Suscripción de préstamos: definición, proceso y propósito

Definición de suscripción de préstamos

Si alguna vez ha sido preaprobado para una hipoteca y procedió a comprar una casa, sabe que la hipoteca no se realiza solo porque ha sido preaprobado. Antes de que el comprador pueda liquidar el financiamiento para la compra de una casa, la solicitud de préstamo debe aprobar la suscripción. La suscripción de préstamos es el proceso en el que un prestamista determina si la solicitud de préstamo de un prestatario es un riesgo aceptable. Los aseguradores evalúan la capacidad del prestatario para reembolsar el préstamo basándose en un análisis de su crédito, capacidad y garantía. El asegurador puede tomar una decisión final sin dar el mismo peso a cada consideración. Las debilidades en un área pueden compensarse con otra.

Crédito

El crédito se refiere a cómo el prestatario maneja actualmente la deuda, así como su historial pasado. Esta información se extrae de los informes crediticios generados por tres agencias de informes crediticios: Equifax, TransUnion y Experian. El asegurador mira no solo el puntaje crediticio sino también el contenido del historial crediticio. ¿El prestatario ha pagado las tarjetas de crédito y los préstamos para automóviles a tiempo? Un historial sólido de pagos a tiempo confiables mejora las posibilidades del prestatario de obtener el préstamo. ¿Alguna vez el prestatario tuvo deudas para cobrar, se le embargó un automóvil o se declaró en bancarrota? Estos podrían dañar la posibilidad de obtener el préstamo o motivar al prestamista a ofrecer financiamiento a una tasa de interés más alta.

Capacidad

La capacidad se refiere a la capacidad de un prestatario para pagar el préstamo. En esta área, el suscriptor considera los ingresos del prestatario, el estado laboral y las deudas y activos actuales. Esta información se obtiene de la solicitud de préstamo y de los informes crediticios del prestatario.

Un prestatario que trabaja por cuenta propia representa un mayor riesgo para un prestamista que un prestatario empleado que gana un sueldo o salario. Los prestamistas normalmente quieren ver al menos dos años de historial estable de trabajo por cuenta propia para asegurarse de que el prestatario pueda obtener un ingreso mínimo constante y demostrar el potencial de ingresos continuos. En cualquier caso, el asegurador deberá verificar los dos últimos años de trabajo y puede usar talones de pago y declaraciones de impuestos o comunicarse con el empleador para confirmarlo.

La otra parte importante de la capacidad es, ¿el monto del pago mensual representa demasiado de los ingresos mensuales del prestatario? Por lo general, los prestamistas no quieren ver una relación deuda-ingresos superior al 43%. Lo que esto significa es que si un prestatario gana $ 4,000 al mes, el pago de su hipoteca más todos los demás pagos mensuales de la deuda no deben exceder los $ 1,720, que calculamos tomando las ganancias totales ($ 4,000, recuerde) y multiplicando esa cifra por 43% ( o 0,43). Si el prestatario tiene pagos del automóvil, pagos de préstamos estudiantiles y / o saldos altos en las tarjetas de crédito, el monto máximo de la hipoteca que el prestatario puede retirar se limitará a esa proporción máxima.

¿Por qué la relación deuda-ingresos es un enfoque tan importante? Los prestamistas asumen que con un ingreso determinado, el comprador tendrá una proporción fija de gastos de subsistencia, como alimentos, servicios públicos, transporte, ropa, etc. Si los prestatarios se exceden, pagarán estos artículos antes de pagar su hipoteca. Establecer un límite en la relación deuda-ingresos limita el riesgo de impago del prestamista.

Colateral

Si tiene una tarjeta de crédito, ¿qué recurso tiene el banco si no paga? No mucho. Por eso, aunque esté comprando una casa que cueste seis cifras, es casi seguro que no puede simplemente ponerla en una tarjeta de crédito. La garantía es algo de valor que se pone contra un préstamo en caso de incumplimiento. En el caso de una hipoteca, la propiedad es la garantía. Si no paga la hipoteca, el prestamista puede tomar la propiedad y venderla para evitar perder dinero.

¿Dónde entra el asegurador en este proceso? El trabajo del asegurador es asegurarse de que el prestamista no ofrezca una hipoteca que exceda el valor de la propiedad. Lo hace primero mediante el uso de una tasación. La tasación le da al prestamista una opinión imparcial del valor justo de mercado de la propiedad. El suscriptor luego compara la tasación con el monto del préstamo deseado para llegar a una relación préstamo-valor, o LTV. Por ejemplo, si la propiedad tiene una tasación de $ 125,000 y la hipoteca es de $ 90,000, la relación préstamo-valor es del 72%. Obtenemos este porcentaje dividiendo el monto de la hipoteca por el monto de tasación.

Normalmente, los suscriptores quieren ver un LTV de no más del 80%. Si el LTV es más alto, es posible que los compradores calificados deban obtener un seguro hipotecario privado o una garantía de una organización como el Departamento de Asuntos de Veteranos. Estas disposiciones evitan que el prestamista pierda dinero en caso de que tenga que ejecutar la hipoteca del prestatario. El LTV también se puede reducir negociando un precio de compra más bajo o aumentando el pago inicial.

Resumen de la lección

Dediquemos unos minutos a repasar todo lo que hemos aprendido. El trabajo del asegurador de préstamos es asegurarse de que el prestamista esté asumiendo un riesgo aceptable al otorgar un préstamo al prestatario. Los aseguradores evalúan el crédito, la capacidad y la garantía de un prestatario como parte de la decisión final de otorgar crédito. Aprendimos que el crédito es la forma en que el prestatario maneja actualmente la deuda, así como su historial pasado; esa capacidad es la capacidad del prestatario para pagar el préstamo; y esa garantíaes algo de valor contrastado con un préstamo en caso de incumplimiento. La información utilizada en el proceso de toma de decisiones proviene de la solicitud de préstamo, los informes de crédito (que se deciden a través de las agencias de informes crediticios Equifax, TransUnion y Experian) y la tasación , que le da al prestamista una opinión imparcial de la propiedad justa. valor de mercado. En las etapas finales de la toma de decisiones, los aseguradores pueden determinar que las debilidades en un área del paquete de préstamo pueden compensarse con aspectos positivos en otras áreas.