Fraude, infidelidad y tergiversación en el sector inmobiliario

Tergiversación y consecuencias

Linus es un vendedor de bienes raíces con licencia que ayuda a sus clientes a comprar o vender bienes raíces. Una gran parte del trabajo de Linus es la comercialización y exhibición de propiedades a compradores potenciales. También ayuda a sus clientes a comprender los documentos importantes relacionados con los bienes raíces. La gente confía en lo que dice Linus y confía en que actúa con honestidad.

Linus debe asegurarse de tratar con honestidad a todos. Si sus declaraciones cruzan la línea del fraude, Linus puede enfrentar graves consecuencias que van desde sanciones regulatorias, pérdida de su licencia, sentencias de tribunales civiles e incluso condenas penales. El deber de honestidad de Linus es bastante amplio. Si sabe que su cliente ha cometido un fraude y no hace nada para tratar de corregirlo, es posible que se le considere como un colaborador en la comisión del fraude y se enfrente a las mismas consecuencias negativas que ya hemos comentado. Entonces, ¿qué significan estos términos? Vamos a ver.

Fraude real

El fraude es una tergiversación de un hecho material que se utiliza para inducir a alguien a hacer algo. Un hecho material es un hecho de importancia o trascendencia. El fraude es como el helado, viene en diferentes sabores. El fraude real ocurre cuando engaña intencionalmente a una persona al tergiversar un hecho material que induce a la persona a confiar en el hecho. Veamos un ejemplo.

Un comprador que está buscando una casa con al menos 2,000 pies cuadrados terminados contacta a Linus. Linus le dice al comprador potencial que la casa de su cliente consta de 2100 pies cuadrados terminados. Si bien la casa consta de un total de 2,100 pies cuadrados, solo 1,850 pies cuadrados están terminados. Como vendedor de bienes raíces con licencia, Linus conoce la diferencia entre un área terminada y una sin terminar de una casa residencial, pero sabe que el comprador quiere al menos 2,000 pies cuadrados terminados. Linus ha tergiversado un hecho material con la esperanza de inducir al posible comprador a comprar la casa. Linus ha cometido un fraude real.

Fraude negativo

Linus también puede cometer un fraude al no revelar intencionalmente un hecho material. Esto se conoce como fraude negativo .

Linus representa a un vendedor que le ha informado de que el sótano contiene asbesto, que es un riesgo para la salud. Linus instruye al vendedor que no revele el problema del asbesto porque podría anular un trato o resultar en un precio de venta mucho más bajo, aunque la ley estatal requiere que el vendedor revele la presencia del mismo. Linus y su cliente están cometiendo un fraude negativo al no revelar un hecho material con la esperanza de inducir a alguien a comprar la casa.

Fraude constructivo

El fraude constructivo es un acto que la ley considera fraudulento, aunque no es necesario probar la intención de engañar. Por lo general, surge cuando alguien sufre un daño debido a un incumplimiento de un deber legal que una persona le debe a otra y que resulta en un daño para esa persona. Considere el siguiente ejemplo.

Linus tiene cuentas que pagar y un bebé en camino. Realmente necesita alcanzar sus objetivos de comisión para este trimestre. Está trabajando con un cliente que está buscando un nuevo hogar y le ha dicho a Linus que tiene un presupuesto ajustado.

Linus le muestra una casa que está un 10% por encima de su presupuesto. A ella le gusta y coloca una oferta dentro de su presupuesto. El vendedor tiene un precio de aproximadamente un 5% por encima de su presupuesto. Ella le pregunta a Linus si este es el mejor trato que puede obtener en el mercado inmobiliario en este momento. Linus no ha realizado ninguna investigación reciente sobre el tema. Sin embargo, él le dice que piensa que la oferta es justa y que la casa probablemente se venderá bastante rápido, aunque realmente no sabe qué tan rápido se están vendiendo las casas en este vecindario. El cliente decide comprar la casa basándose en las declaraciones de Linus, que en realidad estaba un poco por encima del valor justo de mercado.

Linus ha cometido un fraude constructivo. Linus tiene el deber fiduciario de velar por los mejores intereses de su cliente e incluso anteponerlos a los suyos. Violó este deber fiduciario al no actuar con el debido cuidado y al colocar su deseo de una comisión por encima del interés del cliente en mantenerse dentro del presupuesto, lo que resultó en que el cliente pagara más de lo que quería o incluso tenía que pagar. La negligencia de Linus en el cumplimiento de su deber fiduciario para con su cliente puede resultar en responsabilidad para Linus incluso si nunca tuvo la intención de engañarla.

Puffing

Linus y muchos otros profesionales inmobiliarios se dedican habitualmente a lo que se conoce como puffing. El resoplido ocurre cuando da una opinión o exagera la calidad de algo que está tratando de vender. Vemos esto todo el tiempo con restaurantes que afirman tener las mejores hamburguesas del mundo. Nadie cree realmente que la declaración esté presentando un hecho; se interpreta como una opinión exagerada egoísta. Veamos un ejemplo de bienes raíces.

Digamos que Linus le dice a un comprador potencial de una unidad de condominio que la unidad tiene las mejores vistas de todas las unidades del edificio. Esta declaración no se considera fraudulenta; solo está resoplando. Es realmente la opinión de Linus, y ningún comprador razonable confiaría en esta declaración como una declaración de un hecho objetivo. El comprador puede decidir por sí mismo si la vista es la mejor. Puffing no es ilegal, pero ciertamente puede elevarse al nivel de ser éticamente sospechoso.

Resumen de la lección

El fraude es una tergiversación de un hecho material que se utiliza para inducir a alguien a hacer algo. Un hecho material es un hecho de importancia o trascendencia. El fraude real implica una tergiversación intencionada de un hecho material. La omisión de un hecho material se conoce como fraude negativo . El fraude constructivo , por otro lado, no implica necesariamente una tergiversación intencional, sino que implica el incumplimiento de una obligación legal que resulta en un daño similar al que ocurriría si hubiera ocurrido un fraude real.

No debe confundir resoplidos con fraude. Puffing implica dar una opinión o exagerar la calidad de algo que ninguna persona razonable creería que es una declaración de hecho. Aunque inhalar no es generalmente ilegal, puede generar preocupaciones éticas si se lleva demasiado lejos.