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Riesgo de pérdida y conversión equitativa: definición e importancia

Publicado el 26 septiembre, 2020

Conversión equitativa

Natasha está feliz porque acaba de recibir una llamada de su agente inmobiliario. La oferta que hizo por una casa ha sido aceptada. Será propietaria de una nueva casa en unos treinta días cuando se cierre la transacción de venta. Aunque no se da cuenta, Natasha se convirtió en la dueña equitativa de la propiedad cuando el vendedor firmó el contrato aceptando su oferta. Esto se debe a la doctrina de la conversión equitativa.

La conversión equitativa sostiene que un comprador, o comprador, de bienes raíces adquiere un título equitativo sobre la tierra tras la ejecución de un contrato exigible para su venta. Si tiene un título equitativo , la ley reconoce que tiene un interés beneficioso en la propiedad inmobiliaria a pesar de que actualmente no tiene el título legal. El vendedor, o vendedor, de la propiedad mantiene el título legal solo como garantía para asegurarse de que se le pague de conformidad con el contrato de venta. En otras palabras, el vendedor puede retener la concesión de una escritura y la transmisión del título legal hasta que el comprador pague la propiedad.

La muerte no mata el trato

La conversión equitativa puede ser una bendición o una maldición para el comprador según las circunstancias. Digamos que Natasha se despierta a la mañana siguiente con una llamada telefónica de su agente informándole que el comprador murió durante la noche. Si bien es trágica, la venta seguirá adelante debido a una conversión equitativa. Se requerirá que la sucesión testamentaria del vendedor transmita el título legal de Natasha y los herederos recibirán el precio de compra de acuerdo con el testamento del vendedor o la ley de sucesión intestada (que se aplicaría si no hubiera testamento). Del mismo modo, si Natasha muriera antes del cierre, su patrimonio sucesorio tendría que pagar la propiedad y la propiedad se distribuiría a sus herederos.

Riesgo de pérdida

Ahora digamos que Natasha se despierta con el teléfono sonando y su agente de bienes raíces le informa que el vendedor no solo murió la noche anterior, sino que murió en un incendio que quemó la casa hasta los cimientos. ¿Cuál será el resultado?

Depende. Los tribunales están divididos en cuanto a quién asume el riesgo de pérdida , que es el riesgo de que la propiedad inmobiliaria se dañe o destruya entre el momento de la ejecución del contrato de compra y la transmisión del título legal. La mayoría de los estados sostienen que el comprador asume el riesgo de pérdida porque la doctrina de la conversión equitativa le ha otorgado un título equitativo. Una minoría de estados sostiene que el vendedor asume el riesgo de pérdida hasta que el título legal pase al comprador. Un tercer grupo de estados sostiene que el riesgo de pérdida es asumido por el comprador solo si el comprador está en posesión de la propiedad inmobiliaria o ha recibido un título legal.

¿Qué pasa si el vendedor tiene un seguro en la propiedad? ¿Quién recibiría el pago del seguro? Una vez más, los estados están divididos. La mayoría de los tribunales sostienen que el comprador tiene derecho al producto si el comprador asume el riesgo de pérdida. En tal caso, se considera que el vendedor mantiene el producto del seguro en un fideicomiso constructivo en beneficio del comprador. Una minoría de estados sostiene que el vendedor obtiene los ingresos del seguro porque era el contrato de seguro del vendedor, pero hay excepciones. El comprador obtendrá los ingresos si el contrato de venta exigía al vendedor que asegurara la propiedad en beneficio del comprador o si el contrato requería que el comprador pagara las primas del seguro.

Contratando en torno a la doctrina

Los compradores y vendedores pueden evitar la aplicación de la doctrina de conversión equitativa a través de su contrato de venta. Por ejemplo, el contrato de compraventa puede asignar expresamente quién asumirá el riesgo de pérdida. También puede requerir que la propiedad esté asegurada y proporcionar quién se beneficiará de los ingresos del seguro en caso de que ocurra una pérdida.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. La doctrina de la conversión equitativa establece que un comprador obtiene un título equitativo sobre un bien inmueble tras la ejecución de un acuerdo de compra exigible, mientras que el vendedor conserva el título legal para garantizar el pago del precio de compra del comprador. La muerte del comprador o del vendedor no detendrá el cierre de la transacción. El comprador tiene derecho al título legal incluso si el vendedor fallece después de la ejecución del contrato de compra, pero antes de la transmisión del título legal. Asimismo, un vendedor tiene derecho al precio de compra incluso si el comprador fallece antes del cierre.

La conversión equitativa también tiene consecuencias importantes con respecto a quién asume el riesgo de pérdida después de que se ejecuta el contrato de compra, pero antes de que se transmita el título legal. La mayoría de los estados sostienen que el riesgo de pérdida se traslada al comprador después de la ejecución del contrato de compra. Algunos estados sostienen que el riesgo de pérdida permanece con el vendedor hasta que se transmita el título legal, mientras que otros sostienen que el riesgo cambiará cuando el comprador tome el título legal o la posesión de la propiedad. La mayoría de los estados sostienen que los ingresos del seguro debido a la pérdida deben ir al comprador, pero una minoría de estados se pone del lado del vendedor. Independientemente, las partes pueden evitar la aplicación de la doctrina tratando el riesgo de pérdida y el seguro aplicable en el contrato de compra.

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