Ubicación, ubicación, ubicación
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El propósito de un análisis de área, región y vecindario es determinar el mayor y mejor uso disponible para una propiedad. Este es un aspecto crítico de cualquier tasación de propiedad ; no puede valorar con precisión una propiedad hasta que tome esta determinación. Un análisis de área, región y vecindario proporciona información tanto positiva como negativa sobre la propiedad.
¿Cuál es el mejor y más alto uso?
Piense en una antigua casa de campo de la década de 1940 en dos acres en la esquina de una calle importante, rodeada de grandes tiendas, restaurantes de comida rápida y otros centros comerciales. Las propiedades rurales comparables pueden venderse por $ 100,000 o alquilar por $ 1,000 por mes. Es posible que pueda reconstruir una estructura similar por $ 200,000 o menos. Sin embargo, estas cifras son básicamente insignificantes. ¿Por qué? Porque el mayor y mejor uso de esta tierra claramente no es una casa de campo para poseer o alquilar. El mejor y más alto uso podría ser una farmacia o un banco que se vendería por millones de dólares. Es posible que pueda demoler la granja, arrendar la tierra a un minorista de drogas y hacer que le paguen $ 10,000 al mes por un arrendamiento de terreno.
Asimismo, un análisis de vecindario podría indicar problemas que tienen un impacto negativo en el área. Quizás los constructores residenciales eran demasiado exuberantes y construyeron casas mucho más lejos de lo que el mercado finalmente podía soportar. El área podría haber sido rural con pocas perspectivas de trabajo a una distancia razonable de viaje, o posiblemente dependiente por completo de algo como un campo de gas natural que desde entonces ha sido cerrado. Es posible que el área no tenga escuelas adecuadas o que carezca de una tienda de comestibles y otras opciones de compras. Comprender estos factores sería extremadamente importante; Sería tan importante, si no más, que revisar la información sobre la estructura en sí, como los pies cuadrados y el número de dormitorios.
Consideraciones físicas
Una de las primeras consideraciones físicas a tener en cuenta incluye la ubicación y los límites del área. Barriossuelen estar delimitados por calles o accidentes geográficos como montañas o un canal. En Phoenix, Arizona, estar al norte de un canal en particular determina si se encuentra en Arcadia o Lower Arcadia, con una diferencia correspondiente en el precio de $ 300,000 o más. El acceso y el transporte son otra consideración; Los desarrollos orientados al tránsito ubicados cerca del transporte público pueden venderse por una gran prima. El uso de la tierra y los cambios esperados en el uso de la tierra del área son importantes; si, por ejemplo, las casas en el área están siendo demolidas y reemplazadas por modernas casas y lofts de lote cero. El terreno montañoso puede proporcionar vistas increíbles o puede hacer que la construcción en un sitio sea demasiado desafiante para ser rentable. Las propiedades en una zona costera de California podrían beneficiarse de un clima ideal similar al mediterráneo.
Consideraciones sociales
Aunque las consideraciones sociales pueden ser más difíciles de cuantificar, pueden ser tan importantes como las físicas. Piense en cosas como tener una casa con una dirección en Beverly Hills o una tienda minorista ubicada en la prestigiosa Quinta Avenida de la ciudad de Nueva York. ¿Está la propiedad ubicada en una zona que a los turistas les encanta visitar? ¿Está ubicado en un distrito escolar con excelentes escuelas? ¿Existe una conformidad de desarrollo dentro del área donde todo está bien, o hay una mezcolanza de calidad y diferentes usos intercalados? ¿Es esta un área donde mucha gente vive o quiere vivir, y un lugar donde las empresas quieren estar?
¿Qué es un área protegida?
Consideraciones económicas
Analizar las consideraciones económicas de la propiedad requiere observar cómo le va al área actualmente y qué depara el futuro. ¿Es esta un área con muchas oportunidades de empleo? ¿Continuarán esas oportunidades de empleo en el futuro o se agotarán? Muchas ciudades de Rust Belt como Detroit, Toledo y Pittsburgh alguna vez estuvieron en auge con industrias como la fabricación de automóviles o la producción de acero; cuando esas industrias experimentaron una recesión de varias décadas, las ciudades sufrieron. Algunos han regresado recreándose en torno a otras industrias; otros continúan sufriendo. ¿Las personas se mudan al área o se mudan? ¿El área puede retener a los jóvenes después de graduarse o todos se mudan? ¿Hay alguna obsolescencia?cuestiones; por ejemplo, ¿un área dependiente de un puerto que no es lo suficientemente profundo para mantenerse al día con la gigantesca próxima generación de portacontenedores?
Consideraciones gubernamentales
La consideración gubernamental más notable sería la zonificacióny otras políticas de uso de la tierra. La zonificación puede ser una barrera para la competencia. Si no quedan terrenos multifamiliares en zonas en la ciudad, es posible que un desarrollador que busque construir un nuevo complejo de apartamentos no tenga otra opción que comprar y demoler un edificio existente. En otras ocasiones, la zonificación excesivamente restrictiva podría afectar negativamente a un lote baldío al hacer casi imposible construir o subdividir. Otras consideraciones gubernamentales incluyen impuestos; Las estructuras de impuestos a la propiedad varían de un estado a otro e incluso de una ciudad a otra. ¿El gobierno local desaprueba usos particulares como casas de empeño, tiendas de préstamos de título o dispensarios de marihuana? Las reglas locales de uso de la tierra pueden hacer que la construcción nueva sea extremadamente costosa o imposible; una propiedad con un edificio existente puede beneficiarse de la falta de nuevos edificios competidores.
Resumen de la lección
Para comprender el valor de una propiedad, primero debe determinar su mayor y mejor uso. El mejor y mayor uso depende en gran medida de la ubicación de la propiedad. Es necesario considerar varios factores; Estos incluyen consideraciones físicas como de qué vecindario , o área delimitada por calles o características geográficas, la propiedad se considera parte. También influyen consideraciones sociales como el prestigio de la zona y si existe un alto nivel de conformidad ; unas pocas propiedades inferiores en un área pueden tener un fuerte impacto negativo incluso si la mayoría de las propiedades son del mismo tipo y calidad. Las consideraciones económicas son importantes. ¿El área está equipada para competir en la economía actual o sufre de obsolescencia?problemas que lo hacen desactualizado? Finalmente, se deben analizar las consideraciones del gobierno, incluidas las leyes y ordenanzas como la zonificación o las políticas de uso de la tierra.
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