Los dos mercados hipotecarios
Francine está buscando comprar una casa, pero necesita un préstamo. Ya sea que se dé cuenta o no, ingresará al mercado hipotecario primario para hacer negocios. El mercado hipotecario primario es donde se crean los préstamos. Sin embargo, existe otro mercado hipotecario con el que Francine no tratará directamente, pero que aún tendrá un impacto en su préstamo. A este mercado lo llamamos mercado secundario de hipotecas , que es donde los prestamistas pueden vender sus préstamos a las partes interesadas. Echemos un vistazo más de cerca a cada uno de estos mercados hipotecarios para ver cómo funcionan.
Mercado hipotecario primario
Francine se dirigirá al mercado hipotecario primario donde los prestatarios y los originadores de hipotecas se reúnen y negocian para crear un préstamo hipotecario. Es donde se originan los préstamos. La originación de préstamos es una palabra elegante para el proceso de creación de un nuevo préstamo.
Muchas partes diferentes participan en el mercado hipotecario primario. Los prestatarios obviamente están en el mercado buscando dinero, pero también hay varios tipos de originadores de préstamos que trabajarán con el prestatario para crear un préstamo inmobiliario.
Los originadores incluyen agentes hipotecarios, banqueros hipotecarios, bancos comerciales y uniones de crédito. Un corredor de hipotecas es alguien que reúne a prestatarios, como Francine, y prestamistas que desean prestar dinero. Un banquero hipotecario es una persona o institución que se especializa en otorgar préstamos hipotecarios y, por lo general, los vende poco después. Los bancos comerciales típicos, como el banco típico de su ciudad natal, y las cooperativas de crédito también originan préstamos hipotecarios.
Francine termina trabajando en uno de los grandes bancos comerciales de la ciudad. Su oficial de préstamos la ayuda a través del proceso de originación y se le aprueba un préstamo suficiente para comprar la casa que desea. Varios meses después del cierre, Francine recibe una pequeña sorpresa por correo. Su banco le ha enviado un aviso de que su préstamo ha sido vendido a otra persona a quien ahora tiene que pagar.
Mercado hipotecario secundario
El prestamista de Francine, su banco, nunca tuvo la intención de quedarse con el préstamo. Usó préstamos de almacén para obtener los fondos para el préstamo. Los prestamistas de depósito son instituciones financieras que prestan dinero a los originadores de hipotecas. En otras palabras, el banco pidió prestado dinero al prestamista del almacén para entregarlo y prestarlo a Francine.
Es importante destacar que el banco está ganando dinero con las tarifas de originación del préstamo en lugar de retener el préstamo por los intereses. Una tarifa de originación es generalmente un porcentaje del valor del préstamo pagado al originador, algo así como una comisión de ventas. El banco vendió el préstamo de Francine lo más rápido posible para poder reembolsar al prestamista del almacén, que libera su crédito con el prestamista del almacén para obtener más préstamos y ganar más comisiones de apertura.
¿Dónde vende el banco el préstamo de Francine? Los préstamos se venden en el mercado secundario de hipotecas, donde los originadores de hipotecas, como el banco de Francine, pueden vender sus préstamos a inversores o agregadores de hipotecas. Un agregador de hipotecas es alguien que compra un montón de hipotecas y las tituliza o las convierte en una garantía. El agregador de hipotecas los tituliza en valores respaldados por hipotecas (MBS), que se venden a inversores de la misma manera que un inversor puede comprar un bono corporativo o municipal. Mientras que un bono corporativo implica invertir en una deuda corporativa, y un bono municipal se trata de invertir en deuda pública, un título con garantía hipotecaria se trata de invertir en deuda hipotecaria. En cierto sentido, el inversor se convierte en prestamista, y su inversión funciona bien o mal dependiendo de si los prestatarios de los préstamos hipotecarios subyacentes al MBS, como Francine, pagan sus préstamos o no lo hacen.
Papel de los mercados secundarios
Los mercados hipotecarios primario y secundario jugaron un papel muy importante en la crisis financiera que comenzó en 2007 y que condujo a la Gran Recesión. En pocas palabras, una gran cantidad de originadores de hipotecas flexibilizaron sus estándares de préstamos, lo que permitió a un gran número de prestatarios obtener préstamos arriesgados que realmente no podrían pagar a largo plazo. Los originadores de hipotecas pudieron trasladar el riesgo de pérdida a otra persona vendiendo las hipotecas en el mercado hipotecario secundario solo para dar la vuelta y continuar originando préstamos riesgosos para vender. Los préstamos se titulizaron y luego se vendieron a inversores.
Los prestatarios, prestamistas e inversores apostaban a que el mercado inmobiliario seguiría creciendo y los valores inmobiliarios seguirían aumentando, lo que permitiría a los prestatarios vender con beneficio o refinanciar las propiedades. Y todo estuvo bien hasta que el mercado inmobiliario se volvió hacia el sur y la gente comenzó a incumplir con sus préstamos, lo que significó que los propietarios comenzaron a perder sus casas y los inversores comenzaron a perder dinero en sus inversiones. Y todo comenzó a convertirse en una bola de nieve y convertirse en la recesión y la crisis financiera más dolorosa desde la Gran Depresión.
¿Qué participantes del mercado hipotecario primario y secundario tienen la culpa? La respuesta ha sido objeto de un acalorado debate, pero probablemente todos los participantes tienen la culpa en un grado u otro.
Resumen de la lección
Repasemos lo que hemos aprendido. El mercado hipotecario primario es donde se crean por primera vez los préstamos. Es donde los prestatarios buscan conectarse con los originadores de hipotecas para concluir un préstamo hipotecario para la compra de una casa u otro tipo de bienes raíces. La originación de préstamos es simplemente el proceso de creación de un préstamo, y los originadores de préstamos incluyen agentes hipotecarios, banqueros hipotecarios, bancos comerciales y cooperativas de crédito.
Muchos préstamos que se originan en el mercado hipotecario primario se venden a inversionistas o agregadores hipotecarios en el mercado hipotecario secundario . Un agregador de hipotecas comprará un montón de hipotecas y las convertirá en valores respaldados por hipotecas, que luego se venderán a los inversores.
Podemos rastrear al menos una parte considerable de la crisis financiera que causó la Gran Recesión hasta el origen de muchos préstamos riesgosos en el mercado hipotecario primario que luego se vendieron en el mercado hipotecario secundario para ser titulizados y comprados por inversores. Cuando los préstamos incumplieron, los propietarios perdieron sus casas y los inversores perdieron sus inversiones.
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