Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT): definición y tipos

Invertir en bienes raíces

Todo el mundo se ha encontrado con un anuncio de un “seminario de bienes raíces rápido para hacerse rico” en algún momento de los últimos años. No hay escasez de gurús inmobiliarios que vendan sus libros, podcasts, talleres y sesiones de coaching por miles de dólares a inversores inmobiliarios novatos y ansiosos.

¿Funcionan realmente sus estrategias? Antes de gastar miles de dólares en prácticas de “hacerse rico rápidamente”, los inversores novatos deberían considerar si los fideicomisos de inversión inmobiliaria serían una mejor manera de hacer crecer el efectivo ganado con tanto esfuerzo.

¿Qué son los REIT?

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT, por sus siglas en inglés), que se convirtieron en ley como una enmienda a la Extensión del impuesto al consumo de cigarros de 1960, permiten a las personas invertir en bienes raíces que generen ingresos sin el gasto de comprar y mantener una propiedad real.

A diferencia de un desarrollador de bienes raíces que construye o rehabilita propiedades comerciales para vender, un REIT es una empresa que invierte en bienes raíces con el propósito de operar, mantener y producir ingresos como parte de una cartera de inversiones. Los REIT generalmente se especializan en un tipo de propiedad inmobiliaria, como apartamentos residenciales, centros comerciales, edificios de oficinas, complejos industriales, instalaciones de atención médica y almacenes.

Para calificar como REIT, se deben cumplir los siguientes criterios:

• la mayoría de los activos e ingresos de la empresa deben estar relacionados con inversiones inmobiliarias
• la empresa pagará el 90% de la renta imponible como dividendos a sus accionistas anualmente
• la empresa operará como una corporación sujeta a impuestos
• la empresa será administrada por fideicomisarios o una junta directiva
• las acciones serán transferibles
• al menos 100 accionistas después del primer año de funcionamiento
• al menos la mitad de las acciones deben estar en manos de seis o más personas durante la segunda mitad del año

Tipos de REIT

Hay tres tipos de REIT; equidad, hipoteca e híbrido.

Los REIT de capital operan y administran propiedades que generan ingresos. Este es el tipo de REIT más popular y generalmente obtiene ingresos de los alquileres.

Los REIT hipotecarios prestan dinero a los propietarios y funcionan como una hipoteca. Los REIT hipotecarios también pueden adquirir valores respaldados por hipotecas. A diferencia de los REIT de capital que ganan dinero de actividades asociadas con la propiedad comercial, los REIT hipotecarios ganan dinero con intereses sobre el dinero prestado a los propietarios.

Los REIT híbridos diversifican su cartera invirtiendo tanto en REIT de acciones como en REIT hipotecarios. Los ingresos de los REIT híbridos provienen tanto del alquiler como de los intereses.

Invertir en REIT

La mayoría de los REIT están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Los REIT pueden negociarse públicamente y no públicamente.

Los REIT que cotizan en bolsa se negocian en una bolsa de valores. Se compran y venden a través de un corredor y se pueden vender en cualquier momento. Las acciones se pueden comprar como acciones ordinarias, acciones preferentes o títulos de deuda.

Los REIT que no cotizan en bolsa no se negocian en una bolsa de valores, pero se pueden comprar y vender a través de un corredor o asesor financiero. Tienden a tener tarifas iniciales más altas que los REIT que cotizan en bolsa. Las acciones se pueden comprar en un fondo mutuo REIT o en un fondo cotizado en bolsa REIT.

Desafortunadamente, no existen incentivos fiscales para los inversores. Los dividendos se gravan como ingresos ordinarios y, cuando se venden acciones, los ingresos se gravan como ganancias de capital.

Resumen de la lección

Firmado como ley como una enmienda al Código de Rentas Internas, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) permiten a las personas invertir en bienes raíces que generen ingresos sin el gasto de comprar y mantener bienes raíces. Hay tres tipos de REIT:

1. REIT de capital que generalmente obtienen ingresos de alquileres,
2. REIT hipotecarios que ganan dinero con intereses, y
3. REIT híbridos , una combinación que genera ingresos tanto del alquiler como de los intereses.

La mayoría de los REIT están registrados en la SEC y se negocian públicamente en una bolsa de valores o no se negocian públicamente a través de un corredor o asesor financiero.