Rodrigo Ricardo

El papel de los subagentes en las transacciones inmobiliarias

Publicado el 26 septiembre, 2020

Subagente definido

Katie ha estado buscando una casa sin un agente de bienes raíces que la ayude con la búsqueda. En cambio, ha estado mirando listados en línea durante varios meses. Finalmente encuentra un buen prospecto y llama a uno de los grandes corredores de bienes raíces de la ciudad para que vea la propiedad. El corredor conecta a Katie con uno de sus vendedores, Mary, quien está feliz de mostrarle la propiedad a Katie.

Mary ve que el vendedor de la propiedad es Tracey, que trabaja para otro corredor de la ciudad. Así que Mary llama a Tracey para concertar una cita para que Katie vea la propiedad. Al día siguiente, Mary se encuentra con Katie en la casa, pero antes de entrar, le pide a Katie que revise y firme un formulario de divulgación de la agencia que le informa a Katie que Mary está trabajando como subagente.

Un subagente no funciona para un comprador, como Katie, sino que trabaja para el vendedor como agente del agente del vendedor. En otras palabras, Mary no está trabajando para Katie sino para el vendedor, ayudando al agente del vendedor al presentar a Katie como una posible compradora. Es muy importante que los compradores como Katie lo comprendan. Veamos por qué.

Deber del subagente

Un agente tiene un deber fiduciario para con su principal. Un principio es la persona que contrata a un agente para representar el principio. Un deber fiduciario es una relación especial reconocida por la ley. Si tiene un deber fiduciario con alguien, debe actuar en el mejor interés de la persona a quien le debe el deber, incluso si es contrario a sus propios intereses. Es importante destacar que un subagente tiene una obligación fiduciaria con el vendedor del agente, no con el comprador con el que trabaja. Los subagentes en transacciones inmobiliarias no están permitidos en algunos estados.

Ahora, Mary no puede cometer un fraude para inducir a Katie a comprar la casa, pero Mary tampoco tiene que buscar lo mejor para Katie. De hecho, un subagente tiene prohibido ayudar a compradores como Katie de cualquier forma que pueda perjudicar al vendedor porque hacerlo sería una violación de la obligación fiduciaria del subagente. Realmente no hay una diferencia significativa para Katie trabajando con un subagente opuesto a trabajar directamente con el agente de cotización del vendedor. Si Katie quiere a alguien que esté legalmente obligado a velar por sus mejores intereses, no querrá trabajar con un subagente. Afortunadamente para Katie, existe una alternativa.

Alternativa del comprador

Katie puede contratar los servicios de un representante del comprador (también llamado agente del comprador ). A diferencia de un subagente, el agente de un comprador tiene un deber fiduciario con el comprador, no con el vendedor. En otras palabras, Katie tendrá un profesional que se ocupará de su mejor interés en la transacción de bienes raíces. Por supuesto, Katie tendrá que pagar por el servicio, pero los agentes del comprador y los agentes del vendedor generalmente dividen la comisión de la venta, lo que significa que Katie no tendrá que pagar por adelantado el servicio.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Un subagente es un vendedor de bienes raíces que trabaja con el agente del vendedor presentando un comprador potencial al vendedor. El subagente es realmente un agente del vendedor y tiene un deber fiduciario con el vendedor, pero no con el comprador. Esto significa que un subagente debe anteponer los mejores intereses del vendedor a los del subagente y el comprador. Algunos estados no permiten subagentes en transacciones inmobiliarias.

En muchos casos, los subagentes han sido reemplazados por un agente del comprador . El agente del comprador (o el representante del comprador ) es el agente del comprador y tiene un deber fiduciario con el comprador y no con el vendedor. Si bien cobran una tarifa o comisión, es una práctica habitual que los agentes del comprador reciban un pago a través de una comisión dividida con el agente del vendedor.

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