El papel de Fannie Mae en el financiamiento inmobiliario

Historia de Fannie Mae

Fannie Mae? ¿Qué tiene que ver una dulce abuela con la compra de una casa? ¿Recibo una herencia que no conocía? Eso ayudaría mucho a comprar una casa. Por desgracia, ella no es tan emocionante. Ni siquiera es una persona o una benefactora rica. Entonces, ¿qué es Fannie Mae, de todos modos?

Fannie Mae es el nombre común de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA) . Fue fundada en 1938 durante la Gran Depresión como parte del programa de revitalización económica del New Deal. Este programa buscaba incrementar los préstamos hipotecarios y la propiedad de viviendas. En 1968, se convirtió en una empresa que cotiza en bolsa.

La Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992 estableció la obligación legal de Fannie Mae de aumentar los préstamos a hogares de ingresos bajos y moderados. A lo largo de la década de los noventa, la política política impulsó la proporción permitida de estos préstamos. Fannie Mae adquirió gradualmente hipotecas más riesgosas, muchas de las cuales incluían financiamiento con tasas de interés temporales o pagos globales elevados. Los prestatarios con puntajes de crédito bajos pronto se volvieron incapaces de pagar.

La crisis de los préstamos de alto riesgo en Estados Unidos llevó a la decisión de septiembre de 2008 de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) de colocar a Fannie Mae en la tutela del gobierno. El control de la FHFA se produjo con importantes aportaciones de capital del Tesoro y la Reserva Federal de Estados Unidos. Estas acciones rescataron a Fannie Mae de las pérdidas de los préstamos impagos y, como resultado, la curatela introdujo reglas de préstamos más restrictivas.

Estructura

Fannie Mae es un tipo de negocio único llamado empresa patrocinada por el gobierno (GSE) , que es un negocio establecido por ley del Congreso. Antes de la crisis de los préstamos de alto riesgo, las acciones se cotizaban en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE). Sin embargo, después de los rescates y la tutela, la organización fue eliminada de la lista de NYSE. En la actualidad, las acciones de Fannie Mae se negocian en el Over-the-Counter Bulletin Board (OTCBB), que es un tipo diferente de servicio de negociación de acciones regulado por la Asociación Nacional de Distribuidores de Valores (NASD).

Papel en la financiación inmobiliaria

Fannie Mae facilita el mercado hipotecario secundario. Un mercado secundario sólido brinda a los prestamistas la oportunidad de revender fácilmente las hipotecas que originan. Los prestamistas tienen entonces los fondos para crear más préstamos. Sin un mercado secundario, tendrían que mantener las hipotecas en sus propios libros. Esto inmoviliza fondos, lo que limita la posibilidad de hacer más préstamos.

Los prestamistas otorgan préstamos que cumplen con los estándares de Fannie Mae. Las reglas incluyen cumplir con los límites de préstamos sobre el monto de la hipoteca y exigir un monto mínimo de garantía hipotecaria o de capital. Estas reglas reducen el riesgo de que los inversores pierdan dinero en caso de ejecución hipotecaria. La uniformidad simplifica el empaquetado de hipotecas como productos de inversión, que Fannie Mae agrupa como valores respaldados por hipotecas (MBS) .

Los MBS ofrecen una opción de inversión principalmente para inversores institucionales. Estos incluyen otros bancos, fondos de pensiones y grandes instituciones como universidades y hospitales. Los rendimientos de las inversiones de Fannie Mae no están garantizados explícitamente por el gobierno; sin embargo, los MBS tienen un respaldo implícito de protección. Dado que los valores de Fannie Mae constituyen una gran parte de la economía, es probable que el gobierno haga todo lo que esté a su alcance para evitar que no se pague a los inversores. La expresión «demasiado grande para fallar» ilustra la respuesta del gobierno a la crisis de la vivienda.

Resumen de la lección

Revisemos. Fannie Mae , o la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA) , es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) que habilita el mercado secundario de hipotecas en los Estados Unidos. Fue creado como parte de las reformas económicas de la Gran Depresión en 1938 para fomentar más préstamos hipotecarios.

La organización establece los estándares que deben cumplir los préstamos para la reventa. Estas hipotecas se agrupan como valores respaldados por hipotecas (MBS) , que brindan opciones de inversión principalmente para inversores institucionales como bancos y universidades.

Fannie Mae se encuentra actualmente bajo la tutela de la FHFA (Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda) como respuesta a la crisis financiera de 2008. No está respaldado explícitamente por la plena fe y crédito del gobierno; sin embargo, dado que el papel que juega Fannie Mae en la economía estadounidense es tan importante, el Congreso tomará medidas extremas para asegurar su estabilidad financiera.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador