Ingreso operativo neto y multiplicador de alquiler bruto: definición y cálculo

Medidas de desempeño

Craig es un comprador de propiedades inmobiliarias de alquiler. Sus métodos de análisis de inversiones incluyen la observación de medidas de desempeño, como el ingreso operativo neto y el multiplicador de alquiler bruto. Otras medidas de desempeño incluyen el flujo de efectivo, la tasa de rendimiento, la tasa de capitalización, el rendimiento de efectivo sobre efectivo y el rendimiento total de la inversión. Estas medidas pueden evaluar una propiedad antes de que Craig la compre y evaluar el desempeño continuo después de la compra. Exploremos las definiciones y veamos cómo Craig usa estas fórmulas.

Ingresos operativos netos y fórmula

El ingreso operativo neto es el ingreso total que genera una propiedad menos los gastos necesarios. Los ingresos provienen de alquileres y otras fuentes, como tarifas de estacionamiento y máquinas expendedoras. Los gastos necesarios incluyen elementos como seguros, impuestos a la propiedad, servicios públicos y reparaciones. No incluyen los pagos de interés y principal realizados sobre una hipoteca. La depreciación y los gastos de capital, como el reemplazo del techo en lugar de una reparación, tampoco se restan en esta fórmula.

NOI = (Ingresos totales) – (Gastos operativos)

Fórmula del multiplicador de alquiler bruto

A Craig le gusta usar el multiplicador del alquiler bruto para ver si está pagando demasiado por una propiedad. La fórmula toma el precio de compra y lo divide por el alquiler mensual de la vivienda. Si la propiedad cuesta $ 100,000 y genera $ 1000 por mes, el GRM es 100. Si otra propiedad que también genera $ 1,000 cuesta $ 120,000, el GRM es 120. Un GRM más bajo significa que hay menos dinero inmovilizado en la casa y es un indicador de que el La casa será más rentable que una propiedad de GRM más alta.

GRM = Precio de compra / Alquiler mensual

Otras medidas de desempeño

A continuación, se incluyen algunas medidas de rendimiento adicionales que un inversor puede utilizar para evaluar una propiedad.

Flujo de efectivo

Un estado de flujo de efectivo identifica los ingresos y gastos en efectivo de una inversión inmobiliaria. El objetivo del estado de flujo de efectivo es proporcionar una vista de un vistazo de cómo el dinero entra y sale del negocio. Es la suma de tres partes:

• Operaciones – mejor descritas como gastos diarios regulares; rastrea los ingresos recibidos junto con los gastos comunes de administración de la propiedad, la hipoteca, impuestos, suministros, reparaciones, etc.
• Inversión: realice un seguimiento del efectivo gastado en consideraciones de inversión a más largo plazo, como mejoras en una propiedad, como ventanas nuevas o electrodomésticos actualizados
• Financiamiento: cubre elementos de financiamiento comercial, como la emisión de acciones en la empresa propietaria de la vivienda.

Tasa de retorno

Entonces, ¿qué hace realmente la inversión de Craig? Los inversores quieren saber qué esperar de su inversión. La tasa de rendimiento se expresa normalmente sobre una base anual y constituye una medida conveniente para compararla con diferentes inversiones, como acciones o bonos.

Tasa de rendimiento = ((Ganancia de inversión – Costo de inversión) / Costo de inversión) * 100

Si la propiedad de Craig tiene ingresos por alquiler de $ 15,000 al año y su propiedad y mantenimiento cuesta $ 10,000 al año, la tasa de retorno sería:

($ 15,000 – $ 10,000) / ($ 10,000)

($ 5,000 / $ 10,000) = 0.5

Como de costumbre, multiplique por 100 para obtener un porcentaje.

0.5 * 100 = 50% de tasa de retorno

Tasa de capitalización

La tasa de capitalización , o tasa de capitalización, es otra medida del rendimiento de la inversión inmobiliaria. La tasa de capitalización ayuda a un inversor a determinar el potencial de cualquier inversión determinada. La tasa de capitalización cambia según las fluctuaciones de muchos factores. La tasa cambia a medida que los ingresos, los gastos y el valor de mercado aumentan o disminuyen con el tiempo.

