¿De que trata todo esto?
El Fondo de Educación, Investigación y Recuperación de Bienes Raíces de Georgia es un fondo especial dentro del tesoro estatal, mantenido en fideicomiso por la Comisión de Bienes Raíces de Georgia. Siempre que alguien obtiene una nueva licencia de bienes raíces en Georgia, ingresa a este fondo. Más que educación o investigación, el énfasis del fondo está definitivamente en la recuperación., que en este contexto significa una compensación para la víctima cuando el titular de una licencia de bienes raíces de Georgia ha violado las leyes o regulaciones que rigen esa licencia. Para este propósito, debe haber al menos $ 1,000,000 guardados en el fondo en todo momento. La comisión también es libre de aplicar dinero del fondo a iniciativas educativas y de investigación, pero solo mientras se mantenga el saldo mínimo de $ 1,000,000 para compensación a las víctimas. Para ayudar a garantizar que se mantenga este saldo de $ 1,000,000, la comisión tiene la autoridad para exigir a todos los titulares de licencias que paguen una tarifa adicional cuando renueven sus licencias. Esa tarifa adicional no puede exceder los $ 30.
Cómo funciona el proceso de compensación
Diga que compró o vendió una propiedad en Georgia y cree que tiene motivos para demandar a uno de los agentes inmobiliarios involucrados. Hay varias cosas a tener en cuenta. Deberá presentar la demanda dentro de los dos años posteriores al momento en que ocurrió la infracción. No puede estar casado con el agente, padre, hermano o hijo del agente, ni con el cónyuge del agente. Tampoco puede ser el representante del agente. Y usted mismo no puede ser un agente de bienes raíces con licencia en Georgia, aunque su papel en la transacción en cuestión fue como comprador o vendedor en lugar de como agente.
Ahora, digamos que su caso termina cuando el tribunal ordena al titular de la licencia que le pague los daños. Se espera que haga un esfuerzo de buena fe tanto para averiguar si el titular de la licencia tiene los medios para pagarle el monto total como para cobrarlo. Pero, ¿y si el licenciatario carece de efectivo o activos suficientes? ¿O qué pasa si el titular de la licencia se escapa de la ciudad o no se le puede encontrar? Escenarios como estos son donde entra el fondo.
Una vez que el caso haya concluido (incluidas las apelaciones), puede presentar un reclamo ante el tribunal. Tendrá que notificar a la Comisión de Bienes Raíces de Georgia y luego esperar 30 días antes de solicitar formalmente al tribunal que apruebe su reclamo. La comisión tiene derecho a impugnar su reclamo, pero no a rechazarlo. Depende del tribunal decidir si su reclamo es válido o no, y celebrará una audiencia con ese propósito. Necesitará una orden de ejecución , un documento que le sirva como prueba de que no fue posible cobrar todo lo que le debe el licenciatario.
Lo máximo que se puede recuperar de un licenciatario es $ 75,000, de los cuales no se pueden aplicar más de $ 25,000 a su reclamo (o al de cualquier otra persona). Además, lo máximo que puede recibir del fondo (ya sea de este reclamo o de otros reclamos que haga en el futuro) es $ 25,000.
Estrategia para resumir textos largos en un mapa conceptual
Su reclamo ha sido aprobado, ¿y ahora qué?
Si el tribunal termina aprobando su reclamo (en su totalidad o en parte), la comisión oficialmente toma su lugar como aquella con quien el licenciatario tiene una deuda. En términos legales, esta sustitución se conoce como subrogación . La licencia del agente será revocada, con efecto inmediato. Si su caso fue contra toda una empresa de bienes raíces, entonces es el corredor de la empresa cuya licencia será revocada. De cualquier manera, el agente / corredor no podrá solicitar una nueva licencia hasta que el fondo se reembolse en su totalidad, más los intereses, por todo el dinero que tiene que desembolsar en su nombre. Y el agente / corredor no puede evitar eso declarándose en quiebra.
Si no hay suficiente dinero en el fondo para pagarle de inmediato, no se preocupe. Solo tendrá que esperar hasta que el fondo se haya reabastecido y cualquier otro reclamo aprobado por el tribunal que se presentó antes de que se haya pagado el suyo. Pero mientras tanto, su reclamo acumulará intereses, a una tasa del 4% anual.
Resumen de la lección
El Fondo de Educación, Investigación y Recuperación de Bienes Raíces de Georgia está destinado principalmente a la recuperación o compensación de la víctima cuando el titular de una licencia de bienes raíces de Georgia ha violado las leyes o regulaciones que rigen esa licencia. Debe haber al menos $ 1,000,000 disponibles en el fondo para ese propósito en todo momento. El dinero del fondo también se puede gastar en investigación o educación, siempre que se mantenga ese saldo mínimo de $ 1,000,000 para fines de recuperación.
El proceso de recuperación comienza con la víctima demandando al titular de la licencia; la demanda debe presentarse dentro de los dos años posteriores al delito. Si la víctima gana el caso y se le otorga una indemnización por daños, pero no puede cobrar el monto total del licenciatario, entonces él / ella puede presentar un reclamo ante el tribunal, notificar a la comisión y luego esperar 30 días antes de solicitar formalmente al tribunal que aprobar la reclamación. La comisión puede impugnar el reclamo, pero depende del tribunal decidir si el reclamo debe cumplirse o no. El tribunal celebra una audiencia, para la cual la víctima debe obtener una orden de ejecución.certificando que no fue posible cobrar el monto total adeudado. El fondo no puede pagar más de $ 25,000 por reclamo, no más de $ 25,000 por beneficiario (sin importar cuántos reclamos haga el beneficiario) y no más de $ 75,000 por licenciatario. Si el tribunal aprueba el reclamo, la comisión reemplaza a la víctima como aquella con quien el licenciatario tiene una deuda. En términos legales, esta sustitución se conoce como subrogación .
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