Formas de propiedad de la propiedad
Una propiedad inmobiliaria específica puede ser propiedad de un individuo o de un grupo. Veamos cómo cambian los detalles de propiedad según el número de propietarios.
La propiedad en propiedad es una definición legal que significa que el dueño de una propiedad es una sola persona o entidad legal. Si una persona distinta no es propietaria de la propiedad, es propiedad de una estructura comercial diferente, como una corporación o una compañía de responsabilidad limitada.
Por el contrario, un sindicato de bienes raíces se forma cuando dos o más personas o empresas juntan sus fondos de inversión para comprar bienes raíces. En lugar de propiedad colectiva, estas entidades tienen tenencia en común o en tenencia conjunta. Con la tenencia en común , cada entidad tiene una participación distinta y transferible en la propiedad. La tenencia conjunta requiere un acuerdo entre todas las partes para transferir el título de propiedad.
Además, los bienes raíces pueden ser propiedad de diferentes tipos de estructuras comerciales. Veamos cómo diferentes entidades comerciales ofrecen diferentes ventajas en gastos, administración e impuestos de bienes raíces.
Propietario único
Si Bob es propietario y alquila su antigua casa, se convierte en propietario único . En esta estructura no hay distinción legal entre Bob el individuo y el negocio del propietario de Bob. La estructura se crea cuando Bob comienza a alquilar la casa. Él tiene el control total del negocio, pero también es responsable de todas las deudas y pérdidas que puedan surgir. Esta es la estructura empresarial más barata y sencilla de iniciar y mantener. Las ganancias y pérdidas se gravan a la tasa del impuesto sobre la renta personal de Bob.
Tipos de propiedad en bienes raíces: Definición y ejemplos
Sociedades generales y sociedades limitadas
Digamos que Bob y Joe deciden juntar su dinero y comprar una casa juntos como propiedad de inversión. Acuerdan dividir las ganancias y hacerse propietarios del 50% de su negocio de inversión. Han formado una sociedad general . Como socios colectivos, cada uno de ellos tiene responsabilidad solidaria de las deudas de la empresa. Cada persona puede actuar en nombre de la empresa. Cualquiera que sea la obligación que asuma un socio como representante de la empresa, los otros socios también serán responsables. Esta estructura no tiene por qué ser compleja o cara. Sin embargo, los socios pueden querer tener documentación clara para establecer expectativas y definir roles. Al igual que con una empresa unipersonal, las ganancias y pérdidas se gravan a las tasas del impuesto sobre la renta personal, y las ganancias y pérdidas se basan en el porcentaje de propiedad de cada socio en la sociedad.
La diferencia entre una sociedad general y una sociedad limitada es que la sociedad limitada tiene al menos un socio limitado. Un socio comanditario es responsable solo hasta su inversión total y no es responsable de las deudas de la empresa. Los socios limitados también se conocen como socios silenciosos. Aportan capital y reciben beneficios pero no tienen los mismos poderes que un socio general. El socio comanditario no puede obligar a la empresa a un acuerdo contractual sin el consentimiento de los directores generales. Las sociedades limitadas tienen reglas de creación y presentación de informes más complejas. Los estados pueden exigir el registro, informes anuales y tarifas de franquicia anuales. Una sociedad limitada tiene las mismas reglas fiscales que una sociedad general.
C Corps, S Corps y sociedades de responsabilidad limitada
Una empresa o grupo de personas interesadas en comprar bienes raíces puede crear una entidad legal conocida como corporación (Corp). Este grupo puede actuar en conjunto como si fuera legalmente una sola persona. A C Corp es una corporación en la que la empresa paga impuestos por separado de los propietarios y proporciona responsabilidad limitada a los propietarios. Las corporaciones deben registrarse con el estado, pagar tarifas de franquicia anuales y completar declaraciones de impuestos comerciales a nivel estatal y federal. La doble imposición es un problema con el uso de una corporación para bienes raíces. La corporación paga impuestos sobre sus ganancias y los propietarios pagan impuestos sobre sus ingresos de la corporación.
Una S Corp ofrece las mismas protecciones de responsabilidad que una C Corp. Al igual que una C Corp, la empresa debe registrarse en el estado, pagar las tarifas de franquicia y presentar declaraciones de impuestos comerciales. La diferencia entre los dos se refiere a los impuestos. La corporación en sí no paga impuestos. En cambio, las ganancias o pérdidas pasan a los accionistas individuales. Una S Corp debe cumplir con requisitos más estrictos para calificar para este tratamiento fiscal en comparación con una C Corp. Además, debe haber menos de 100 accionistas individuales, todos los cuales deben ser ciudadanos de EE. UU. O residentes de EE. UU., Y solo se permite una clase de acciones.
Aunque las sociedades de responsabilidad limitada (LLC) están registradas en un estado, no son sociedades. Una LLC proporciona las protecciones de responsabilidad limitada de una corporación, pero la capacidad de elegir la estructura fiscal. Los propietarios pueden optar por pagar impuestos como propiedad individual, sociedad o S o C Corp si califican. Un individuo o un grupo de socios pueden ser miembros de una LLC.
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Fideicomiso de inversiones inmobiliarias
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee y generalmente opera una cartera de propiedades. Las leyes fiscales permiten a la empresa deducir el costo de los dividendos, que son las ganancias que la empresa distribuye a sus accionistas inversores. La empresa debe presentarse ante el IRS para calificar para este tratamiento fiscal diferente, y las reglas para calificar como REIT son complejas. La ley requiere una estructura de gobierno específica, un número mínimo de inversionistas y requisitos detallados sobre cómo la empresa genera y distribuye sus ganancias. A cambio de estas complejidades operativas, un REIT puede evitar los problemas de doble imposición encontrados con C Corps. Los accionistas del REIT pagan el impuesto sobre la renta de las personas físicas sobre los dividendos y el impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de acciones.
Resumen de la lección
Los bienes inmuebles pueden ser propiedad de varios o distribuidos como parte de una multitud de estructuras comerciales. Las empresas unipersonales y las asociaciones pueden ser el método más simple de organizar, administrar y pagar impuestos en un negocio inmobiliario. Una compañía de responsabilidad limitada puede ofrecer a una organización en crecimiento una mayor protección contra la responsabilidad a expensas de algunos trámites adicionales y tarifas estatales. Las organizaciones más grandes y complejas podrían beneficiarse de una estructura corporativa, como una Corporación C. Además, una estructura REIT puede ayudar a una cartera muy grande a minimizar los impuestos al eliminar la doble imposición.
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