Clasificación e interpretación de contratos de arrendamiento para contabilidad

¿Qué son los acuerdos de arrendamiento?

Un acuerdo de arrendamiento es un contrato entre el arrendador y el arrendatario en el que el arrendador acepta permitir que el arrendatario utilice uno de sus activos y el arrendatario acepta realizar los pagos del arrendamiento. Podemos ver en la definición que, al celebrar este contrato, el arrendatario acumula una obligación (para realizar los pagos del arrendamiento) pero también obtiene un activo (el derecho a usar el activo subyacente). Al mismo tiempo, el arrendador pierde el derecho a usar el activo pero gana el derecho a recibir pagos por arrendamiento. Ahora surge la pregunta de si estos derechos y obligaciones creados por el acuerdo deben reconocerse como activos y pasivos en los estados financieros de los arrendatarios y arrendadores y, de ser así, cómo deben calcularse los valores en libros de estos activos y pasivos.

El Consejo de Normas de Contabilidad Financiera (FASB) ha emitido reglas para la contabilización de los arrendamientos en su codificación 842. Las normas estipulan que todos los acuerdos de arrendamiento por más de 12 meses deben capitalizarse, lo que significa que los activos y pasivos subyacentes deben reconocerse en los balances de el arrendador y el arrendatario. Los arrendamientos deben clasificarse como arrendamientos financieros u operativos y esta clasificación determinará los criterios de medición posteriores que se utilizarán.

Clasificación de acuerdos de arrendamiento

Un arrendamiento debe clasificarse como arrendamiento financiero si no es cancelable y pasa al menos una de las pruebas de clasificación de arrendamiento. Si un arrendamiento no califica para la clasificación como arrendamiento financiero, debe clasificarse como arrendamiento operativo.

Las pruebas de clasificación de arrendamientos son:

1. Prueba de transferencia de propiedad. Si la propiedad del activo subyacente se transfiere al arrendatario al final del plazo del arrendamiento, el arrendamiento se clasifica como arrendamiento financiero.

2. Prueba de opción de compra. Si el acuerdo incluye una opción para que el arrendatario compre el activo subyacente que el arrendatario está razonablemente seguro de ejercer, el arrendamiento es un arrendamiento financiero.

3. Prueba de plazo de arrendamiento. Si el plazo del arrendamiento cubre la mayor parte de la vida económica restante de un activo, el arrendamiento se clasifica como arrendamiento financiero. Las entidades pueden utilizar el 75% o más como guía de lo que significa la mayor parte.

4. Prueba de valor presente. Si el valor presente de los pagos totales del arrendamiento más el valor residual garantizado del activo es sustancialmente igual o mayor que el valor razonable del activo, el arrendamiento es un arrendamiento financiero. Las entidades pueden usar una regla del 90% o más al determinar si el valor presente está razonablemente cerca del valor razonable.

5. Prueba de uso alternativo. Si el activo subyacente es de una naturaleza tan especializada que el arrendador no tendrá un uso alternativo para él al final del plazo del arrendamiento, el arrendamiento es un arrendamiento financiero.

Ilustremos el uso de la prueba con un ejemplo:

La Compañía A arrendó equipo a B Corp. por un período de ocho años, momento en el cual la posesión del activo arrendado se revertirá a la Compañía A. El equipo le costó a la Compañía A $ 160,000 y tiene una vida útil esperada de 12 años. Su precio de venta normal es de 224.000 dólares. El valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento es de $ 204,000. El contrato de arrendamiento no es cancelable y no otorga a B Corp la opción de comprar el equipo después del plazo del arrendamiento.

Recuerde que para que un arrendamiento sea un arrendamiento financiero, debe ser no cancelable y cumplir al menos una de las cinco pruebas. La aplicación de la prueba de clasificación de arrendamiento se verá así:

Prueba	Respuesta
1. ¿El arrendamiento transfiere la propiedad del activo subyacente al arrendatario al final del plazo del arrendamiento?	No
2. ¿El arrendamiento le otorga al arrendatario una opción para comprar el activo subyacente que el arrendatario está razonablemente seguro de ejercer?	No
3. ¿El plazo del arrendamiento cubre una parte importante de la vida económica restante del activo subyacente?	No. Es por 8 de los 12 años o el 66,67%, que es menos del 75%.
4. ¿El valor presente de los pagos por arrendamiento se acerca al valor razonable del activo?	Si. El valor razonable del activo es $ 224,000 y el valor presente de los pagos mínimos por arrendamiento es $ 204,000, que es el 91% de su valor razonable.
5. ¿Es el activo subyacente de una naturaleza tan especializada que se espera que no tenga un uso alternativo para el arrendador al final del plazo del arrendamiento?	No

El arrendamiento es un arrendamiento financiero.

Garantías de valor residual

El valor residual del activo arrendado es el valor razonable del activo al final del plazo del arrendamiento. Algunos contratos de arrendamiento incluyen un valor residual garantizado , lo que significa que el arrendatario no solo debe devolver el activo al arrendador, sino que también garantiza que tendrá un valor residual mínimo cuando sea devuelto.

Un valor residual garantizado tiene diversas implicaciones a la hora de clasificar un arrendamiento, así como para la medición inicial y posterior del mismo. Al realizar la prueba de clasificación del arrendamiento, el monto total del valor residual garantizado se incluye en la prueba del valor presente. Se ignoran los valores residuales no garantizados.

Opciones de compra

Una opción de compra otorga al arrendatario una opción para comprar el activo subyacente que el arrendatario está razonablemente seguro de ejercer. Cuando existe una opción de compra, el arrendamiento se clasifica como arrendamiento financiero. El precio de la opción de compra también se incluye en los pagos de arrendamiento al calcular el valor presente de los pagos de arrendamiento. Nuevamente, esto será importante para la medición inicial y posterior del activo y pasivo por arrendamiento.

Pagos de arrendamiento variables

A veces, los acuerdos de arrendamiento estipulan que los pagos de arrendamiento cambiarán en una cantidad fija o en una cantidad vinculada a un índice o tasa. Estos se denominan pagos de arrendamiento variables . Cuando los pagos aumentan o disminuyen en una cantidad fija (digamos que los pagos de arrendamiento aumentan en un 10% cada año), el valor presente de los pagos de arrendamiento futuros se calcula teniendo en cuenta estos aumentos, como se los conoce. Sin embargo, si los cambios en el pago del arrendamiento están vinculados a una tasa, digamos la tasa de préstamos de un banco, las posibles variaciones se ignoran al calcular el valor presente.

Resumen de la lección

Un acuerdo de arrendamiento es un contrato entre el arrendador y el arrendatario en el que el arrendador acepta permitir que el arrendatario utilice uno de sus activos y el arrendatario acepta realizar los pagos del arrendamiento. Los arrendamientos deben clasificarse como arrendamientos financieros u operativos . Un arrendamiento se clasifica como arrendamiento financiero si no es cancelable y pasa al menos una de las cinco pruebas de clasificación de arrendamiento . Si un arrendamiento no califica para la clasificación como arrendamiento financiero, es un arrendamiento operativo.

Un valor residual garantizado es el valor razonable del activo después del plazo del arrendamiento que el arrendatario garantiza al arrendador, mientras que una opción de compra es una opción incluida en el contrato de arrendamiento que permite al arrendatario comprar el activo al final del plazo del arrendamiento. . Los valores residuales garantizados y las opciones de compra se tienen en cuenta en los cálculos del valor presente. Los pagos de arrendamiento variables son pagos de arrendamiento que pueden aumentar o disminuir durante el período de arrendamiento.