Importancia de un anticipo
Supongamos que tiene un cliente que gana $ 1 millón al año y otro cliente que gana $ 50,000 al año, y ambos están considerando comprar una casa de $ 500,000. El comprador de ingresos de $ 1 millón tiene un estilo de vida lujoso y solo tiene $ 10,000 en ahorros, mientras que el otro comprador es muy disciplinado y tiene $ 200,000 en el banco.
¿Ves a dónde voy aquí? La mayoría de la gente supondría que el cliente con un ingreso de $ 1 millón obtendría esa gran venta con una buena comisión. La realidad, sin embargo, es que el comprador con un ingreso de $ 50,000 podría depositar un 20% en una propiedad de $ 500,000 y sería mucho más probable que se le aprobara un préstamo. El comprador con un ingreso de $ 1 millón, sin embargo, tiene tan poco dinero disponible que ni siquiera podría llegar a un pago inicial del 3.5% si estuviera considerando un programa de FHA para compradores de vivienda por primera vez. Analicemos el pago inicial típico necesario para comprar una casa en Nueva York.
Cantidades de anticipo
En Nueva York, el pago inicial estándar al comprar una propiedad es del 20%, en gran parte porque este es el mínimo necesario cuando se utiliza la financiación convencional. Cuando usamos la cifra del 20%, estamos hablando de un 20% del precio de compra. Este pago inicial no incluye ningún costo de cierre, como impuestos de transferencia, contribuciones de capital, tarifas de título o tarifas de corredor. Por esta razón, muchas personas aprovechan un préstamo de la FHA para su primera compra, lo que permite a los compradores proporcionar un pago inicial tan bajo como 3.5%.
Recuerde, si un comprador solo está poniendo un 3,5%, está financiando el 96,5% del precio de compra. Este tipo de préstamo es extremadamente costoso durante un plazo de 30 años, y un comprador que utilice este tipo de préstamo debe ser consciente de ello. En general, usar una referencia del 20% para el pago inicial es el estándar en Nueva York y debería ser una guía cuando se trabaja con un nuevo comprador.
Pago inicial en fideicomiso
Generalmente, una parte del pago inicial de su comprador se mantendrá en una cuenta de depósito en garantía y el resto lo retendrá el comprador hasta el cierre. No existe ninguna ley que exija los depósitos en garantía de los estados, y este tipo de acuerdos se denominarían sin garantía . Las transacciones de depósito en garantía son muy raras y es poco probable que se encuentre con este escenario a lo largo de su carrera.
¿Cómo Invertir en Bienes Raíces de Forma Segura?
El fideicomiso es un acuerdo contractual en el que un tercero recibe y desembolsa dinero o propiedad para las partes principales en la transacción, generalmente, se utiliza con abundantes términos que llevan a cabo las acciones legítimas que siguen. En términos más simples, el depósito en garantía es básicamente fondos mantenidos por un tercero durante la transacción. Al ejecutar el acuerdo y la venta, generalmente los vendedores requerirán que el 10% del precio de compra se mantenga en custodia hasta el cierre. Estos fondos se acreditarán al pago inicial del vendedor al cierre. Si un comprador está depositando un 20% en una compra, esto significa que la mitad de eso, o el 10% del precio de compra, se mantendrá en una cuenta de depósito en garantía, y el 10% restante del precio de compra será retenido por el comprador hasta clausura.
Manejo de fondos de anticipo
Si el agente de cotización retiene los fondos del pago inicial, se mantendrán en la cuenta de depósito en garantía del corredor de cotización. Con estos fondos mantenidos en custodia, en esta etapa no pertenecen al vendedor ni al comprador. El comprador enviará los fondos al corredor de la lista, y este será el alcance del manejo de los fondos del pago inicial por parte del agente de la lista.
El abogado del vendedor también puede retener los fondos del pago inicial, también en una cuenta de depósito en garantía. Existe un beneficio importante para un abogado que tiene fondos en garantía en Nueva York. El Fondo de Abogados del Estado de Nueva York para la Protección del Cliente es un fondo fiduciario del gobierno financiado por la profesión legal para proteger a los consumidores de prácticas deshonestas. Esta protección adicional es el mayor beneficio de elegir un abogado para mantener los fondos en garantía, ya que el fondo reembolsará pérdidas de hasta $ 400,000, que cubrirán la mayoría de los fondos en garantía retenidos por transacción. Definitivamente, tenga esto en cuenta cuando informe a su cliente sobre las opciones de depósito en garantía disponibles para ellos.
Resumen de la lección
En Nueva York, el pago inicial típico que debe hacer un comprador de vivienda es del 20%. No existe una ley que obligue a un comprador a depositar un 20%, pero este es el punto de referencia para la financiación convencional. Generalmente, la mitad de estos fondos se mantienen en custodia hasta el cierre. El fideicomiso es un acuerdo contractual en el que un tercero recibe y desembolsa dinero o propiedad para las partes principales en la transacción, generalmente, se utiliza con abundantes términos que llevan a cabo las acciones legítimas que siguen. El agente de ventas se asegurará de que estos fondos se depositen en la cuenta de depósito en garantía del corredor de ventas o con el abogado del vendedor. También puede ser ventajoso para el comprador que un abogado mantenga los fondos en garantía debido al beneficio adicional del Fondo de Abogados del Estado de Nueva York para la Protección del Cliente., que puede reembolsar pérdidas de hasta $ 400,000.
Sin depósito en garantía es un escenario en el que no se retienen fondos para el pago inicial, pero esto no es algo común.
Cómo Calcular el Retorno de Inversión en Bienes Raíces
El monto del pago inicial que su comprador puede ofrecer es clave al establecer un rango de precios. Asegúrese de que sus clientes conozcan todas las opciones disponibles para ellos, ya que cuanto más conocimiento tenga como agente inmobiliario, más confianza le inculcarán sus compradores.
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