondos adicionales para lo que decida hacer en la propiedad.

Resumen de la lección

La financiación inmobiliaria es la forma en que se obtiene financiación para comprar una propiedad. Hay muchas maneras en que esto podría suceder, pero una hipoteca es la más común. Una hipoteca es un préstamo a plazo que se paga con intereses, y una convencional requiere un buen puntaje crediticio y un pago inicial decentemente grande. Hay hipotecas respaldadas por el gobierno, como un préstamo de la FHA, que tienen barreras de entrada más bajas para permitir la propiedad de la vivienda.

Otras formas en que se pueden financiar bienes raíces incluyen financiamiento en efectivo, préstamos entre pares y una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda. La financiación en efectivo es común entre los inversores que tienen acceso a capital para comprar bienes inmuebles directamente sin ningún gravamen sobre la propiedad. Una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda es como una tarjeta de crédito en el sentido de que la cantidad de crédito disponible siempre está disponible si se ha pagado la cantidad prestada. El monto del crédito se basa en el monto del valor líquido que ha acumulado la vivienda existente.