¿Qué es una búsqueda de título de propiedad? – Definición e importancia

Comienza la búsqueda

Leah le va a comprar una casa a Dave. Leah le pregunta a Dave si hay deudas pendientes contra su propiedad. Dave le asegura que la propiedad está libre y libre de responsabilidades. Para verificar si la declaración de Dave es cierta, Leah ordena una búsqueda de título. En esta lección, aprenderá qué es una búsqueda de título y cómo se realiza.

Definición de búsquedas de títulos

En el campo de los bienes raíces, un título representa un grupo de derechos que pertenecen al dueño de la propiedad. Los derechos dentro de un título pueden incluir el derecho a vivir, arrendar o vender una casa. Una escritura es un documento legal que transfiere los derechos del título de un propietario a otro. Esos derechos pueden verse obstaculizados por responsabilidades causadas por un propietario actual o anterior. Estos tipos de pasivos se denominan gravámenes . Los gravámenes incluyen gravámenes, impuestos e hipotecas impagas sobre bienes inmuebles. Se enumeran en documentos legales que se archivan en juzgados y oficinas de registradores.

Para volver a nuestro ejemplo, suponga que Leah obtiene un préstamo hipotecario para financiar la compra de la propiedad que quiere comprarle a Dave. Tanto Leah como su prestamista hipotecario obtendrán una póliza de seguro de título. La póliza protegerá sus derechos sobre el título. Este tipo de transacción inmobiliaria generalmente requerirá una búsqueda completa del título .

Aunque las escrituras de propiedad son registros públicos y cualquiera puede acceder a ellas, los buscadores de títulos profesionales están capacitados para localizar y organizar la información específica requerida para diferentes tipos de transacciones inmobiliarias. Para realizar una búsqueda de título de propietario completo o actual, un buscador generalmente ubicará los siguientes registros públicos:

• Expedientes judiciales: cuando se presenta una demanda, sentencia o gravamen, el buscador encontrará registros judiciales de gravámenes o juicios pendientes que pueden convertirse en gravámenes.
• Hipotecas: muchas personas compran bienes raíces a través del financiamiento proporcionado por prestamistas hipotecarios. Una hipoteca es un gravamen voluntario contra el título de una propiedad. Los buscadores buscan hipotecas que no hayan sido reembolsadas en su totalidad (o satisfechas).
• Licencias de matrimonio y decretos de divorcio: los nombres que aparecen en un título pueden cambiar por matrimonio, divorcio u orden judicial. Las licencias de matrimonio y los decretos de divorcio proporcionarán prueba de los cambios de nombre que afectan los derechos de una propiedad conyugal.
• Certificados de defunción y presentación de sucesiones: si el dueño de una propiedad falleció y el título fue transferido a través de una sucesión, una búsqueda obtendrá una prueba de defunción o una presentación de sucesión.
• Relaciones domésticas: en los últimos años, muchos estados han promulgado leyes que colocan automáticamente un gravamen contra los bienes inmuebles y la propiedad personal de las personas que deben obligaciones morosas de manutención infantil.
• Cadena de título: una cadena de título es un relato histórico de cada propietario de una propiedad específica. Se crea una cadena cada vez que se registra una escritura de propiedad. Por ejemplo: Dave compró la propiedad y recibió una escritura de Mary. Mary compró la propiedad y recibió una escritura de Lee. Lee compró la propiedad y recibió una escritura de George. Cada escritura representa un eslabón en la cadena del título. Cuando una escritura es incorrecta o falta, se rompe la cadena.
• Nube en el título: cuando la cadena del título se rompe, se denomina nube en el título . Cuando existe una nube en el título, causa un riesgo para los propietarios actuales y futuros de la propiedad porque las compañías de seguros de títulos no querrán defender el título contra pérdidas. Cuando surgen problemas como este, generalmente se manejan mediante una acción de título silenciosa. Una acción de título silenciosa es un procedimiento legal que repara una cadena de título rota mediante una decisión de la corte.

Informe de título preliminar

Una vez que se completa una búsqueda de los registros, se compila en un informe. Este informe se denomina informe de título e incluye la fecha y hora en que se completó la búsqueda. Se incluyen la fecha y la hora porque los registros de título pueden cambiar en cualquier momento. Si un nuevo propietario de una propiedad recibe una escritura y la registra en los registros públicos, inmediatamente cambia el estado del título. A veces, un informe de título se condensa en un resumen de título.

Un resumen de título es un relato histórico de cada documento registrado que afecta el título que se remonta al primer propietario. Aunque un resumen de título incluye una certificación del estado de un título, en algunos casos los prestamistas solicitarán certificaciones adicionales, como un certificado de título o un certificado de impedimento legal. Un certificado de título es un documento que verifica el nombre del propietario actual y una lista de cualquier reclamo realizado contra el título. Un certificado de impedimento legal se usa generalmente en asociación con el financiamiento de una propiedad de inversión. El propietario firma el estoppel verificando las obligaciones financieras que deben satisfacerse al momento del cierre de una transacción inmobiliaria.

Volviendo a nuestro ejemplo, supongamos que los registros públicos muestran que Dave tiene dos reclamos contra su propiedad: una sentencia por $ 50,000 a Mega Max Mortgage Co. y $ 20,000 al Hospital Cureman. El prestamista de Leah requiere que Dave confirme que en realidad son sus acreedores y que los montos adeudados son correctos mediante la firma de un certificado de impedimento legal.

Resumen de la lección

Las búsquedas de títulos se llevan a cabo en los nombres y direcciones de los propietarios para descubrir documentos en el registro público que pueden afectar los derechos de los compradores y prestamistas al título. Los buscadores realizan búsquedas completas, actuales o limitadas según el tipo de información necesaria para las diferentes transacciones inmobiliarias. Después de recopilar información, los buscadores de títulos emiten un informe de título preliminar. Si hay una nube en el título, es posible que deba ser resuelto por un tribunal de justicia. Antes de finalizar una transacción de bienes raíces, un prestamista puede solicitar certificaciones adicionales, como un certificado de título o un certificado de impedimento legal.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador