El papel de Freddie Mac en el financiamiento inmobiliario

¿Quién es Freddie Mac?

Freddie Mac no es una persona, es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) cuyo nombre oficial es Federal Home Loan Mortgage Corporation . ¿Qué diablos es un GSE? Una GSE es una empresa de propiedad privada creada por el Congreso de los Estados Unidos que sirve para algún propósito público. Las GSE a menudo tienen una gran ventaja sobre las empresas privadas comunes y corrientes porque el gobierno de Estados Unidos garantiza implícitamente las deudas y obligaciones de las GSE como Freddie Mac. Si el tío Sam te respalda, tienes una ventaja competitiva en el mundo empresarial.

Papel en los mercados hipotecarios

Entonces, ¿qué hace Freddie Mac en la industria hipotecaria? Lo primero que debe saber es lo que Freddie Mac no hace: no ofrece préstamos hipotecarios. En cambio, compra hipotecas en el mercado hipotecario secundario . El mercado hipotecario primario es el mercado donde los prestatarios buscan prestamistas para crear préstamos hipotecarios. Muchas veces, estos prestamistas inmediatamente darán la vuelta y venderán los préstamos hipotecarios que acaban de originar (es decir, crearon) en lo que se conoce como el mercado secundario de hipotecas.

¿Cómo ayuda Freddie Mac al mercado hipotecario y de la vivienda? Freddie Mac respalda el mercado ayudando a proporcionar liquidez , que es la capacidad de un activo financiero de comprarse y venderse fácil y rápidamente en un mercado. Por ejemplo, el dinero es muy líquido, pero las casas tardan bastante en venderse. De hecho, un banco que otorga un préstamo a 30 años puede terminar inmovilizando una gran cantidad de efectivo durante 30 años, lo que significa que no puede prestar tanto dinero a otras personas que quieran comprar una casa.

¿Qué hace Freddie Mac con todas las hipotecas que compra? De hecho, mantendrá algunas de las hipotecas como inversión, lo que significa que tendrá derecho al pago de los préstamos. Por otro lado, Freddie Mac puede titularizar algunos de los préstamos hipotecarios. Esto significa que Freddie Mac agrupa un montón de hipotecas que compra en el mercado secundario y las convierte en inversiones llamadas valores respaldados por hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas son un tipo de inversión de deuda como un bono corporativo. Como una ventaja adicional para los inversores, Freddie Mac garantiza el pago de las hipotecas que respaldan los valores por una tarifa.

Freddie Mac contra Fannie Mae

Fannie Mae , o la Asociación Hipotecaria Nacional Federal , es una GSE que fue autorizada en 1938. Fannie también participa en la realización de compras en el mercado secundario de hipotecas, donde puede mantener o titulizar la hipoteca que compra. La gran diferencia entre Freddie y Fannie es a quién le compran. Fannie generalmente compra en grandes bancos comerciales como Wells Fargo, US Bank y Bank of America, mientras que Freddie compra en pequeños bancos de ahorro.

Una breve historia de Freddie Mac

El Congreso fundó Freddie Mac, o más formalmente la Federal Home Loan Mortgage Corporation, en 1970. Fue creada para ayudar a estabilizar el mercado hipotecario de propiedades residenciales y ayudar a que la vivienda sea más asequible para el público en general.

Como habrás adivinado, dado que tiene hipotecas y a menudo garantiza los valores respaldados por hipotecas que vende a los inversores, Freddie Mac se metió en serios problemas financieros como resultado del colapso de la vivienda y la crisis financiera relacionada de 2007. De hecho, el gobierno implícito La garantía de las obligaciones de Freddie se hizo bastante explícita en 2008 cuando el gobierno federal inyectó alrededor de 188 mil millones en Fannie Mae y Freddie Mac. Freddie Mac y Fannie Mae entraron en una tutela en 2008 bajo la supervisión de la Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda y todavía funcionan bajo la tutela a partir de octubre de 2015.

Una curatela es cuando alguien es designado para administrar los asuntos financieros de otro que ha sido considerado incapaz de manejar sus propios asuntos. Como tutor de Freddie Mac, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda tiene el poder de tomar medidas para hacerla solvente y dirigir sus actividades comerciales. Freddie Mac devolvió casi todo el rescate de los contribuyentes a fines de 2013. Desde entonces, sus pagos totales al Tío Sam han superado el rescate que Freddie Mac recibió de los contribuyentes. Esto se debe a que el gobierno recibió acciones preferentes de Freddie Mac como condición del rescate, lo que le da derecho al pago de dividendos (es decir, distribución de las ganancias generadas por las actividades de la empresa).

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. La Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) es una empresa patrocinada por el gobierno establecida en 1970 que compra préstamos hipotecarios residenciales en el mercado secundario de hipotecas , generalmente de pequeños bancos de ahorro. Freddie Mac mantendrá las hipotecas que compre o las convertirá en valores respaldados por hipotecas para venderlos a los inversores. Sus actividades ayudan a crear liquidez en el mercado hipotecario al liberar capital de los prestamistas para que puedan otorgar nuevos préstamos en el mercado hipotecario primario .

Dada la naturaleza de su negocio, se vio envuelto en la crisis inmobiliaria y financiera de 2007. El gobierno federal lo rescató con una infusión de miles de millones de dólares. Freddie Mac fue puesto bajo tutela en 2008 bajo la supervisión de la Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda. Para 2015, Freddie Mac ha pagado el rescate y ha generado ganancias significativas para los contribuyentes en función de la propiedad del gobierno de las acciones preferentes de la empresa.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador