Conciliación con el valor indicado
La conciliación con el valor indicado significa realizar una segunda tasación utilizando un método diferente al realizado en la primera tasación, luego, considerando la información de ambas tasaciones, dar una opinión final de valor.
Por ejemplo, Judy firmó un contrato para una casa por $ 265,000. El prestamista solicitó una tasación que se realizó utilizando propiedades comparables. La opinión del tasador sobre el valor fue de $ 249,500.
El prestamista se comunica con el tasador y solicita la conciliación con el valor indicado por el enfoque de costos. El prestamista le pide al tasador que realice una tasación de la propiedad en cuestión usando el enfoque de costo, luego considere los hallazgos del enfoque de propiedades comparables a los hallazgos del enfoque de costo y tome una decisión final de valor.
Valor por enfoque de costos
El valor por el enfoque de costo calcula cuánto costaría reemplazar (reconstruir) una propiedad. Esto se logra determinando el costo de reconstrucción de la propiedad y restando el monto depreciado, que se basa en la antigüedad de la casa, luego sumando el valor del terreno.
La formula es:
¿Cómo se asignan los costos a las actividades?
- valor = costo de reposición – depreciación + valor de la tierra
La fórmula se puede trabajar en cinco sencillos pasos:
- Estime el costo de reemplazo de la vivienda.
- Estime la depreciación (porcentaje de depreciación = edad efectiva / vida económica).
- Reste la depreciación del costo de reemplazo.
- Estima el valor de la tierra.
- Agregue el costo depreciado de la casa al valor del terreno.
El enfoque de costos es útil en tasaciones donde no se dispone de propiedades comparables, ya que el enfoque no depende de datos de mercado. Sin embargo, el enfoque de costos se considera menos confiable en viviendas antiguas.
Ejemplo
Joe es tasador de Shiny Side Appraisers. Un prestamista para el que realizó una tasación de propiedades comparable le solicitó una conciliación con el valor indicado por el enfoque de costo.
La propiedad en cuestión es una casa de ladrillos de 3,200 pies cuadrados en un lote residencial de 14,000 pies cuadrados. Joe calculó un costo de reemplazo de $ 56 por pie cuadrado y el valor del lote de $ 5 por pie cuadrado. Basado en su útil libro de referencia, Joe determinó que la vida útil promedio de una casa de ladrillos es de 60 años.
Usemos esta información para valorar la propiedad.
Costeo por Centros de Costos: Qué es, Características y Ejemplos
1. Estime el costo de reemplazo de la casa.
- 3,200 pies cuadrados x $ 56 = $ 179,200
2. Estime la depreciación.
- porcentaje de depreciación = edad efectiva / vida económica
- porcentaje de depreciación = 60 – (60 – 7) / 60 – 7
- porcentaje de depreciación = 7/53
- porcentaje de depreciación = 13%
3. Reste la depreciación del costo de reemplazo.
- 179.200 dólares x 0,13 = 23.296 dólares
- $ 179.200 – $ 23.296 = $ 155.904
4. Estima el valor de la tierra.
- 14,000 pies cuadrados x $ 5 = $ 70,000
5. Agregue el costo depreciado de la vivienda al valor del terreno.
Costos Presupuestados: Qué son, Características y Ejemplos
- valor = $ 155,904 + $ 70,000
- valor = $ 225,904
Resumen de la lección
La conciliación con el valor indicado significa realizar una segunda tasación utilizando un método diferente al que se realizó en la primera tasación, luego considerando la información de ambas tasaciones, brindar una opinión final de valor.
El valor por el enfoque de costo calcula cuánto costaría reemplazar o reconstruir una propiedad. El enfoque de costos es útil en tasaciones donde no se dispone de propiedades comparables, ya que el enfoque no depende de datos de mercado. Sin embargo, el enfoque de costos se considera menos confiable en viviendas antiguas.
La fórmula para el enfoque de costos es:
- valor = costo de reposición – depreciación + valor de la tierra
La fórmula se puede trabajar con estos cinco pasos:
- Estime el costo de reemplazo de la vivienda.
- Estime la depreciación (porcentaje de depreciación = edad efectiva / vida económica).
- Reste la depreciación del costo de reemplazo.
- Estima el valor de la tierra.
- Agregue el costo depreciado de la casa al valor del terreno.
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