Seguro de propiedad en Nueva York: monto, costo y deducibles

La mayoría de la gente asume que el seguro de vivienda es obligatorio en el estado de Nueva York. A diferencia del seguro de automóvil que exige la ley, el seguro para propietarios de viviendas no es obligatorio en el estado. Sin embargo, la mayoría de las instituciones crediticias en Nueva York requerirán algún tipo de póliza de seguro cuando emitan una hipoteca.

Esta lección cubre la cantidad de seguro necesario en Nueva York, los costos asociados con el seguro de vivienda y opciones alternativas para las personas que no pueden adquirir un seguro de vivienda a través de compañías de seguros porque viven en áreas consideradas de alto riesgo.

Requisitos de seguro de propiedad en Nueva York

El tipo de seguro más común aceptado por los prestamistas en Nueva York es la póliza de formulario especial (HO-3). La mayoría de los prestamistas requieren este tipo de póliza, ya que cubre la casa de una persona contra todos los riesgos de pérdida física, excluyendo inundaciones, terremotos, guerras y accidentes nucleares. Junto con tener el tipo correcto de póliza que sea aceptado por los prestamistas, es vital que las personas compren una póliza que brinde suficiente cobertura.

Obtención de cobertura suficiente

Para comprender la compra de cobertura suficiente, veamos un ejemplo de este proceso. Jim compró un bungalow en Kensington, un suburbio de la ciudad de Nueva York. Jim negoció un descuento en una propiedad que estaba listada por $ 1,2000,000 y logró comprar esta propiedad por $ 1,000,000. Como Jim es propietario de una casa por primera vez y no posee ningún mueble propio, negoció el precio de venta de su bungalow para incluir todos los muebles que estaban presentes durante la jornada de puertas abiertas celebrada antes de que él hiciera una oferta. Ansioso por finalizar sus requisitos hipotecarios, Jim llama a su agente de seguros y le pide una cotización de las pólizas de formulario especial que brindan una cobertura de $ 1,000,000.

El agente de seguros de Jim le proporciona una póliza de $ 1,000,0000 con una prima mensual de $ 200 y un deducible de $ 5,000. Con esta póliza, Jim haría pagos mensuales de $ 200 para mantener la póliza activa, esto se conoce como prima . Jim puede pagar las primas en varios tipos de cuotas, por ejemplo, anual, quincenal y semanal. Si Jim creara un reclamo para cubrir los gastos por daños cubiertos por esta póliza, tendría que pagar un deducible . Aquí su deducible es de $ 5,000, sin embargo, si Jim quisiera un deducible más barato, sus primas aumentarían. Algunas pólizas ofrecen deducibles opcionales por tormentas de viento y huracanes . Estos deducibles cubren entre el 1% y el 5% del monto del seguro de la vivienda.

Jim necesita revisar si la póliza que se le ofrece le brinda suficiente cobertura. Desde la perspectiva del prestamista, lo hace ya que la cobertura cumple con los requisitos de su institución crediticia. Si su casa se convierte en una pérdida total debido a desastres cubiertos por su póliza, esta póliza proporcionará lo suficiente para pagar el valor total de la hipoteca. Sin embargo, desde la perspectiva del propietario, Jim no tiene cobertura suficiente porque su póliza cubre el precio de venta de su propiedad en lugar del valor de su casa. Para determinar el valor, Jim debe calcular el costo de reemplazo del bungalow si estuviera completamente destruido, excluyendo el valor del terreno pero incluyendo el valor de la propiedad personal dentro de la casa. Jim compró la casa con un descuento sin tener en cuenta la propiedad personal en el interior al comprar el seguro, por lo que una póliza cercana a los $ 1,500,000 sería más adecuada para brindar cobertura suficiente para lo que está adentro. Además, si 5 años después, Jim decidió hacer una adición a su casa, entonces tendría que reevaluar el valor de la propiedad para asegurarse de que la cobertura de su póliza aún fuera suficiente en relación con el valor creado por las nuevas adiciones. .

Cancelaciones y no renovaciones

La ley del estado de Nueva York permite que un proveedor de seguros cancele una póliza durante los primeros 60 días de su vigencia. La aseguradora puede cancelar una póliza durante estos primeros 60 días proporcionando un aviso indicando las razones específicas de la cancelación. Una vez transcurridos estos 60 días, la aseguradora no puede cancelar la póliza o considerarla no renovada por un período de tres años a menos que:

• incumplimiento en el pago si el pago está vencido por 15 días o más;
• condenado por un delito a través de actos que aumentan el riesgo de pago;
• detección de fraude o tergiversación por parte de la aseguradora con respecto al titular de la póliza para obtener una póliza;
• detección de actos u omisiones intencionales o imprudentes que aumentan el riesgo de pago;
• demoliciones, renovaciones o adiciones afectan la póliza y hacen que la propiedad no sea asegurable;
• una decisión de la aseguradora en la que podría justificar que el titular de la póliza ha violado la ley de seguros.

El seguro de propietario de vivienda tiene como objetivo cubrir pérdidas inesperadas significativas, que algunas compañías de seguros limitan la cantidad de reclamos que un propietario de vivienda puede hacer en un período específico. Si un individuo presenta varias reclamaciones en un período corto, podría correr el riesgo de ser designado como cliente de alto riesgo y que su compañía de seguros se niegue a renovar su póliza; esto se conoce como no renovación . De acuerdo con la ley del estado de Nueva York, se debe proporcionar al asegurador al menos 45 días, pero no más de 60, antes de la fecha de vencimiento de la póliza.

Problemas para obtener un seguro de vivienda en Nueva York

Algunas empresas no venden cobertura para propiedades que se encuentran en áreas de alto riesgo y que son propensas a desastres naturales. Si un propietario no puede comprar un seguro a través de métodos tradicionales, es posible que tenga que explorar programas de seguros especiales como:

1. Asociación de Suscripción de Seguros de Propiedad de Nueva York (NYPIUA) : es una asociación de compañías de seguros que vende seguros contra incendios dentro del estado de Nueva York. Proporciona opciones de cobertura básica, pero también cobertura de forma amplia que se puede comprar con una prima más alta. La cobertura básica protege contra desastres causados ​​por viento, granizo, explosiones, disturbios, conmoción civil, aviones, vehículos, humo, vandalismo y travesuras maliciosas.
2. Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) : la mayoría de las pólizas no brindan seguro para desastres causados ​​por inundaciones o deslizamientos de tierra; este tipo de seguro se puede comprar como una póliza separada a través del NFIP. No todas las partes de Nueva York son participantes del NFIP, pero la cobertura está disponible para la mayoría de pueblos, aldeas y ciudades dentro del estado.
3. Programa de asistencia al mercado costero (C-Map) : se ayuda a las áreas costeras a obtener cobertura a través de una red voluntaria de aseguradoras conocida como C-MAP. El programa brinda cobertura para propietarios ocupantes en el Bronx, Brooklyn, Nassau, Queens, Staten Island, Suffolk y Westchester.

Resumen de la lección

El seguro de propiedad no es un requisito de la ley en el estado de Nueva York, pero los prestamistas lo exigen comúnmente cuando emiten hipotecas. Una póliza suficiente que brinda una amplia cobertura para el propietario de una vivienda es aquella que brinda suficiente cobertura por el valor de la vivienda, no por lo que se vendió. Al evaluar el valor de una vivienda , una persona debe acceder al costo de reposición de la vivienda si fuera a ser completamente destruida, así como cualquier propiedad dentro de la vivienda; sin embargo, se excluye el valor de la tierra.

Una vez que se compra una póliza, el estado de Nueva York permite a las compañías de seguros un período de 60 días para cancelar las pólizas siempre que puedan proporcionar a la aseguradora las razones específicas de por qué se cancela la póliza. Si la póliza no se cancela dentro de los primeros 60 días, no se puede cancelar o considerar como no renovable por un período de tres años siempre que la póliza, el asegurador y la propiedad permanezcan en buen estado. Las compañías de seguros tienen derecho a rechazar la renovación de las pólizas de seguro si una aseguradora presenta varias reclamaciones en un período corto. Para considerar una póliza como no renovable , la aseguradora debe recibir un aviso con al menos 45 días de anticipación al vencimiento de la póliza.

Algunos propietarios pueden encontrar desafíos al comprar un seguro para sus propiedades, ya que pueden vivir en áreas de alto riesgo. Los propietarios que no pueden comprar un seguro a través de métodos tradicionales en el estado de Nueva York pueden ofrecer opciones de seguro especiales a través de la Asociación de Suscripción de Seguros de Propiedad de Nueva York (NYPIUA) , el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP) y el Programa de Asistencia al Mercado Costero (C -Mapa) .

Rodrigo Ricardo Editor y fundador