Tasa de capitalización = (Ingreso operativo neto / Valor actual de mercado) * 100

Entonces, si una propiedad tiene un NOI de $ 6,000 al año y el valor de mercado actual es de $ 100,000, la tasa de capitalización es del 6%. Si el valor de mercado sube a $ 120 000 pero el NOI es el mismo, la tasa se convierte en 5%. Si el valor de la propiedad se mantiene en $ 100,000 pero el NOI aumenta a $ 8,000, la tasa de capitalización es ahora del 8%. Con estos números en mente, es posible ver cómo a un ingreso y valor dados los retornos de una inversión tienen un potencial máximo. Las devoluciones reales serán menores debido a gastos imprecisos o inesperados.

Devolución de efectivo sobre efectivo

La métrica de retorno de efectivo sobre efectivo expresa el retorno de la inversión en relación con la cantidad de efectivo que Craig ha invertido en el trato. Debido a que una propiedad se puede comprar con financiamiento, es posible obtener ganancias del valor total de la inversión con solo una pequeña parte de ese valor en efectivo para comprar la inversión.

Rentabilidad de efectivo sobre efectivo = (Ingresos en efectivo anuales / Efectivo total invertido) * 100

Digamos que Craig compra una propiedad que cuesta $ 100,000 después de los costos de cierre y deposita $ 20,000. La propiedad genera $ 400 al mes después de pagar los costos de hipoteca, seguro, impuestos, administración y mantenimiento. El rendimiento de efectivo sobre efectivo de Joe se ve así:

($ 400 * 12) / $ 20 000

($ 4,800) / $ 20,000 = 0.24 = 24% de retorno de efectivo sobre efectivo

Retorno total de la inversión

El rendimiento total de la inversión representa el impacto de los impuestos sobre el rendimiento de la inversión. Supongamos que Craig se encuentra en un estado sin impuestos sobre la renta y en el nivel del impuesto sobre la renta federal del 33%. La fórmula sería muy similar a la fórmula de la tasa de rendimiento.

((Ganancia de inversión – Costo de inversión) / Costo de inversión) * 100

Las ganancias se reducirán adicionalmente por su impuesto sobre la renta adeudado. Calcular las ganancias brutas también requiere contabilizar la depreciación porque la depreciación reduce la renta imponible de la propiedad.

Entonces, después de todos los gastos, una propiedad tiene una ganancia bruta anual de $ 20,000. 33% de $ 20 000 es $ 6600. Craig ha ganado $ 13,400 después de impuestos. Si la compra de la propiedad le costó al inversionista $ 100,000, el rendimiento total de la inversión es del 13,4%.

($ 20,000) * (0.33) = $ 6,600 Impuesto adeudado

($ 20,000) – ($ 6,600 = $ 13,400 después de impuestos

($ 13,400) / ($ 100,000) = 0.134 = 13.4%

Resumen de la lección

Los ingresos operativos netos y un multiplicador de alquiler bruto permiten a los inversores comparar fácilmente diferentes inversiones entre sí.

El ingreso operativo neto es el ingreso total que genera una propiedad menos los gastos necesarios.
NOI = (Ingresos totales) – (Gastos operativos)

Un estado de flujo de efectivo identifica los ingresos y gastos en efectivo de una inversión inmobiliaria, sumando tres partes: operaciones, inversión y financiamiento.

La tasa de rendimiento, la tasa de capitalización, el efectivo sobre efectivo y las fórmulas de rendimiento total también ayudan al inversor a determinar la rentabilidad y el riesgo financiero de una propiedad específica.

La tasa de rendimiento les dice a los inversores qué esperar de su inversión.
Tasa de rendimiento = ((Ganancia de inversión – Costo de inversión) / Costo de inversión) * 100

La tasa de capitalización ayuda a un inversor a determinar el potencial de cualquier inversión determinada.
Tasa de capitalización = (Ingreso operativo neto / Valor actual de mercado) * 100

La métrica de retorno de efectivo sobre efectivo expresa el retorno de la inversión en relación con la cantidad de efectivo que se ha invertido en la operación.
Rentabilidad de efectivo sobre efectivo = (Ingresos en efectivo anuales / Efectivo total invertido) * 100

El rendimiento total de la inversión representa el impacto de los impuestos sobre el rendimiento de la inversión.
((Ganancia de inversión – Costo de inversión) / Costo de inversión) * 100