Rodrigo Ricardo

Consecuencias fiscales y deducciones en transacciones inmobiliarias

Publicado el 19 septiembre, 2020

Consecuencias fiscales de las transacciones inmobiliarias

Cuando un inversionista vende cualquier inversión, incluso bienes raíces, el Tío Sam quiere compartir las ganancias. Viene el recaudador de impuestos, ya sean acciones, oro o una casa. Pero los impuestos rara vez son simples. La cantidad de impuestos que paga el vendedor depende de factores como sus otros ingresos, si están casados ​​y cuánto tiempo han tenido o incluso han vivido en la casa. Afortunadamente, los vendedores que saben cómo estos factores influyen en los impuestos pueden tomar decisiones informadas sobre las consecuencias fiscales de vender su casa en un momento específico.

Impuesto sobre las ganancias de capital

Si los bienes raíces se venden con ganancias, generalmente se deben pagar impuestos sobre las ganancias de capital. Las ganancias de capital son ganancias por la venta de un activo. Este es el precio de venta de ese activo menos los costos de compra y mejora. Estados Unidos tiene dos cálculos de impuestos diferentes para las ganancias de capital.

Las ganancias de capital a corto plazo son aquellas ganancias obtenidas sobre activos poseídos por menos de un año. Estas ganancias se gravan en el tramo marginal del impuesto sobre la renta del contribuyente.

Una ganancia de capital a largo plazo es la venta de un activo que fue poseído por más de un año. Estas ganancias se gravan a una tasa mucho más baja.

A partir de 2015, los tramos del impuesto sobre las ganancias a largo plazo son 0%, 15% y 20%. En comparación, los tramos del impuesto sobre la renta llegan al 39,6%. Es más probable que un flipper u otro propietario a corto plazo pague estas tasas impositivas más altas. Muchos vendedores podrán aprovechar las tarifas reducidas a largo plazo. Los vendedores que estén cerca de pasar la marca de un año pueden considerar programar cuidadosamente la transacción para pagar menos impuestos.

Gastos deducibles

Los vendedores pueden reducir su carga fiscal reclamando ciertos gastos deducibles. Una deducción fiscal reduce la cantidad de ganancias sobre las que el vendedor paga impuestos. Veamos a un contribuyente en el tramo impositivo del 35%. Si tiene una propiedad que tendrá ganancias de capital a largo plazo, cada dólar en deducciones le ahorra $ 0.15 en su factura de impuestos. En una situación de ganancia a corto plazo, ahorra $ 0.35 por dólar en deducciones.

Entonces, ¿qué se puede deducir? Los vendedores generalmente pueden deducir los costos de cierre asociados con la venta de la casa. Tenga en cuenta que esto no incluye mejoras o reparaciones realizadas en el hogar. Los gastos de pintura y mantenimiento, por ejemplo, se utilizarían para calcular la base de la venta. Pagar la comisión de un agente de bienes raíces es un gasto deducible, al igual que los honorarios legales, los honorarios de publicidad o cualquier otro servicio que ayudó a vender la casa. Si el vendedor gastara $ 12,000 combinados en gastos deducibles, podría ahorrar hasta $ 4752 en impuestos federales sobre las ganancias de capital si la casa fuera propiedad de menos de un año. ¡El Tío Sam efectivamente le ha dado al vendedor un descuento en los costos de venta!

Exclusiones de ganancias de capital

Los inmuebles ocupados por el propietario reciben un tratamiento fiscal favorable del IRS. Si el propietario o propietarios han vivido en la casa durante al menos 2 de los últimos 5 años, pueden excluir una cierta cantidad de las ganancias de los impuestos. Una exclusión significa que el contribuyente no cuenta ese ingreso como sujeto a impuestos. A partir de 2015, el monto de exclusión para un solo contribuyente es de $ 250,000. Para una pareja casada que presenta una declaración conjunta, el límite se duplica a $ 500,000. Para muchas transacciones, esto elimina por completo cualquier factura de impuestos.

FIRPTA

FIRPTA son las siglas de la Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles de 1980 . Esta ley requiere que cuando los inversionistas extranjeros vendan una propiedad inmobiliaria, paguen una tasa de retención del 10% del precio de compra. El inversionista extranjero debe presentar una declaración de impuestos para conciliar el monto retenido con el impuesto real adeudado. Esto es similar en principio a la retención de nómina de los empleados regulares. Los contribuyentes estadounidenses no tienen que tomar ninguna medida hasta que presenten sus declaraciones de impuestos anuales en abril.

Se puede renunciar a la retención si se cumple uno de los siguientes requisitos:

  • Una residencia vendida a un valor de $ 300,000 o menos
  • El inversor extranjero puede demostrar al comprador que no es una persona extranjera.
  • Cuando el vendedor adquiere acciones o participación en una corporación como parte de la venta

La retención debe pagarse al IRS dentro de los 20 días posteriores al cierre.

Resumen de la lección

Las transacciones inmobiliarias pueden presentar consecuencias fiscales para el vendedor. El tiempo que el vendedor ha sido propietario de la propiedad dictará la tasa de impuestos que pagará sobre las ganancias de capital. Los vendedores pueden reducir su factura de impuestos asegurándose de deducir los gastos de cierre legítimos. En muchos casos, los vendedores pueden evitar pagar cualquier impuesto sobre las ganancias de capital si han utilizado recientemente la casa como residencia. Los inversores extranjeros están sujetos a la retención de impuestos en el momento de la venta, a menos que se cumplan determinadas excepciones específicas.

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