Puntos Hipotecarios: Definición, cálculos y tipos

¿Qué son los puntos hipotecarios?

Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, son tarifas que el prestatario paga a un prestamista hipotecario para que pueda reducir la tasa de interés de su préstamo hipotecario. Esta disminución de la tasa afectará el pago del préstamo durante la vigencia del mismo. La mayoría de las personas que compran una vivienda necesitan financiar la compra de la misma. El préstamo utilizado para financiar la compra de la vivienda se llama hipoteca. Cuando un prestatario recibe un préstamo hipotecario, debe realizar pagos al prestamista y el prestamista normalmente colocará un gravamen sobre la vivienda como garantía.

Hay muchas razones por las que una persona optaría por pagar puntos hipotecarios para reducir la tasa de interés de un préstamo, pero la más común es que la deuda del individuo con respecto a los ingresos es demasiado alta según los estándares de suscripción del banco. Comprar puntos en una hipoteca puede ser costoso, dependiendo del valor del saldo principal, por lo que una persona que esté considerando comprar puntos hipotecarios siempre debe realizar un cálculo de equilibrio para determinar si comprar puntos hipotecarios es beneficioso. Un cálculo de equilibrio pondera los ahorros en intereses frente al costo de comprar los puntos e informa al prestatario cuántos meses deberá pagar la hipoteca para recuperar la tarifa pagada por los puntos.

Tipos de puntos hipotecarios

Actualmente, los bancos ofrecen dos tipos principales de puntos hipotecarios. El primer tipo de puntos hipotecarios se conocen como puntos de descuento. Los puntos de descuento son el tipo más común de puntos hipotecarios y son una tarifa que se paga al prestamista para reducir la tasa de interés del préstamo hipotecario. Los puntos se representan como un porcentaje del préstamo hipotecario de modo que cada punto representa el 1% del importe principal del préstamo hipotecario. Por ejemplo, un punto en una hipoteca de $100.000 le costaría al prestatario $1.000. No todos los prestamistas ofrecen la misma deducción de la tasa de interés por un punto. La cantidad que disminuirá la tasa de interés depende de lo que ofrezca el prestamista en ese momento, por lo que los prestamistas de compras pueden beneficiar al prestatario.

El segundo tipo de puntos hipotecarios se conocen como puntos de reembolso o créditos de prestamista. Un punto de reembolso, o crédito de prestamista, funciona de manera opuesta a un punto de descuento. Con este tipo de punto hipotecario, el prestatario en realidad paga una tasa de interés más alta durante la vigencia de la hipoteca, pero el prestamista le proporciona crédito para cubrir los costos de cierre. Por lo general, los utilizan propietarios de vivienda primerizos o personas sin fondos líquidos suficientes. Los créditos de los prestamistas pueden resultar costosos si el prestatario conserva el préstamo durante un largo período de tiempo. Por el contrario, pueden resultar beneficiosos si el prestatario planea mudarse o refinanciar el préstamo en unos años. Por ejemplo, el prestatario podría aceptar un crédito del prestamista de $2500 por un aumento de tasa del 0,25%. Al igual que con los puntos de descuento, los prestatarios deben usar una calculadora de equilibrio para comprender cuánto tiempo les llevará alcanzar el punto de equilibrio utilizando este tipo de punto de hipoteca.

Cómo se calculan los puntos de descuento en una hipoteca

Cuando una persona está considerando comprar puntos hipotecarios con descuento en su préstamo hipotecario, debe comprender cómo calcular el impacto en el préstamo. Para calcular el costo de los puntos, el punto de equilibrio y el impacto en el pago mensual, el prestatario necesitará tener el monto principal del préstamo, cuántos puntos planea comprar en su hipoteca, la tasa de interés sin puntos, duración del préstamo y tasa de interés con los puntos de descuento. Una vez obtenida esta información, el prestatario puede colocarla en una calculadora de puntos hipotecarios y obtener el punto de equilibrio, el impacto en el pago mensual y el costo inicial de los puntos.

Ejemplos de puntos en una hipoteca

Para comprender cómo funcionan los puntos hipotecarios, puede resultar útil observar algunos ejemplos de la vida real. Un individuo quiere obtener un préstamo hipotecario para comprar una casa por $250,000, pero no se siente cómodo con el pago mensual. Sin embargo, el individuo tiene fuertes activos líquidos, por lo que su oficial de préstamos hipotecarios recomienda que considere comprar puntos hipotecarios de descuento en su préstamo. El individuo compra un punto, lo que reduce su tipo de interés en un 0,25%. La compra de un punto le costará al individuo $2,500 al cierre, o el 1% del monto principal del préstamo. El oficial de préstamos hipotecarios ingresará esto en la calculadora de pagos para darle al prestatario su nueva tasa. El prestatario puede continuar comprando puntos hasta que su pago mensual le resulte cómodo. Es importante tener en cuenta que los prestamistas pueden reducir la tasa de interés de manera diferente según la compra de un punto, por lo que es importante que los prestatarios investiguen.

Por el contrario, si el prestatario comprara puntos de reembolso o créditos de prestamista, esto aumentaría la tasa de interés mensual del consumidor sobre su préstamo, pero reduciría el efectivo necesario para cerrar el préstamo. Un ejemplo de esto podría ser un comprador de vivienda por primera vez con fondos líquidos limitados para pagar los costos de cierre. El prestatario podría estar dispuesto a pagar un 0,25% adicional sobre su tasa de interés para poder compensar algunos de los costos de cierre adeudados en el momento en que se cierra el préstamo. El prestatario deberá tener en cuenta cuánto tiempo planea tener el préstamo, cuál será el impacto en su pago mensual y si podrá o no comprar la vivienda sin los créditos del prestamista.

Resumen de la lección

La mayoría de las personas que compran una casa necesitarán financiar al menos una parte de la misma. Para financiar una vivienda, las personas obtienen una hipoteca de un prestamista hipotecario. Una hipoteca es un préstamo para financiar la compra de una vivienda, donde el prestamista coloca un gravamen sobre la propiedad como garantía hasta que el préstamo haya sido pagado, con intereses. Los pagos de la hipoteca suelen ser el gasto mensual más alto para un consumidor, por lo que las compañías hipotecarias comenzaron a ofrecer puntos hipotecarios. Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, son el tipo más común de puntos en los que el consumidor paga una tarifa adicional, basada en el monto principal del préstamo, y a cambio, el prestamista le ofrece al prestatario una tasa de interés más baja. Los consumidores también pueden comprar reembolsos, o créditos de prestamistas, para reducir los costos iniciales de cerrar el préstamo y al mismo tiempo aumentar la tasa de interés del préstamo.

Al considerar si comprar puntos hipotecarios es lo correcto para la situación de un individuo, deben comprender el impacto de los puntos. Las calculadoras de equilibrio son una gran herramienta para los consumidores, ya que pueden ingresar las variables del préstamo y determinar cuánto tiempo debe existir el préstamo para alcanzar el equilibrio. No todos los bancos ofrecen el mismo descuento en la tasa de interés para la compra de puntos hipotecarios, por lo que es importante que los prestatarios investiguen para asegurarse de obtener la mejor tasa posible.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador