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Título comercial: Definición e importancia

Publicado el 26 septiembre, 2020

¿Qué es un título comercializable?

Carmen está en proceso de vender su casa y acaba de aceptar una oferta. Esa es la buena noticia. Pero el agente inmobiliario de Carmen también acaba de dar malas noticias. Resulta que el agente de títulos contratado para hacer una búsqueda de título de rutina en la propiedad antes del cierre encontró un problema con el título de la propiedad de Carmen. Tener un título de propiedad inmobiliaria significa que tiene una participación en la propiedad.

Aparentemente, el vecino de Carmen, Dan, acaba de presentar una demanda de título silenciosa alegando que en realidad es dueño de una franja de 1,000 pies cuadrados de la propiedad de Carmen por posesión adversa. En pocas palabras, la demanda de Dan afirma que tiene derecho a la franja de 1,000 pies cuadrados porque ha poseído adversamente la propiedad el tiempo suficiente para obtener el título. Dan también presentó un aviso en los registros de la propiedad, llamado lis pendens , para notificar a los compradores potenciales sobre la demanda, lo que significa que los compradores de la propiedad estarán sujetos a los resultados de la demanda. El agente de Carmen explica que la demanda hace que su título no sea comercializable y, lo que es peor, el comprador está a punto de retirarse de la venta.

Desafortunadamente, Carmen ya no está en posesión de un título comercializable , o un título que esté lo suficientemente libre de defectos como para que un comprador razonablemente prudente acepte el título de la propiedad. El título negociable no requiere una certeza absoluta de que no haya defectos, sino solo que no haya ninguna duda razonable que ponga en duda que el vendedor tiene un buen título.

Por otro lado, el título no negociable es el título de propiedad inmobiliaria con un defecto sustancial que crea un riesgo irrazonable para un comprador de verse involucrado en un litigio costoso o de sufrir una pérdida económica sustancial de modo que un comprador razonablemente prudente no acepte el título. Si bien el título puede terminar siendo bueno, el riesgo es demasiado importante para que un comprador razonable se arriesgue a comprar la propiedad. En el caso de Carmen, un comprador razonablemente prudente simplemente no querrá correr el riesgo de que Dan gane y termine enganchando 1,000 pies cuadrados de su terreno recién comprado.

Debe tener en cuenta que un reclamo de posesión adversa es solo uno de los muchos tipos de defectos o impugnaciones al título de propiedad de un propietario que pueden hacer que el título no sea negociable. Otros ejemplos incluyen, pero no se limitan a, gravámenes no liberados que se han pagado y una brecha en la cadena de título del propietario. Una cadena de título es el registro histórico o escrituras de la transferencia de bienes raíces a lo largo del tiempo del propietario original al propietario actual y todas las transferencias intermedias. Una brecha en la cadena significa que no hay documentación que muestre todas las transferencias hasta el propietario actual y cuestiona si el título del propietario actual es bueno.

Arreglar un título no comercializable

¿Qué puede hacer Carmen para que su título sea comercializable? La solución del problema se denomina borrar título . En el caso de Carmen, puede pelear en la corte o tratar de negociar. Una acción de título silenciosa , que es lo que presentó Dan, es un tipo especial de demanda que establecerá el título legal de la propiedad de Carmen. Se utiliza para corregir una gran cantidad de defectos de título. Por otro lado, lleva tiempo.

Carmen también podría intentar negociar con Dan para resolver la disputa por el título. Por ejemplo, Carmen podría ofrecer llegar a un acuerdo con Dan a través de un pago en efectivo o puede ofrecer venderle la franja en disputa o incluso aceptar entregarle una parte de la tierra que reclama para resolver la disputa. Si resuelve la disputa, debe asegurarse de que Dan registre una liberación de la litispendencia para notificar que el reclamo se resuelve.

Actos de títulos negociables

Recuerde que una parcela de bienes raíces puede tener una historia muy larga y complicada. Cuanto más larga y compleja sea su historia, es más probable que surja un problema. Algunos estados han promulgado leyes de títulos negociables para ayudar a eliminar los reclamos antiguos que pueden surgir contra una parcela de tierra y hacer que el título no sea negociable. Una ley de título negociable es una ley que terminará automáticamente un reclamo de título sobre una parcela de propiedad que no se afirma dentro de un cierto período de tiempo. Veamos un ejemplo.

La propiedad de Carmen fue originalmente propiedad de otra persona llamada Jill. Hace cincuenta años, Jill supuestamente otorgó el título de su propiedad a un viejo amigo. Ahora, el hijo de ese viejo amigo, Jack, se ha presentado y ha presentado una escritura a Carmen, que le otorga a su madre la propiedad de la casa. Con su madre muerta, él es el único heredero de la finca. Jack afirma que su título es superior al de Carmen porque el propietario original, Jill, volvió a escriturar la propiedad de manera fraudulenta después de haberla cedido a su madre.

Afortunadamente para Carmen, su estado tiene una ley de título negociable que extingue el interés de título de Jack, ya que no lo afirmó dentro de los 40 años posteriores al momento en que la propiedad supuestamente fue entregada a su madre por escritura. No importa si la afirmación de Jack es válida porque simplemente llegó demasiado tarde para plantearla.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. El título negociable es el título de propiedad inmobiliaria que está libre de defectos sustanciales, de modo que un comprador razonablemente prudente aceptará el título. Por otro lado, un título no comercializable es un título con un defecto sustancial de tal manera que un comprador razonablemente prudente no lo aceptará porque presenta un riesgo indebido de litigio o pérdida económica relacionada con el título. El título no comercializable se vuelve comercializable al borrar el título , lo que puede requerir una acción de título silenciosa . Si un estado ha promulgado una ley de título negociable , las personas que tienen un interés en una parcela de bienes raíces deben hacer valer su reclamo dentro de un cierto período de tiempo o su interés se extinguirá.

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