Relaciones de agencia y compensación en Virginia: definición y tipos

Relaciones entre corredor y vendedor en Virginia

Allison está intentando comprar una casa en Virginia. No ha vivido en Virginia durante muchos años, por lo que está buscando un agente o corredor que pueda explicarle sus opciones y representar sus mejores intereses. Va a una inmobiliaria local, pregunta por el dueño de la empresa, pero termina sentándose y hablando con Mary, una agente de la empresa.

Mary le informa a Allison que el dueño de la empresa la ha asignado a Allison. En última instancia, todo lo que Mary puede ofrecer a Allison es a través de la relación de corredor-agente que Mary tiene con John, el corredor principal y propietario de Fine House Realty Company. Ella explica que los corredores principales son responsables de las acciones de todos los agentes inmobiliarios de la empresa, y deben supervisar y supervisar todos y cada uno de los contratos, acuerdos y divulgaciones que el agente y el cliente completan.

Mary continúa explicando que Allison puede convertirse en cliente o en cliente, según sus deseos y necesidades.

Allison frunce el ceño y nota que realmente no sabe la diferencia entre un cliente y un cliente, pero el hecho más importante para ella es que quiere recibir el mejor servicio por la menor cantidad de dinero.

Diferentes tipos de acuerdos

Mary señala que hay varias formas en que un agente de bienes raíces puede trabajar con o para Allison, y continúa describiendo las opciones. Agrega que la comisión que ganará el agente no tiene que provenir necesariamente de Allison; ella tendrá varias opciones para elegir. Entonces, ¿qué tipo de relaciones puede tener Allison con un agente cuando busca una casa?

• Un agente limitado es un agente que ofrecerá menos servicios o servicios limitados a un precio reducido en comparación con un agente tradicional. Por ejemplo, si Alllison estuviera vendiendo su casa, un agente de servicio limitado solo podría tomar el listado y Allison tendría que hacer todas las citas, negociaciones, etc. Dado que Allison es una compradora y no está muy familiarizada con el área, esto puede no ser ser el mejor camino a seguir. Necesita más información y orientación para seleccionar una casa para comprar que satisfaga sus necesidades.
• Un agente estándar o tradicional es un agente que actúa y representa los mejores intereses del cliente, y que puede ser un comprador o un vendedor. En este caso, Mary se convertiría en agente de compras.
• Un agente dual tiene deberes para con ambas partes en la misma transacción. Un agente dual no puede ser totalmente leal a ninguna de las partes; sin embargo, es legal en Virginia. Supongamos que un comprador desea comprar una propiedad que la agencia ya ha incluido en exclusiva. La agencia puede ofrecer un compromiso para que el corredor principal designe un agente en la oficina para representar al comprador y otro en la misma oficina para representar al vendedor. A esto se le llama agencia designada y, aunque todavía se considera agencia dual, ambas partes pueden estar representadas por un agente diferente y, por lo tanto, cierta información puede permanecer confidencial.
• Un contratista independiente está reconocido en Virginia y permite que el agente ofrezca representación en calidad de no agencia. Debe haber un acuerdo que establezca que el agente actúa únicamente como un contratista independiente y no como un agente. El titular de la licencia solo realizará las tareas estipuladas por un acuerdo escrito, como proporcionar un análisis de mercado comparable para una propiedad en la que el comprador podría estar interesado. Sin embargo, no puede ofrecer recomendaciones ni orientación para esa propiedad en particular.

Mary sugiere que Allison estará más satisfecha con tener una representación completa y le pregunta si a Allison le gustaría que Mary se convirtiera en su agente de compras. Allison está de acuerdo y revisa el contrato que Mary le ha mostrado. Pregunta sobre los diferentes métodos de pago de la comisión.

Compensación para un agente de ventas

La Asamblea General de Virginia aprobó una ley de protección al consumidor en julio de 2012. Los titulares de licencias de bienes raíces deben tener acuerdos por escrito con los clientes que revelen cómo trabajan, cómo se les paga y quién les paga.

Primero, un agente solo puede ser pagado por su propio corredor principal. En segundo lugar, hay muchas opciones sobre cómo se puede pagar la comisión:

• únicamente por el vendedor
• únicamente por el comprador
• una combinación de ambos
• una tarifa por hora

Todas estas opciones son legales siempre que todo esté por escrito y firmado por el corredor y todas las demás partes involucradas en la transacción.

Mary le explica a Allison que, por lo general, el vendedor paga a la empresa de corretaje de cotizaciones, que luego paga al agente de cotizaciones. La agencia de cotización paga la intermediación del comprador; el corretaje del comprador paga al agente del comprador. De hecho, el vendedor paga al agente del comprador para que negocie en su nombre.

A veces, es posible que un comprador incluso pague directamente a una agencia de corretaje, por ejemplo, si una propiedad no figura en la lista de una agencia y el propietario la vende.

Allison está contenta con la información que le presentó Mary y firma un acuerdo de intermediario de compradores.

Resumen de la lección

Los corredores principales son responsables de las acciones de todos los agentes inmobiliarios de su empresa. Los tipos de relaciones con agencias incluyen:

• El agente limitado es aquel que ofrecerá menos servicios o servicios limitados por un precio reducido en comparación con un agente tradicional.
• El agente estándar o tradicional es un agente que actúa y representa los mejores intereses de un cliente.
• El agente dual es un agente que tiene deberes para con dos partes en la misma transacción. La agencia designada es un tipo de agencia dual, pero se las arregla para brindar cierto grado de lealtad y protección a ambas partes al asignar un agente en su oficina para representar a una de las partes en la transacción y a otro agente para representar a la otra.
• La condición de contratista independiente permite al agente ofrecer representación en una capacidad que no sea de agencia.

Un agente solo puede recibir una comisión de su propio corredor. Hay muchas opciones sobre cómo se puede pagar la comisión, pero debe ser por escrito y formalmente reconocida.