Tipos de arrendamientos en bienes raíces

Arrendamiento definido

John es dueño de una compañía de administración de propiedades que administra propiedades residenciales y comerciales para varios propietarios en la ciudad. Uno de los documentos más importantes que utiliza para administrar las propiedades de alquiler de sus clientes es un contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento es un contrato entre un propietario y un inquilino que le otorga al inquilino el derecho legal de poseer o hacer un uso específico de los bienes raíces del propietario. Los arrendamientos describen los derechos y obligaciones legales de ambas partes. Si bien la mayoría de los arrendamientos contienen términos y disposiciones estándar, los arrendamientos pueden variar según la naturaleza de la propiedad y el tipo de inquilino. Por ejemplo, John tiene clientes que poseen propiedades residenciales que serán alquiladas a personas que necesitan una casa y propiedades comerciales.que se arrendará a empresas. Se utilizan diferentes arrendamientos para este tipo de propiedades.

Regulación de la relación arrendador-inquilino

John y sus propietarios no tienen una discreción ilimitada en lo que imponen a los inquilinos en un contrato de arrendamiento. Los estados regulan los arrendamientos a través de estatutos y el derecho consuetudinario (es decir, el derecho desarrollado a través de decisiones judiciales). En algunos estados se han adoptado leyes modelo, como la Ley Uniforme de Propietarios e Inquilinos Residenciales o el Código Modelo de Propietarios-Inquilinos Residenciales. Los códigos de construcción también pueden imponer ciertos requisitos a la propiedad de alquiler. Por ejemplo, en algunos lugares, los edificios deben tener salidas de emergencia o ventanas de salida para espacios habitables subterráneos.

El estatuto de fraudes en el estado de John requiere que todos los contratos de arrendamiento que duren más de un año deben estar por escrito y firmados por el propietario y el inquilino. Dado que John es un profesional, requiere un contrato de arrendamiento por escrito en todos los casos como una mejor práctica, independientemente de su duración.

Arrendamientos residenciales

John utilizará un contrato de arrendamiento residencial para los inquilinos que deseen arrendar una propiedad como residencia. El inquilino pagará el alquiler al arrendador (generalmente en cuotas mensuales), pero el arrendador generalmente sigue siendo financieramente responsable del mantenimiento, los impuestos y el seguro de la propiedad inmobiliaria. Sin embargo, los inquilinos son responsables de la propiedad personal en las unidades que arriendan. (Algunos pueden optar por pagar las pólizas de seguro de inquilinos para cubrir sus pertenencias personales).

Una de las imposiciones legales más importantes en los arrendamientos residenciales es la garantía de habitabilidad , que existe en casi todos los estados. Esta garantía está implícita, lo que significa que la ley considera que cada contrato de arrendamiento residencial está sujeto a la garantía incluso si no está escrito en el contrato. La garantía impone al arrendador la obligación de asegurarse de que la propiedad residencial sea habitable para las personas, lo que generalmente significa disponibilidad de energía eléctrica, un sistema de plomería en funcionamiento (incluida agua potable), un sistema de aire acondicionado o calefacción y que la estructura física del la residencia es segura para ocupar.

Arrendamientos comerciales

John utilizará un contrato de arrendamiento comercial si está alquilando una propiedad a una empresa con fines comerciales. Los arrendamientos comerciales tienden a ser más flexibles que los arrendamientos residenciales con menos protecciones legales otorgadas automáticamente a los inquilinos. A diferencia de los arrendamientos residenciales, el inquilino a menudo debe pagar directamente la factura de los costos asociados con la propiedad inmobiliaria, aunque solo la esté alquilando. (En realidad, la mayoría de los inquilinos residenciales también pagan gran parte de estos gastos, pero los costos están incluidos en el alquiler). John usa cuatro arrendamientos comerciales estándar:

• Un arrendamiento bruto es similar a un arrendamiento residencial en el sentido de que el inquilino paga el alquiler, mientras que el arrendador paga los impuestos inmobiliarios, el seguro y el mantenimiento de la propiedad.
• Un contrato de arrendamiento neto requiere que el inquilino pague una parte proporcional de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria además del alquiler. (Por ejemplo, si el inquilino ha arrendado el 10% de los pies cuadrados de un edificio de oficinas, será responsable del alquiler más el 10% de los impuestos a la propiedad).
• Un arrendamiento neto doble requiere que el inquilino pague una parte prorrateada de los impuestos inmobiliarios y la prima del seguro de la propiedad además del alquiler.
• Un arrendamiento neto triple requiere que el inquilino pague una parte proporcional de los impuestos a la propiedad, la prima del seguro y los costos de mantenimiento, además del alquiler.

John también tiene algunas opciones sobre cómo se paga el alquiler en un contrato de arrendamiento comercial que involucra negocios minoristas. Por ejemplo, uno de los clientes más importantes de John es el propietario del centro comercial interior de la ciudad y su cliente requiere un arrendamiento de alquiler porcentual . En este tipo de arreglo, un minorista pagará un alquiler base mínimo. Una vez que el minorista alcanza una cierta cantidad de ingresos brutos para el año, llamado punto de interrupción, el minorista tendrá que pagar al propietario una parte de sus ingresos brutos.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Un contrato de arrendamiento es un contrato entre un propietario y un inquilino con respecto al uso o la ocupación por parte del inquilino de la propiedad inmobiliaria propiedad del propietario. Describe la mayoría de los derechos y obligaciones de ambas partes con respecto al mismo. La ley estatal regula los arrendamientos en diversos grados.

Los arrendamientos residenciales se refieren al alquiler de una propiedad como vivienda. Si bien el inquilino debe pagar el alquiler, el arrendador generalmente es el único responsable del mantenimiento y los impuestos y el seguro de la propiedad. Casi todos los arrendamientos residenciales tienen una garantía implícita de habitabilidad que requiere que el propietario mantenga las instalaciones en condiciones suficientes para una habitación humana razonable.

Los arrendamientos comerciales son mucho menos estándar que los arrendamientos residenciales e implican el arrendamiento de propiedades con fines comerciales. El hecho de que el inquilino sea responsable de los impuestos, el seguro y el mantenimiento de la propiedad inmobiliaria depende de si el arrendamiento es bruto , neto , doble neto o triple neto . Además, un arrendamiento de alquiler porcentual requerirá un alquiler base mínimo y luego una parte de los ingresos brutos del inquilino después de que el inquilino alcance el punto de ruptura (un cierto nivel de ventas brutas).

Rodrigo Ricardo Editor y fundador