Procedimientos de desarrollo de terrenos para nuevas construcciones

Encontrar la propiedad adecuada

Michael Harris quiere comprar un terreno. Está mirando a su alrededor para encontrar un sitio favorable para convertirse en una gran comunidad planificada. Ha encontrado varias propiedades dentro de su rango de precios. Contrata a Carl Cornelius, un experimentado agente de bienes raíces comerciales, para que sea su corredor y lo ayude a encontrar el sitio perfecto para el desarrollo.

Carl se reúne con Michael y le explica que será necesario contratar a varios profesionales para ayudar a determinar si una propiedad en particular será ventajosa para que Michael invierta en ella. Carl afirma que el desarrollo de terrenos crudos requiere un trabajo y preparación extensos antes de que se pueda considerar la construcción. Se deben presentar planos formales y se deben solicitar varias aprobaciones con pruebas exhaustivas y otras medidas tomadas antes de que se pueda determinar si una propiedad en particular puede desarrollarse con éxito.

Pasos necesarios de desarrollo

• Seleccione un sitio potencial para el desarrollo. Antes de comprar un terreno, el corredor o el constructor deben investigar e investigar las posibilidades de desarrollo de un sitio. El financiamiento ya debe estar arreglado para que el desarrollador y el corredor estén al tanto de lo que están dispuestos y pueden pagar por un sitio. Deben tener especialistas en desarrollo listos para brindar su evaluación del valor del sitio y la comerciabilidad del producto. Además, la investigación debe considerar cómo el vecindario podría verse afectado por la construcción. Los planes de desarrollo deben cumplir con los requisitos de zonificación municipales o estatales actuales para poder seguir adelante.
• Determine el mejor y más alto uso. La definición de mayor y mejor uso para una propiedad es decidir el uso más razonable, probable y legal de la tierra o propiedad baldías y luego usarlo para determinar si el uso es físicamente posible y financieramente factible y que el uso propuesto resultará en la mayor valor de la propiedad.

Determinación de costos adicionales

Utilidades

Dependiendo de la distancia desde las líneas de servicios públicos existentes al sitio de la estructura, el desarrollador puede tener que pagar una tarifa de $ 25 a $ 100 o más por pie para extender los servicios públicos a cualquier estructura además de los cargos de conexión. También hay cargos adicionales por servicios y servicios públicos. Los cargos por teléfono, internet, electricidad, cable, gas, alcantarillado y agua deben ser considerados y son factores de alto costo.

Los costos de otros gastos pueden incluir el diseño e instalación del sistema séptico, perforación de pozos, bombas, costos de excavación y posiblemente voladuras, así como el costo de pavimentación de caminos, jardinería, otros permisos y tarifas, y costos legales para búsquedas de títulos y costos de cierre.

Tarifas de impacto

Actualmente, muchas ciudades cobran estas tarifas para ayudarles a pagar las escuelas, la infraestructura y otros costos públicos asociados con la adición de nuevas viviendas a su comunidad. Estos costos también se denominan tarifas de desarrollo, tarifas de mitigación o tarifas de disponibilidad del servicio.

Otros temas a considerar

Michael está empezando a darse cuenta de que desarrollar esta tierra va a llevar más tiempo y dinero de lo que pensó originalmente, pero con una buena planificación, siente que él y Carl pueden trabajar juntos con éxito para desarrollar esta propiedad. Carl le advierte a Michael sobre otros problemas potenciales a considerar.

Evaluaciones ambientales

Si un inversionista está interesado en comprar terrenos baldíos, pagar una evaluación ambiental antes de tomar una decisión de compra puede ayudar a garantizar que no terminen teniendo un problema ambiental o de limpieza grave. Hace unos 50 años, los tanques de aceite subterráneos eran una gran característica de venta para una casa. Hoy en día, los tanques de petróleo subterráneos no están legalmente permitidos y se consideran peligrosos.

Los desechos tóxicos a menudo se arrojan en o cerca de tierras no desarrolladas sin desarrollar, y algunos de esos desechos siguen siendo peligrosos para siempre. Una vez que un inversionista es dueño de una propiedad, se vuelve responsable de limpiar cualquier contaminación. Una evaluación ambiental determina si la tierra tiene algún problema ambiental, como suelo contaminado o fuentes de agua contaminadas. Una evaluación ambiental profesional generalmente la realiza una empresa de ingeniería ambiental y debe cumplir con los estándares establecidos por la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos (EPA) .

Sumideros

Hay geólogos con licencia que pueden reconocer la actividad de los sumideros en un área en particular mediante la realización de una inspección. Sin embargo, si aún no se ha desarrollado un sumidero en la propiedad y se construye una estructura allí, se pueden producir daños importantes si se abre un sumidero. Desafortunadamente, a pesar de las pruebas geológicas, no siempre es posible predecir si ocurrirá un sumidero o cuándo.

Humedales

Un humedal se define como una tierra con agua que cubre el suelo o está presente en o cerca de la superficie del suelo, ya sea de forma permanente o estacional. Vivir cerca de humedales tiene muchos beneficios ambientales, ecológicos y funcionales, y estos contienen importantes recursos naturales. Aunque a algunas personas les gusta la privacidad que brinda estar rodeada de humedales, la mayoría de los desarrolladores no están interesados ​​en intentar construir un desarrollo en ellos o cerca de ellos. Cualquier edificio en estas valiosas tierras está regulado por el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU. Así como por varias agencias estatales, y un desarrollador necesita un permiso especial para construir en un área designada de humedales.

Michael se da cuenta de que el precio que estaba dispuesto a pagar por un terreno baldío era solo un porcentaje de los costos totales que tendría que pagar para desarrollarlo. Él y Carl deciden considerar propiedades más pequeñas y menos costosas para el desarrollo.

Resumen de la lección

Hay varios factores necesarios en los que pensar cuando un inversor está considerando comprar un terreno. Incluyen la selección del sitio, la determinación del uso más alto y mejor, los costos de los permisos para los servicios públicos, la pavimentación de carreteras y las evaluaciones ambientales.

Una evaluación ambiental profesional ayudará a determinar si existen problemas ambientales como desechos tóxicos. Esta evaluación debe cumplir con los estándares establecidos por la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos (EPA) . También es importante saber si la propiedad se considera un humedal o tiene la probabilidad de tener un sumidero, ya que esto influirá en su uso futuro.

El mejor y más alto uso para una propiedad es el uso más razonable, probable y legal de un terreno baldío. Esta determinación es seguida por un análisis para averiguar si ese uso es físicamente posible y financieramente factible y que el uso propuesto resultará en el valor más alto de la propiedad.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador