Estimación del valor de las propiedades inmobiliarias mediante el método de ingresos

Elegir una propiedad de inversión

Imagine que tiene $ 500,000 para invertir y desea aumentar sus ganancias con ingresos por alquiler, por lo que busca un edificio de apartamentos para comprar. Encuentra dos propiedades deseables:

• El primero no está a la venta, pero cree que el propietario puede vender dentro de su presupuesto.
• El segundo es de $ 650,000 pero el propietario puede reducir el precio.

Para ayudarlo a elegir en qué propiedad hacer una oferta y establecer el monto de su oferta, debe estimar el valor de mercado de cada una.

Valor de mercado

El valor de mercado no es el precio de venta final o el costo del terreno y las mejoras. Es la opinión de alguien sobre el precio más probable que el comprador pagará al vendedor en una venta justa en la que el comprador y el vendedor no son parientes. Una venta justa es aquella realizada en un mercado competitivo sin circunstancias inusuales que puedan afectar el precio, como un defecto en la propiedad o un desastre natural o económico que afecte al vecindario.

Elegir un enfoque de valoración

Puede contratar a un profesional de bienes raíces para estimar el valor de mercado o puede estimarlo utilizando uno de los tres enfoques tradicionales para calcular el valor de mercado:

1. el enfoque de comparación de ventas,
2. el enfoque de costos, o
3. el enfoque de ingresos – basado en el ingreso operativo neto de la propiedad y el retorno de la inversión.

Los profesionales de bienes raíces prefieren el enfoque de ingresos para propiedades de ingresos de alquiler como edificios de apartamentos, edificios de oficinas o centros comerciales porque el verdadero valor de tales propiedades está en los ingresos generados por ellos. Aprendamos a estimar el valor de mercado utilizando este enfoque.

Usando el enfoque de ingresos

La fórmula para estimar el valor de mercado utilizando el enfoque de ingresos es:

Ingreso operativo neto anual / tasa de capitalización = valor

Realice este cálculo en los siguientes cinco pasos:

Paso 1. Estime el ingreso bruto potencial anual de la propiedad

Para estimar el ingreso bruto potencial anual de la propiedad, comience con la tarifa de alquiler mensual de cada unidad y súmelo todo. Luego, multiplique todo por 12 meses para calcular el ingreso anual por alquiler.

Por ejemplo, para estimar el valor de mercado de un edificio de apartamentos con tres unidades que se alquilan a $ 1200 por mes, cuatro unidades que se alquilan a $ 1500 por mes y dos unidades que se alquilan a $ 2000 por mes, sume el alquiler mensual y multiplique por 12 meses por año para obtener una cifra anual:

12 * ((3 * $ 1200) + (4 * $ 1500) + (2 * $ 2000)) = $ 163,200 ingreso bruto anual potencial

Agregue cualquier ingreso adicional de lavandería y máquinas expendedoras, tarifas de estacionamiento, al ingreso bruto potencial anual.

Paso 2. Calcular el ingreso bruto efectivo

Calcule el ingreso bruto efectivo restando la pérdida de alquiler esperada, incluidas las vacantes conocidas o esperadas y el alquiler no pagado, del ingreso bruto potencial anual. Por ejemplo, si un contrato de arrendamiento a una tasa de $ 1200 por mes finaliza a fines de septiembre, reste tres meses de alquiler a esa tasa:

$ 163,200 – (3 * $ 1200) = $ 159,600 ingreso bruto efectivo

Paso 3. Calcular el ingreso operativo neto

Calcule el ingreso operativo neto , que es el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos anuales. En este paso, sume todos los gastos operativos anuales, incluidos impuestos inmobiliarios, servicios públicos, seguros, costos de mantenimiento y reparación, costos administrativos y costos de servicios profesionales para elementos como decoración, legal, contabilidad, publicidad y administración.

No incluya el capital e intereses de la hipoteca en los gastos operativos anuales. Sin embargo, puede restar una reserva para gastos de capital. Si los gastos operativos totales para la propiedad de ejemplo son $ 126,000 y agrega una reserva de $ 8,000 para gastos de capital, el ingreso operativo neto es $ 25,600:

$ 159,600 Ingresos brutos efectivos – $ 126,000 Gastos operativos totales – $ 8,000 Reserva para gastos de capital

= $ 25,600 Ingresos operativos netos

Paso 4. Calcule la tasa de capitalización

La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento o rendimiento que un inversor espera de una inversión, en nuestro ejemplo, un pequeño edificio de apartamentos. Puede estimar la tasa de capitalización preguntando a otros inversores o profesionales de la inversión inmobiliaria su opinión, o puede calcular una tasa de capitalización para su propiedad utilizando información de propiedades comparables. Para calcular la tasa de capitalización, divida el ingreso neto de una propiedad comparable por su precio de compra más reciente.

Por ejemplo, su amigo es dueño de un edificio de apartamentos en el vecindario con 10 unidades que se alquilan entre $ 1500 y $ 2200 por mes. Si no conoce la cantidad exacta de unidades a una tasa mensual determinada, puede promediarla. El promedio de $ 1500 y $ 2200 es $ 1800.

Multiplique ese promedio por el número de unidades y luego por 12 para obtener un ingreso bruto anual estimado de $ 222,000.

Estime los gastos operativos anuales. Supongamos que el propietario le dice que estima un 6% de vacantes y gasta aproximadamente lo mismo que usted espera gastar en gastos operativos: los $ 125,000 del Paso 3 anterior. Además, dice que tiene gastos de capital anuales de $ 9,900. Con esa información, calcula el ingreso neto anual para el edificio comparable:

Ingresos brutos anuales estimados – asignación por vacantes (0.06 * 222,000) – gastos operativos – gastos de capital

= ingreso operativo neto de propiedad comparable

Por lo tanto:

$ 222,000 – $ 13,320 – $ 126,000 – $ 9,900

= $ 72,900

De los registros públicos, se entera de que el propietario compró recientemente la propiedad comparable por $ 1,200,000, lo que resultó en el siguiente cálculo del rendimiento de este inversionista (tasa de capitalización):

ingreso operativo neto / precio de compra

$ 72,900 / $ 1,200,000

= 0.06 o tasa de capitalización del 6%

Paso 5. Calcular el valor de mercado estimado

Calcule el valor de mercado estimado utilizando la fórmula de enfoque de ingresos descrita anteriormente:

Ingreso operativo neto anual / tasa de capitalización = valor

$ 25,600 / 0.06 = $ 426,666.67

Si todos sus datos son correctos, este edificio de apartamentos está dentro de su presupuesto de $ 500,000.

Resumen de la lección

El valor de mercado es la opinión de alguien sobre el precio que un comprador no relacionado pagará a un vendedor en una venta justa , que es una venta realizada en un mercado competitivo sin circunstancias inusuales que podrían afectar el precio. Los profesionales de bienes raíces prefieren encontrar el valor de mercado con el enfoque de ingresos , que basa el valor en los ingresos operativos netos y el retorno de la inversión.

El enfoque de ingresos sigue cinco pasos:

1. Estime el ingreso bruto potencial anual de la propiedad. Sume todos los ingresos esperados del alquiler y otras fuentes, como lavadoras y máquinas expendedoras.
2. Calcule el ingreso bruto efectivo. Reste del ingreso bruto potencial anual todas las posibles pérdidas de alquiler por posibles vacantes y alquiler impago.
3. Calcule el ingreso operativo neto sumando todos los gastos operativos anuales, junto con cualquier reserva para gastos de capital, y restándola del ingreso bruto efectivo.
4. Calcule la tasa de capitalización (rendimiento esperado) utilizando información de una propiedad comparable.
5. Calcule el valor de mercado dividiendo el ingreso operativo neto anual por la tasa de capitalización.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador