Refugios fiscales y pérdida de actividad pasiva: definición y reglas

Publicado el 18 septiembre, 2020

Definición de refugio fiscal

Marcus se mudó a una nueva ciudad y alquila su antigua casa. Está contento con el dinero que está ganando con la casa y los inquilinos son geniales. Cuando llegó el momento de los impuestos, comenzó a pensar en los impuestos de su nuevo negocio paralelo de ser propietario. ¿Cómo puede evitar legalmente el pago de impuestos para poder usar más de esos ingresos de alquiler para sus propios deseos y necesidades? Un refugio fiscal es un método legal para reducir la renta imponible de un contribuyente. Cuanto menos renta imponible tenga un inversor, menos pagará en impuestos. Suena bastante simple, pero ¿cómo funciona esto en el sector inmobiliario?

Los bienes raíces son un negocio. Los inversores cobran ingresos en forma de rentas o ganancias de capital cuando se vende la propiedad. Mientras el inversionista es dueño de la propiedad, paga intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, seguros y realiza reparaciones.

Definición de depreciación

Los bienes raíces también se benefician de la depreciación . La depreciación significa que a medida que la casa envejece, vale menos cada año porque las partes envejecen. La deducción por depreciación le permite al inversionista contabilizar esta pérdida como un gasto durante los primeros 27.5 años que posee la propiedad. El inversor divide el valor de la construcción entre 27,5 años y puede deducir esa cantidad cada año como depreciación. Imagínese un edificio valorado en $ 100.000 que se asienta en una propiedad valorada en $ 150.000. Cada año, el propietario puede deducir $ 3.636,36 (100.000 / 27,5). La deducción reduce el monto de la renta imponible sobre la inversión de ese año.

Después de que Marcus paga la hipoteca, los impuestos, el seguro y las reparaciones, tiene $ 2,036.36 en su cuenta bancaria. Debido a la depreciación, Marcus puede poner en sus impuestos que perdió $ 1,600. Tiene un poco más de $ 2,000 en efectivo, pero con las reglas fiscales, muestra una pérdida en papel. Puede restar esos $ 1,600 de sus ingresos laborales regulares. El resultado es que Marcus no solo evita legalmente pagar impuestos sobre sus ingresos por alquiler, sino que también ahorra algunos impuestos que habría pagado con su trabajo habitual.

Mejora en la definición de la regla básica

Otra forma de refugio fiscal es la regla de aumento en la base. Si Marcus vende la casa, los impuestos a las ganancias de capital se deben sobre el aumento en el valor de la propiedad. La ganancia de capital es el costo de la propiedad más las mejoras, menos cualquier depreciación. Si ha sido dueño de la casa durante muchos años, podría haber una gran factura de impuestos. Si Marcus hace que su hijo o un amigo herede la propiedad cuando muere, la base se restablece al valor de la casa a la muerte de Marcus. Una base más alta da como resultado menos impuestos adeudados cuando el heredero vende la casa. Los propietarios mantienen la casa en la familia durante varias generaciones para evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital con cada transferencia a un heredero.

1031 Definición de intercambio

Un intercambio 1031 , que lleva el nombre de la sección correspondiente del Código de Rentas Internas, permite a los inversores vender una propiedad de alquiler y transferir el dinero a una nueva propiedad de alquiler sin pagar impuestos. El inversor retrasa el pago de impuestos hasta la futura venta de la nueva propiedad. Combinado con la regla de aumento en la base, un inversionista tiene opciones para retrasar el pago del impuesto sobre las ganancias de capital. Las reglas de un intercambio 1031 son complicadas y el trato debe hacerse con el asesoramiento legal fiscal adecuado.

Definición de pérdida de actividad pasiva

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) define los ingresos por alquiler como una actividad de ingresos pasivos. Asimismo, una pérdida se considera una pérdida de actividad pasiva . El propietario puede tomar la cantidad que perdió ese año y deducirla de otras fuentes de ingresos en su declaración anual de impuestos. A partir de 2015, el IRS permite a los inversores pasivos deducir un máximo de $ 25,000 por año si declaran impuestos como casados ​​que presentan una declaración conjunta y tienen un ingreso inferior a $ 100,000. Los límites para los contribuyentes solteros o casados ​​que presentan declaraciones por separado son $ 12,500 en pérdidas pasivas y $ 50,000 en ingresos.

Entre $ 100,000 y $ 150,000 en ingresos para los casados ​​que presentan una declaración conjunta, la cantidad máxima de pérdidas deducibles se reduce en un 50% por cada dólar por encima de $ 100,000. Con ingresos superiores a $ 150,000, el contribuyente ya no puede reclamar una pérdida de actividad pasiva. Al igual que con todas las cantidades específicas en dólares, estas cifras están sujetas a cambios cada año por ley del Congreso.

La buena noticia es que estas pérdidas se pueden transferir . El contribuyente puede retener esas pérdidas y utilizarlas en un año en que sus ingresos caen por debajo del límite o el límite se eleva por encima de sus ingresos. Si la propiedad se vende, el exceso se transfiere a un año fiscal futuro. La declaración de impuestos conjunta de Marcus, casada, mostró $ 71,000 en ingresos. Puede reclamar la pérdida total sin preocuparse por prórrogas o reducciones.

Las reglas anteriores afectan a los pequeños inversores, como las personas que alquilan su antigua casa después de mudarse a una nueva ciudad. Sin embargo, el IRS hace excepciones para aquellos cuya carrera de tiempo completo sea en bienes raíces. Los profesionales de bienes raíces según lo define el IRS no están sujetos a las reglas de pérdida de actividad pasiva. Pueden tener ingresos que excedan los límites y pérdidas que excedan el límite de pérdida de actividad pasiva. Para el año fiscal 2015, ellos o su cónyuge deben trabajar individualmente al menos 750 horas al año en bienes raíces y dedicar al menos el 51% de sus horas de trabajo al negocio inmobiliario. Este es un listón alto para los pequeños inversores, pero un administrador de muchas propiedades podría alcanzar este número cada año. Marcus no cumple con este estándar ahora, pero si compra más propiedades y cambia su carrera al sector inmobiliario, es posible que lo haga en el futuro.

Resumen de la lección

Los inversores inmobiliarios tienen algunas herramientas únicas para minimizar su carga fiscal: la protección fiscal y las pérdidas de actividad pasiva. Un refugio fiscal reduce la renta imponible de una propiedad. Las pérdidas de actividad pasiva permiten al propietario reducir su ingreso total imponible de todas las fuentes de ingresos, incluido su trabajo habitual.

¡Puntúa este artículo!