Contratos de agencia inmobiliaria en Carolina del Norte

Contratos de agencia de Carolina del Norte

Como corredor de bienes raíces, a Cam le preocupa cómo las leyes y normas de Carolina del Norte afectarán los contratos de agencia que hace con los consumidores. Esta lección cubrirá las leyes y reglas específicas que rigen los contratos de agencia. Específicamente, analizando los requisitos para contratos de agencia, contratos verbales de agencia de comprador / inquilino y primeros contratos sustanciales.

Leyes y normas que rigen los contratos de agencia

En Carolina del Norte, la Comisión de Bienes Raíces (Comisión) protege los intereses del público cuando se trata de corredores de bienes raíces. La Comisión tiene la facultad de regular las actividades comerciales tanto de las casas de bolsa como de los corredores. Esto incluye disciplinar a los licenciatarios que infrinjan las reglas de la Comisión o la Ley de Licencias.

Según la Ley de Licencias GS 93A-6 (a) (4) y la regla A.0104 de la comisión de bienes raíces, un agente no debe tener un conflicto de intereses cuando representa a una de las partes en un contrato de agencia. Esto incluye:

1. Agencia dual no revelada: La Ley de Licencia prohíbe que un agente de bienes raíces ‘actúe en nombre de más de una parte en una transacción sin el conocimiento de todas las partes’. La regla de la comisión de bienes raíces lleva esto un paso más allá al afirmar que una firma de corretaje o corredor no puede representar a más de una parte sin la autorización escrita de ambas partes.
2. Negociación propia: un agente no puede obtener una ganancia secreta de una transacción en la que representa un principio, esto viola la disposición sobre conflicto de intereses. Por ejemplo, Cam no puede comprar una propiedad a un vendedor al precio de lista y luego dar la vuelta y venderla para obtener ganancias en un momento posterior.

Requisitos para contratos de agencia

De acuerdo con la regla A.0104, todos los contratos de agencia deben cumplir con los requisitos de la regla de divulgación y acuerdos de agencia . Estos requisitos de divulgación están destinados a informar a los consumidores sobre todas las opciones que tienen para tomar una decisión informada. Sin embargo, muchos licenciatarios no cumplen con estos requisitos, desde pura pereza hasta falta de comprensión. Lo que los corredores, como Cam, deben entender es que podrían estar sujetos a medidas disciplinarias si no cumplen con los requisitos de manera oportuna.

Lo que muchos licenciatarios no entienden es que las divulgaciones de las agencias no solo protegen al público sino también a los licenciatarios. Cuando un titular de la licencia se involucra en una agencia no divulgada o no autorizada, especialmente una agencia dual, se podrían tomar acciones disciplinarias contra el agente, el corredor a cargo y la empresa, así como daños monetarios y responsabilidad civil contra la empresa.

Contratos de agencia de arrendatario y comprador oral

Bajo la sección de Acuerdos y Divulgaciones de Agencia y la Regla A.0104 (a) están las reglas de la Comisión con respecto a todos los acuerdos de agencia y divulgación. Cuando se trata de acuerdos de agencia en servicios de corretaje, tanto las transacciones de arrendamiento como las de venta deben estar por escrito y firmadas por todas las partes, incluyendo:

1. Los acuerdos de agencia con los propietarios deben estar por escrito antes de que se brinde cualquier servicio;
2. Permita un acuerdo verbal de agencia de compra o arrendatario desde el comienzo de la relación. Sin embargo, este acuerdo debe ponerse por escrito a más tardar en el momento en que cualquiera de las partes desee extender una oferta.

Cualquier acuerdo verbal debe abordar las partes importantes de una relación, como la compensación del agente o la autorización para la agencia dual, etc. Sin embargo, el contrato oral entre el comprador y el arrendatario debe ser «no exclusivo» y por un período de tiempo indefinido y rescindible por el cliente.

Primeros contratos sustanciales

Existe una regla llamada Primer Contrato Sustancial que se pone en acción cuando el titular de la licencia o el consumidor comienza a actuar como si existiera la relación de agencia o cuando el consumidor comienza a revelar información confidencial o personal al titular de la licencia. La regla establece que los licenciatarios deben divulgar el folleto de bienes raíces con respecto a las relaciones con las agencias, pero también explicarlo antes de que se le dé cualquier información importante al licenciatario. De hecho, la regla también reconoce que esto podría suceder incluso antes de que el corredor conozca al consumidor, como en el caso de los compradores fuera de la ciudad. Los corredores, como Cam, pueden obtener información general sobre las necesidades del consumidor, pero no deben hacer preguntas que revelen información personal sin proporcionar la divulgación obligatoria de la agencia.

Resumen de la lección

Cam ha aprendido que los contratos de agencias de bienes raíces se rigen tanto por la Ley de Licencias como por las reglas de la Comisión de Bienes Raíces . Hay muchos requisitos para los contratos de agencia, como el acuerdo de agencia y la regla de divulgación . Sin mencionar las reglas del Contrato de Agencia Oral para el Comprador / Inquilino y el Primer Contrato Sustancial.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador