Divulgaciones obligatorias federales y estatales en bienes raíces

Publicado el 15 septiembre, 2020

Definición de divulgación

Como parte del proceso de venta, los vendedores y agentes tienen responsabilidades legales y éticas (que varían según el estado) para divulgar información sobre la propiedad. ¿Qué es la divulgación ? El comprador necesita recibir cierta información sobre la propiedad. Él o ella necesita saber si hay algo acerca de la propiedad que podría causar una enfermedad o restringir su disfrute de la propiedad.

Pero, ¿qué pasa si el estado no requiere la divulgación de ciertos artículos? Una protección proviene del agente inmobiliario del comprador. Parte de su responsabilidad es informar a sus clientes sobre cualquier problema que pueda suponer antes de realizar la oferta de compra. Gran parte de la siguiente información de divulgación se puede asumir o investigar. Se puede suponer que una casa vieja contiene materiales que se sabe que son peligrosos a menos que se hayan tomado medidas positivas para eliminarlos. Y las áreas propensas a inundaciones o restricciones ambientales se pueden identificar a través de recursos del gobierno local y federal.

Para los vendedores y sus agentes, a menudo es aconsejable revelar todo (independientemente de lo que sea legalmente requerido). Es más probable que los compradores den marcha atrás en una venta si se enteran de un problema después de que se realiza la oferta, en lugar de saberlo desde el principio. Pueden sentir que el vendedor está ocultando el problema en cuestión o quizás otros problemas también.

Divulgación de pintura con plomo

Las casas construidas antes de 1978 pueden tener pintura que contenga plomo . Se sabe que la exposición al plomo es tóxica para los seres humanos. Las partículas de plomo se pueden inhalar cuando se altera la superficie y los niños a veces comen trozos de pintura que contienen plomo. Por lo tanto, los compradores e inquilinos tienen derecho a conocer cualquier peligro potencial del plomo.

Antes de que se firme un contrato, el vendedor debe proporcionar al comprador una copia del folleto obligatorio federal ‘Proteja a su familia del plomo en el hogar’ . El comprador tiene entonces diez días para realizar sus propias pruebas de plomo. El vendedor debe proporcionar todos los registros de los sitios contaminados con plomo y su estado actual. El contrato debe contener una declaración que certifique que el vendedor ha cumplido con la ley y ambas partes de la venta deben firmar este anexo. Los propietarios deben proporcionar a los inquilinos los mismos documentos de divulgación y declaración de certificación. Sin embargo, no tienen que dar a los inquilinos la oportunidad de probar la propiedad en busca de plomo según la ley federal.

Divulgación de amianto

El asbesto es un material resistente al fuego que se utiliza en aislamiento, baldosas, pisos de vinilo y otros materiales de construcción. Se utilizó en la construcción hasta principios de la década de 1980, pero se suspendió cuando se supo que el asbesto causa cáncer. Debido a esto, muchos estados ahora exigen que los vendedores revelen cualquier amianto conocido en la propiedad. El gobierno federal no requiere esto. Por supuesto, el vendedor siempre podría ser demandado si a sabiendas no divulgó esta información y alguien se enfermó por exposición al asbesto.

Al igual que la pintura con plomo, el asbesto es principalmente un problema cuando se daña. Muchas casas todavía contienen asbesto, y siempre que no esté perturbado y no desprenda fibras dañinas, hay pocos motivos de preocupación. No hay ningún requisito para eliminarlo. Si el asbesto se daña o va a quedar expuesto durante una remodelación, se deben utilizar contratistas calificados para desecharlo.

Divulgación de humedales

Los humedales son áreas de tierra que en su mayor parte o casi siempre están empapadas o cubiertas con agua subterránea. Estas áreas tienen una increíble diversidad de vida vegetal y animal y, a menudo, tienen restricciones locales de desarrollo debido a consideraciones ambientales. Algunos estados no requieren que el vendedor revele que un área se considera un humedal. Esto es cierto incluso si existen leyes que prohíben o restringen el desarrollo.

Divulgación de terrenos inundables

Una llanura aluvial es un área cerca de arroyos y ríos que es probable que experimente un desborde de agua durante una tormenta u otro desastre natural. Los prestamistas están particularmente preocupados por las grandes inundaciones que pueden destruir casas enteras. Requieren un seguro contra inundaciones para cubrir cualquier pérdida, ya que las pólizas de seguro de hogar estándar no cubren las inundaciones. Los estados individuales deciden si la divulgación de la llanura aluvial es obligatoria o no.

La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) pone a disposición de los compradores seguros subsidiados por el gobierno en áreas identificadas como llanuras aluviales de 100 años. Este programa se llama Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones . ¿Qué es una llanura aluvial de cien años? En términos sencillos, es un área donde hay un uno por ciento de posibilidades de que la casa se inunde en un año determinado. Eso se traduce en una probabilidad de aproximadamente una entre cuatro de que la casa se inunde durante una hipoteca de 30 años. Dado que las inundaciones pueden causar daños importantes a una casa y a las pertenencias del propietario, este es un gran riesgo para una compañía de seguros.

Resumen de la lección

El único requisito de divulgación exigido por el gobierno federal es la pintura con plomo. Los estados individuales determinan si se requieren divulgaciones sobre asbesto, humedales o llanuras aluviales. Los dos primeros problemas (es decir, plomo y amianto) son una cuestión de salud. Las divulgaciones de humedales garantizan que un comprador no esté comprando sin saberlo una propiedad que tenga restricciones ambientales o de desarrollo. Saber si la propiedad está en una llanura aluvial permite al comprador determinar si existe un riesgo físico para la propiedad o si se requiere un seguro adicional. El agente de un comprador puede ayudar al comprador a descubrir si estos problemas están presentes en una casa, incluso si la divulgación no está disponible.

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