Ejecución Hipotecaria en Bienes Raíces en Arizona

Enfrentando una ejecución hipotecaria

Maggie perdió su trabajo, se retrasó en sus facturas y ahora podría perder su casa. No puede hacer el pago mensual de su hipoteca. Una hipoteca es una promesa hecha por un prestatario, como Maggie, a un acreedor (un prestamista hipotecario o un banco). El acreedor proporciona al prestatario un préstamo para comprar una casa y el prestatario firma una hipoteca comprometiendo su propiedad como garantía hasta que se pague el préstamo. Si el prestatario no paga el préstamo, el acreedor tiene derecho a llevarse la casa a través de un proceso legal llamado ejecución hipotecaria .

En los EE. UU. Existen tres tipos de ejecuciones hipotecarias:

Estricto

Una ejecución hipotecaria estricta se maneja a través de una orden judicial. El acreedor presenta una solicitud ante el tribunal y el tribunal transfiere el título del prestatario al acreedor. El título, que es un grupo de derechos que incluye el derecho a vivir, disfrutar y vender una casa, se confisca inmediatamente al prestatario. Sin embargo, antes de actuar ante el tribunal, el acreedor habitualmente le da tiempo al prestatario para devolver lo que debe. Las ejecuciones hipotecarias estrictas solo se permiten en Connecticut y Vermont.

Judicial

Una ejecución hipotecaria judicial es el tipo más común de ejecución hipotecaria. El acreedor entabla una demanda contra el prestatario y si el tribunal determina que el prestatario es culpable de no pagar el préstamo, se otorga una sentencia en nombre del acreedor. Una vez que el acreedor gana la demanda, puede presentar una «orden de ejecución». El auto es una declaración que instruye al tribunal a tomar acción. Para ejecutar la orden, el tribunal convertirá la sentencia en un gravamen. Un gravamenes un reclamo legal que una empresa o un individuo tiene sobre la propiedad de otra persona. Después de que se presenta una orden judicial, el tribunal hace cumplir el pago del gravamen ordenando que la casa se venda en una subasta (como una venta del alguacil). En algunos estados, después de que una propiedad se vende a través de una ejecución hipotecaria judicial, el prestatario aún puede recuperar su casa dentro de un período de tiempo específico (conocido como período de redención). Algunos estados limitan el derecho de reembolso del prestatario antes del inicio de una subasta o dentro de los seis meses posteriores a la venta. En Arizona, los propietarios no tienen derecho a redención.

No judicial

Al igual que con la mayoría de las ejecuciones hipotecarias en Arizona, Maggie se enfrenta a una ejecución hipotecaria no judicial. Una ejecución hipotecaria no judiciales manejado por un fiduciario en lugar de un sistema judicial. Un fideicomisario es una persona o empresa sin intereses económicos en la vivienda. Se designa un fideicomisario porque Arizona habitualmente opera como un estado de ‘teoría del título’. La teoría es que un prestatario como Maggie no es dueño de su casa por completo hasta que su hipoteca esté completamente pagada. En un estado de ‘teoría del gravamen’ como Nueva York, el prestatario se considera el dueño completo de una propiedad y una hipoteca es solo un gravamen sobre el título. Cuando un propietario obtiene una hipoteca en un estado de teoría del título, un administrador supervisa la transacción hasta que se reembolsa el préstamo. Una vez que se paga el préstamo, el fideicomisario cancela los derechos del acreedor sobre la propiedad y el título pertenece únicamente al prestatario. Sin embargo,

Entonces, cuando Maggie firmó documentos aceptando la hipoteca, firmó una escritura de fideicomiso en lugar de un documento hipotecario estándar. La escritura de fideicomiso transfirió el título de su propiedad a un fideicomiso (una cuenta utilizada para guardar algo para su custodia). La escritura de fideicomiso también contenía una ‘cláusula de poder de venta’ que otorgaba al acreedor autoridad para manejar una ejecución hipotecaria fuera de un tribunal de justicia.

Deficiencia

Para preparar la propiedad de Maggie para la ejecución hipotecaria, el fideicomisario ordenó un informe de título. El informe muestra que hay un gravamen mecánico contra la propiedad de Maggie. Un contratista autorizado presenta un gravamen de mecánico por no pagar la mano de obra o los suministros para mejoras en el hogar, como la renovación de la cocina. En Arizona, los gravámenes de mecánicos no pagados también pueden causar una ejecución hipotecaria. El contratista debe hacer cumplir el gravamen dentro de los seis meses posteriores a su presentación ante un tribunal de justicia.

Al fideicomisario le preocupa si se generará suficiente dinero con la ejecución hipotecaria para liquidar todas las deudas contra la propiedad de Maggie. Cuando no hay suficiente dinero de una venta de ejecución hipotecaria, el acreedor puede responsabilizar al prestatario presentando una demanda y ganando un juicio por deficiencia. Sin embargo, en Arizona, a diferencia de muchos estados, existen varias restricciones que dificultan a los acreedores perseguir fallos por deficiencia.

Vendiéndose a corto

Aunque Maggie se enfrenta a una ejecución hipotecaria, quiere conservar su casa mediante un nuevo arreglo. El fideicomisario le brinda a Maggie las siguientes alternativas a la ejecución hipotecaria:

Paciencia

El acreedor revisa el historial de pagos pasado de Maggie y la situación financiera actual. Si es elegible, el dinero que debe actualmente se agregaría al saldo total de su hipoteca. En el futuro, Maggie pagaría una cantidad que podría pagar durante un período de tiempo específico.

Modificación

Una modificación de hipoteca cambia los términos del acuerdo original. Por un período temporal, Maggie pagaría una nueva cantidad. Si nunca pierde un pago, la modificación se vuelve permanente.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Maggie también podría ceder el título de propiedad de su casa al acreedor. Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria permite que el prestatario se retire y pierda sus derechos sobre la vivienda.

Venta corta

Otra opción es una venta corta. Una venta al descubierto es un acuerdo entre el acreedor y el prestatario para vender la propiedad a pérdida. Si hay dinero sobrante de la venta, el prestatario no puede recibirlo.

Maggie decide solicitar una modificación y, afortunadamente, se aprueba. Maggie puede seguir viviendo en su casa mientras busca un nuevo trabajo.

Resumen de la lección

Cuando alguien promete su casa como garantía de un préstamo, el préstamo está garantizado por una hipoteca . En Arizona, la mayoría de los préstamos están garantizados por una escritura de fideicomiso en lugar de una hipoteca porque Arizona es un estado de teoría de títulos . La teoría es que el título de una propiedad no pertenece al prestatario hasta que se cancela la hipoteca. En un estado de teoría de gravamen , el título pertenece al propietario y la hipoteca se considera un gravamen contra el título. Cuando los propietarios firman una escritura de fideicomiso, un fideicomisario mantiene el título en fideicomiso hasta que se reembolsa el préstamo. Si el préstamo no se devuelve, el fideicomisario iniciará el proceso de ejecución hipotecaria. En los EE. UU. Existen tres tipos de ejecuciones hipotecarias: estrictas , judiciales yextrajudicial . Las alternativas a la ejecución hipotecaria son la indulgencia, la modificación, la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria y / o las ventas al descubierto.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador