¿Qué es la posesión adversa? – Definición, ley y casos

Origen de la posesión adversa

La posesión adversa es una teoría legal según la cual alguien que está en posesión de un terreno propiedad de otro puede convertirse en propietario si se cumplen ciertos requisitos durante un período de tiempo definido en los estatutos de esa jurisdicción en particular. La posesión adversa se usó históricamente como un medio para alentar a las personas a poner en uso productivo tierras no utilizadas o deshabitadas.

En los siglos pasados ​​en Inglaterra, una persona que cultivaba tierras que de otro modo no se utilizarían durante un largo período de tiempo podía ser recompensada con el título de esa tierra por ayudar a proporcionar alimentos a la nación hambrienta. En Estados Unidos, la teoría de la posesión adversa se utilizó a menudo para alentar a los colonos a trasladarse a propiedades fronterizas y ocuparlas y mejorarlas a cambio de la propiedad de la tierra. Esto se ha convertido en la teoría moderna que requiere que se cumplan un conjunto de condiciones comunes durante un período de tiempo, que se define en la ley de una jurisdicción en particular.

Requisitos para la posesión adversa

La posesión adversa requiere que una ocupación sea:

1. Hostil
2. Real
3. Abierto y notorio
4. Exclusivo y continuo

Estos deben cumplirse durante un período de tiempo específico. El período de tiempo varía de un estado a otro, pero generalmente es de siete años o más. En muchos casos, esto depende de si la ocupación fue el resultado de una invasión sin ningún derecho legal o si se realizó por un error de buena fe en el que los intrusos creían que estaban justificados en su ocupación, como confiar en una escritura incorrecta, conocida. como color del título.

Detalles de la reclamación por posesión adversa

Hostil simplemente significa ocupación de la tierra de una manera contraria o adversa a los derechos del verdadero propietario. No requiere ninguna hostilidad o confrontación real. La mayoría de los estados permiten la simple ocupación de la tierra por ser suficientemente adversa a los derechos del propietario, aunque algunos estados también requieren que los ocupantes sean conscientes de que están invadiendo sin ningún derecho legal o que están operando bajo una asunción errónea, pero de buena fe, del derecho legal. (color del título). Por definición, cualquiera que ingrese a su tierra o permanezca allí sin su permiso específico es un intruso y, por lo tanto, hostil. No están enojados, molestos o confrontados, simplemente están usando su propiedad como si fueran dueños de ella y no usted.

La posesión real generalmente significa que la persona debe estar físicamente presente en la tierra. También requiere que la ocupación o allanamiento sea más que temporal. El ocupante debe mostrar signos de intención de controlar la tierra como lo haría un propietario, como vivir en la tierra, cultivar o criar ganado. Sin embargo, en el caso de que un intruso participe en actividades en las que cualquier propietario podría participar en un terreno similar, como construir una cabaña de pesca aunque no se use en el invierno o usar regularmente el terreno para un espacio de estacionamiento, los tribunales también han encontrado que esto para constituir posesión real.

Abierto y notorio requiere que la posesión sea obvia para cualquier persona que un intruso está en posesión; una ocupación secreta u oculta no es suficiente. Sin embargo, también requiere que el dueño de la propiedad haga un esfuerzo razonable para investigar la situación. Incluso si el dueño de una propiedad no está al tanto de la situación (por ejemplo, el dueño vive en un país diferente y nunca visita la propiedad), la ley requiere que el dueño haga un esfuerzo razonable para estar informado sobre el estado de la propiedad. Si tal investigación hubiera descubierto la ocupación, entonces el propietario no puede usar el hecho de que él o ella no tiene conocimiento del intruso como defensa para el reclamo de posesión adversa.

La ocupación debe ser exclusiva , no compartida con el propietario ni con nadie más, y debe ser continua. Si el ocupante abandona la propiedad en algún momento, luego regresa y reanuda la ocupación, el período de tiempo comienza de nuevo. El ocupante no puede combinar dos períodos de ocupación para cumplir con el límite de tiempo. De manera similar, si un ocupante abandona la propiedad y un segundo comienza a ocupar inmediatamente, los dos períodos no se pueden combinar para satisfacer el tiempo legal requerido a menos que el ocupante original actuara bajo el color del título. Sin embargo, si la ocupación original estaba bajo el color del título y el segundo ocupante toma posesión por venta, herencia u operación de la ley (como un fideicomisario en bancarrota), por lo general se permitirán virajes. Lo que constituya un tiempo suficiente para interrumpir la posesión continua dependerá de las circunstancias de cada caso.

El tiempo legal se refiere a la cantidad de años de posesión adversa que se requieren para que una reclamación sea válida. Este tiempo está prescrito por la ley en cada jurisdicción. Por lo general, cuando la ocupación de la tierra se realiza bajo el color del derecho, el tiempo legal será tan breve como siete años. En todos los demás casos, el tiempo será significativamente más largo, a menudo veinte años.

Cómo pueden protegerse los propietarios de tierras

Si en cualquier momento el propietario cobra el alquiler de la propiedad, le da permiso al intruso para permanecer en la propiedad, llama a la policía o va a la corte para desalojar al intruso, entonces la ocupación ya no se considera hostil o en violación de las normas del propietario. derechos de propiedad. Siempre que la acción que hace que la posesión no sea hostil se lleve a cabo antes de que se cumpla el tiempo reglamentario, se romperá el período de posesión adversa de modo que cualquier persona que intente reclamar la posesión adversa debe comenzar de nuevo.

Un reclamo de posesión adversa debe basarse en el uso exclusivo por parte del reclamante. Por lo tanto, cualquier uso compartido o común con cualquier otra persona, generalmente el propietario, anulará el reclamo. Y si se puede demostrar que alguno de los elementos requeridos no existe, el reclamo fallará. Por ejemplo, si un propietario realiza inspecciones razonables con regularidad y no se encuentra evidencia de ocupación, el hecho de que una ocupación secreta u oculta esté realmente presente no será suficiente para establecer una ocupación abierta y notoria y el reclamo fracasará.

Resumen de la lección

Revisemos. La posesión adversa es una teoría legal según la cual alguien que está en posesión de un terreno propiedad de otro puede convertirse en propietario si se cumplen ciertos requisitos durante un período de tiempo definido en los estatutos de esa jurisdicción en particular. Un reclamo de posesión adversa exitosa requiere que la ocupación cumpla con los cuatro elementos comunes siguientes:

1. Debe ser hostil , u ocupación de la tierra de una manera que sea adversa al derecho del verdadero propietario (y no requiere ninguna hostilidad o confrontación real).
2. Debe ser real , lo que significa que la persona debe estar físicamente presente en la tierra.
3. Debe ser abierto y notorio , o que la posesión sea obvia para cualquiera (no secreta) que un intruso está en posesión.
4. Debe ser exclusivo y continuo , es decir, no debe compartirse con el propietario ni con nadie más y sin escalas.

Estos deben cumplirse por un período de siete años o más dependiendo de la jurisdicción. Dado que varios de los elementos requieren interpretación de acuerdo con los hechos específicos de cada caso, los tribunales deben decidir cualquier reclamo por posesión adversa. El dueño de una propiedad puede anular un reclamo después de que se haya realizado demostrando que el reclamante no cumplió con uno o más de los elementos comunes durante el período legal , que es el número de años de posesión adversa que se requieren para que un reclamo sea válido. válido, o que el plazo no ha expirado. El propietario también puede tomar acción afirmativa antes de la expiración del período de tiempo para terminar con la naturaleza hostil de la posesión y así anular el reclamo.