Impuestos federales sobre la renta para propietarios y vendedores de viviendas

Impuesto federal sobre la renta y bienes raíces residenciales

Como todos los ciudadanos y trabajadores estadounidenses, Steve tiene que pagar impuestos federales sobre la renta sobre sus ganancias. Como nuevo propietario, tiene una serie de ventajas en el código fiscal en comparación con cuando alquilaba. Cuando finalmente venda su casa, habrá beneficios y consecuencias fiscales adicionales que son exclusivos de la propiedad de la vivienda. Ayudemos a Steve a ver cómo la propiedad de vivienda afecta sus impuestos federales.

Impuestos sobre la renta del propietario

La propiedad de una vivienda le ofrece a Steve una serie de deducciones fiscales que no estaban disponibles para él como inquilino. Mientras alquilaba, Steve pagó la menor cantidad de impuestos sobre la renta utilizando la deducción estándar . Una deducción reduce la cantidad de ingresos sobre los que Steve debe pagar impuestos. En lugar de tomar la deducción estándar, el IRS le permite a Steve detallar y deducir muchos de los costos de propiedad de la vivienda. Steve puede elegir cualquier método que le dé una deducción mayor.

Steve tiene una hipoteca que le costará $ 6,000 en intereses durante el primer año fiscal que sea dueño de la propiedad. Steve pagó $ 3,000 en puntos para reducir la tasa de interés de su hipoteca. También pagará $ 3,500 adicionales en impuestos a la propiedad. Estos costos se pueden deducir de sus ingresos.

Si Steve trabajaba desde casa como propietario de un negocio por cuenta propia, también podría deducir una parte de los costos de seguro, mantenimiento y depreciación de su hogar. El IRS también permite deducciones de los intereses pagados por préstamos con garantía hipotecaria y préstamos tomados para pagar mejoras importantes a la vivienda.

Venta de una casa

Finalmente, Steve venderá su casa ya sea que decida mudarse por otro trabajo, una mejora o necesite más espacio para una familia en crecimiento. Supongamos que cinco años después de la compra, Steve vende su casa por $ 200,000 más de lo que pagó por ella. La venta de una casa está sujeta a impuestos sobre las ganancias de capital. Si Steve vendió la casa con una ganancia dentro de un año de su compra original, tendría que pagar impuestos sobre las ganancias de capital a corto plazo sobre la ganancia en su categoría de impuesto sobre la renta regular. Esto podría llegar al 39,6% en 2016.

Después de un año, podría pagar impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo que a partir de 2016 son del 0% o del 20%, según su categoría impositiva. Los dos tramos inferiores no pagan impuestos sobre las ganancias de capital. Si Steve está en la casa por más de dos años, se dispone de un beneficio adicional. Suponiendo que Steve ha vivido en la casa durante dos de los últimos cinco años, puede excluir una cantidad significativa de las ganancias de los impuestos sobre las ganancias de capital. La cantidad para un solo contribuyente es $ 250,000 de ganancia. Si Steve está casado y presenta una declaración de impuestos conjunta, se excluyen de los impuestos federales $ 500,000 de ganancias.

Esa exclusión de $ 250,000 o $ 500,000 no es la única forma de ahorrar dinero. Debido a que el IRS considera una casa como una inversión, el costo de venta de la propiedad también reduce la cantidad de ganancia imponible. Digamos que Steve está casado y obtuvo una ganancia increíble de $ 600,000 en su propiedad después de ser dueño de ella durante muchos años. En lugar de pagar impuestos sobre $ 100,000, podría deducir los $ 50,000 en comisiones de agentes, honorarios legales, tarifas de publicidad y otros costos de venta que tenía. ¡Eso reduciría su factura de impuestos a la mitad!

Resumen de la lección

La propiedad de vivienda ofrece una serie de ventajas para determinar el monto de los impuestos federales sobre la renta y las ganancias de capital de una persona. En lugar de tomar una deducción estándar , el propietario puede detallar varios costos, como impuestos, intereses, puntos y costos comerciales desde casa.

Cuando la casa se vende con ganancias, se adeudarán impuestos sobre las ganancias de capital. Las ganancias de capital a corto plazo se aplican a las viviendas de menos de un año, mientras que las viviendas de más de un año se gravan con tasas de ganancias de capital a largo plazo . Si un propietario ha vivido en la casa durante más de dos años, las ganancias de hasta $ 250,000 si es soltero o $ 500,000 si está casado pueden excluirse del impuesto sobre las ganancias de capital. El vendedor también puede reducir el monto de la ganancia imponible deduciendo los costos de venta de la casa, como las comisiones de los agentes inmobiliarios, los honorarios legales y de publicidad.