Valoración de propiedades: definición y principios

El valor del POLVO

Los vendedores, compradores y prestamistas de bienes raíces deben poder determinar el valor de los bienes raíces para poder tomar buenas decisiones financieras. La valoración de la propiedad es el proceso que determina el valor económico de los inmuebles.

La valoración de la propiedad generalmente busca determinar el valor justo de mercado , el precio al que un vendedor informado vende voluntariamente su propiedad y un comprador informado la comprará voluntariamente. En otras palabras, asume que ambas partes tienen toda la información relevante y ninguna está obligada a comprar o vender. El valor justo de mercado no siempre es igual al precio de venta. Por ejemplo, una venta al descubierto de bienes raíces puede no generar un valor justo de mercado porque el vendedor está angustiado y debe vender la propiedad de inmediato. Los compradores potenciales saben esto, por lo que tienen una ventaja de negociación y generalmente obtienen la propiedad por menos del valor de mercado.

La valoración de la propiedad se basa en cuatro pilares fundamentales. La demanda , la primera, es la magnitud del interés y el poder adquisitivo en el mercado para comprar una propiedad. La utilidad , el segundo, es la capacidad del bien inmueble para satisfacer el uso o la necesidad de posibles compradores. La escasez , el tercero, reconoce que hay una oferta limitada de bienes raíces. La transferibilidad , el cuarto, se refiere a la facilidad con la que una parcela de bienes raíces puede transferirse legalmente a un nuevo propietario. Mucha gente usa el acrónimo DUST para ayudar a recordar estos cuatro conceptos importantes.

Principios de propiedad

Exploremos los principios que se utilizan comúnmente para ayudar a determinar el valor de la propiedad. El principio de conformidad establece que los inmuebles cuyo uso y estilo se ajusta a la propiedad en el área inmediata generalmente tienen un valor más alto que la propiedad que no lo hace. El principio de cambio reconoce que varias fuerzas actúan y modifican el mercado inmobiliario y los valores de las propiedades. Por ejemplo, la contaminación que se derrama en un vecindario residencial es un cambio ambiental que reduciría el valor de la propiedad.

El principio de sustitución es simplemente la capacidad de una propiedad inmobiliaria de ser una sustitución aceptable de otra. Por ejemplo, si las casas tipo rancho de tres habitaciones en su vecindario se venden por $ 200,000, no obtendrá mucho más de $ 200,000 por su propia casa tipo rancho de tres habitaciones si la vende. Esto se debe a que los compradores pueden sustituir su casa por otra por ese precio. El principio de oferta y demanda establece que si la oferta de bienes raíces excede la demanda, los precios bajarán, pero si la demanda excede la oferta, los precios subirán.

El principio de mayor y mejor uso establece que la propiedad obtendrá el mejor precio cuando se utilice de una manera que produzca el mayor valor económico. Por ejemplo, una vivienda unifamiliar en un área industrial no es el mejor y más alto uso de la propiedad inmobiliaria porque un propietario puede obtener un mejor rendimiento al usar la propiedad para uso comercial. Recuerde, la mayoría de la gente no quiere comprar casas en medio de un parque industrial.

El principio de progresión dicta que los inmuebles vecinos de mayor valor pueden aumentar el valor de la propiedad de menor valor en la misma área. En otras palabras, la peor casa de la cuadra vale más solo porque está cerca de las mejores casas del vecindario.

El principio de regresión es el inverso del principio de progresión. Si una propiedad de alto valor está rodeada por una propiedad de menor valor, el precio de la propiedad de mayor valor tiende a bajar. El principio de contribución implica determinar cómo cada componente del inmueble contribuye a su valor total. Por ejemplo, considere un lote residencial con una casa y una piscina. Podemos considerar el terreno, la casa y la piscina como componentes separados que se suman al valor total de la propiedad inmobiliaria.

El principio de anticipación implica la evaluación del potencial futuro de la parcela. Por ejemplo, un terreno baldío que está justo al lado de una parte en crecimiento de una ciudad vibrante tiene más valor que el terreno junto a una parte desolada de la misma ciudad. El principio de competencia se relaciona con la oferta y la demanda; cuanta más competencia exista por un tipo particular de propiedad, como residencias o locales comerciales, mayor será el precio.

El principio de equilibrio se relaciona con el mejor uso de la tierra. La tierra que no se ha mejorado o que se ha mejorado demasiado puede crear problemas. Por ejemplo, construir una casa de campo de 4,000 pies cuadrados en un lote de 4,500 pies cuadrados es una mejora excesiva que en realidad puede disminuir el valor de la propiedad. Por otro lado, colocar una casa de dos dormitorios y 900 pies cuadrados con un garaje de un solo puesto en una finca de cuatro acres no es una mejora. El equilibrio es hacer el mejor y mayor uso de la tierra.

El principio de rendimientos crecientes y decrecientes está relacionado con el principio de equilibrio. Mejorar los bienes raíces aumenta su valor hasta cierto punto, pero eventualmente las mejoras pueden ofrecer rendimientos decrecientes sobre la inversión. Por ejemplo, si mejora en exceso una casa en un vecindario de bajos ingresos, es posible que sus mejoras no aumenten el precio de venta de la casa porque es posible que los compradores de casas en el área no puedan pagar una propiedad más cara.

El ciclo de vida de la propiedad

Otros factores que determinan el valor de la propiedad están dictados por el principio del ciclo de vida de cuatro etapas . Las cuatro etapas son:

• Crecimiento : un período de nueva construcción
• Estabilidad : una fase en la que el inmueble sufre pocas mejoras o incluso un deterioro.
• Declive : momento en el que aumenta el mantenimiento para evitar el deterioro de la propiedad
• Revitalización : un intervalo en el que una propiedad inmobiliaria puede renovarse y actualizarse

Si una propiedad no se mantiene, su edad efectiva , que se basa en la condición física de la propiedad, puede ser mayor que su edad cronológica , que se basa en la fecha en que fue adquirida o construida. La revitalización puede hacer que la edad efectiva de la propiedad sea menor que su edad cronológica.

Resumen de la lección

La valoración de la propiedad es el proceso de estimar el valor económico de un inmueble. Los cuatro fundamentos de la valoración incluyen la demanda , la utilidad , la escasez y la transferibilidad . Se aplican muchos principios para ayudar a guiar la valoración, todos ellos relacionados con los atributos, el uso y los cambios en la propiedad inmueble y su vecindario, así como con las fluctuaciones en el mercado inmobiliario. El ciclo de vida de la propiedad en cuatro etapas incluye crecimiento, estabilidad, declive y revitalización .