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Intereses futuros: Intereses restantes y ejecutivos

Publicado el 25 septiembre, 2020

Definición de interés futuro

Una distinción importante en los derechos de propiedad es si tiene derecho a la posesión y uso de una propiedad real ahora o en el futuro. Una propiedad posesoria actual en la tierra es un interés en el que usted tiene el derecho actual de poseer y usar la propiedad real. Un interés futuro es una propiedad en un terreno en el que tiene un interés actual en una propiedad real, pero actualmente no tiene el derecho a poseer la propiedad. Dos intereses futuros que discutiremos en esta lección son los residuos y los intereses ejecutivos. Vamos a ver.

Recordatorio

Un remanente es un interés futuro en el que su titular solo obtiene la posesión de la propiedad cuando expira un interés posesorio anterior. Es importante destacar que, para ser un remanente, el interés futuro debe haber sido creado al mismo tiempo con el mismo instrumento que el interés posesorio anterior. Esto significa básicamente que el titular del interés posesorio actual y el titular del interés restante recibieron sus intereses al mismo tiempo en la misma escritura. Un ejemplo ayudará a aclarar.

Digamos que usted es dueño de una propiedad y decide otorgar un patrimonio vitalicio a Allan y también declara en la escritura que la propiedad pasará a Beth después de que Allan muera. Beth tiene un interés restante; ella no tiene derecho a la posesión hasta que Allan muera. Tenga en cuenta que el patrimonio vitalicio y el interés restante se entregaron al mismo tiempo con la misma escritura.

Es importante destacar que el remanente de interés nunca lo tiene el otorgante o asesor original (un otorgante transfiere la propiedad durante su vida, mientras que un asesor lo hace a través de un testamento). Si el otorgante tiene derecho a la posesión al terminar el patrimonio vitalicio, el otorgante tiene una reversión, no un remanente.

Restos contingentes y adquiridos

También debe saber que los remanentes pueden ser adquiridos o contingentes. Se adquiere un remanente si no se requieren más condiciones (llamadas condiciones precedentes) antes de que se adhiera el derecho y la persona que lo tiene ya haya nacido y su identidad haya sido determinada (es decir, definitivamente conocida). Todos los demás residuos son contingentes.

¿Qué es una condición precedente? Es un evento o contingencia que debe ocurrir antes de que los chalecos adecuados. Por ejemplo, digamos que le otorga una herencia vitalicia a Charlie y proporciona que Deb obtendrá la propiedad en tarifa simple después de la muerte de Charlie si sobrevive a Charlie, pero si Deb no sobrevive a Charlie, Elaine recibirá la propiedad en tarifa simple. Elaine no tiene intereses creados a menos que, y hasta que, Deb muera antes que Charlie. Deb, por supuesto, también tiene un interés contingente: debe sobrevivir a Charlie.

Pueden adquirirse intereses contingentes. En nuestro ejemplo, si Deb muere antes que Charlie, el resto contingente de Elaine adquiere derechos.

Tenga cuidado con las viejas reglas del derecho consuetudinario

Dos reglas de derecho consuetudinario pueden invalidar el interés restante de una persona. La Doctrina del título más digno sostiene que usted no puede otorgar o diseñar (es decir, transferir por testamento) un remanente a sus herederos. En cambio, mantendrá una reversión en la propiedad, lo que significa que usted, no sus herederos, recuperará la posesión de la propiedad. Esta doctrina todavía es seguida por algunos estados, por lo que deberá verificar la ley de su estado para evitar este error. Desde un punto de vista práctico, a menos que su testamento disponga lo contrario, los herederos simplemente obtendrán la propiedad a través de su testamento en lugar de una escritura.

La regla en el caso de Shelley también puede crear un poco de dolor de cabeza. Esta regla establece que una persona que recibe un patrimonio posesorio (generalmente un patrimonio vitalicio) con un remanente en los herederos de esa misma persona recibe tanto el patrimonio vitalicio como el interés restante, que se fusiona en una tarifa simple. Por ejemplo, si Abe traspasó a su hermano Ben una propiedad vitalicia con un resto en los herederos de Ben, la Regla en el caso de Shelley sostiene que Ben, no sus herederos, obtiene el resto. Dado que Ben tiene la propiedad vitalicia y el resto, las dos propiedades se fusionan en una tarifa simple, que es prácticamente el tipo de propiedad posesoria menos restrictiva que puede tener. Si bien esta regla puede aparecer en una prueba, en la práctica, la regla ha sido abolida en muchos estados.

Interés ejecutivo

Tiene un interés ejecutorio si su derecho de posesión depende de que suceda un evento específico que le permita quitar el interés posesorio de otro. Por ejemplo, digamos que tiene una finca y desea conservar la tierra como finca. Su testamento establece que su hijo Bob, un granjero, heredará la propiedad. Sin embargo, su testamento también exige que si la propiedad se utiliza para otra cosa que no sea la agricultura, entonces su sobrino Charles y sus herederos recibirán la propiedad. Charles tiene un interés ejecutorio en la granja que se activa solo si la propiedad deja de usarse para fines agrícolas.

Una diferencia clave entre un interés restante y un interés ejecutorio es que un interés restante no quita los intereses de un titular de interés anterior, mientras que un interés ejecutorio puede cortar el interés anterior.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Un interés futuro es un interés en bienes inmuebles que actualmente no son posesivos pero que pueden llegar a serlo. Un remanente es un interés futuro en el que alguna persona que no sea el otorgante del interés posesorio presente puede recibir el interés después de la terminación natural del interés del propietario actual. Los remanentes pueden ser adquiridos o contingentes. En raras ocasiones, la doctrina del título más digno y la regla en el caso de Shelley pueden anular el interés restante de un heredero. Un interés ejecutorio es un interés futuro en el que un tercero toma posesión del titular actual si ocurre un evento o condición específica.

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