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Estado de la teoría del gravamen frente al estado de la teoría del título

Publicado el 25 septiembre, 2020

Teorías de gemelos

Jill y Jenny son gemelas idénticas que llevan vidas idénticas. Compraron casas similares y recibieron el título (que es un conjunto de derechos) de sus casas al mismo tiempo. Aunque sus hogares pueden parecer tan idénticos como ellos, ahí es donde terminan las similitudes. Jill vive en Nueva York y Jenny vive en Nevada, lo que hace que sus derechos legales como propietarios de viviendas sean muy diferentes.

En los EE. UU., Cada estado es un estado de teoría de gravámenes, un estado de teoría de títulos o una combinación de los dos. La teoría es que cuando un propietario obtiene una hipoteca (que es una prenda de propiedad como garantía para un préstamo), la hipoteca se convierte en un gravamen sobre el título de la propiedad o el título se mantiene en fideicomiso hasta que se devuelva el préstamo.

Teoría del gravamen

La casa de Jill está en Nueva York, que es un estado de teoría de gravámenes , por lo que el título de su casa le pertenece únicamente a ella. Cuando pidió dinero prestado para comprar su casa, firmó una hipoteca.

Una hipoteca es un acuerdo hecho entre un deudor hipotecario, que es la persona que obtiene el préstamo, como Jill, y un acreedor hipotecario que es el acreedor que proporciona el préstamo. A cambio del préstamo, el deudor hipotecario otorga al acreedor hipotecario una garantía real sobre su título. Esto asegura los derechos del acreedor hipotecario y crea un gravamen voluntario contra el título.

El gravamen es voluntario porque un deudor hipotecario como Jill quiere la hipoteca y los documentos firmados que la aceptan. Los embargos involuntarios también pueden afectar el título de la casa de alguien. Los gravámenes involuntarios suelen ser el resultado de una demanda. Una vez que Jill devuelva el préstamo, se eliminará el gravamen de su título.

Teoría del título

En el caso de Jenny, su casa está ubicada en un estado de teoría de títulos , Nevada, lo que significa que para obtener un préstamo para comprar una casa, el comprador debe depositar su título en un fideicomiso. Además, en lugar de firmar una hipoteca, Jenny firmó una escritura de fideicomiso.

Una escritura de fideicomiso es un acuerdo entre un fideicomitente, como Jenny, y un beneficiario que es el acreedor que emite el préstamo. Un fideicomisario es un tercero independiente que supervisará el fideicomiso hasta que el fideicomitente (Jenny) le reembolse al beneficiario (el acreedor).

Si Jill o Jenny no pagan sus préstamos, ambas podrían perder el título de sus casas a través del proceso legal de ejecución hipotecaria.

Ejecución hipotecaria judicial y no judicial

En un estado de teoría del gravamen, donde vive Jill, si ella no paga su préstamo, el acreedor puede hacer cumplir el gravamen contra su título. Para hacer cumplir el gravamen, el acreedor puede presentar una demanda. Si un tribunal de justicia encuentra a Jill culpable de falta de pago, su casa sería ejecutada, lo que le haría perder todos los derechos sobre el título.

Las ejecuciones hipotecarias manejadas a través de un tribunal son judiciales porque el tribunal está ejerciendo su autoridad judicial.

En un estado de teoría de títulos donde Jenny vive, sus derechos sobre su título ya están limitados hasta que pague el préstamo. Si no cumple con su acuerdo, un fideicomisario podría pasar por alto un tribunal de justicia y llevar a cabo una ejecución hipotecaria. El poder del fideicomisario proviene de una cláusula de ‘poder de venta’ dentro de la escritura de fideicomiso.

Las ejecuciones hipotecarias manejadas por un fideicomisario no son judiciales porque no involucran la jurisdicción de un tribunal.

Satisfacción vs recompensa

Sin embargo, si Jill y Jenny devuelven sus préstamos, ambas también recuperarán todos los derechos sobre su título.

Después de que Jill devuelva su préstamo en un estado de teoría de gravámenes, el acreedor eliminará su derecho a su título presentando una satisfacción , que es un instrumento legal que se registra en la oficina del secretario o registrador del condado local. El registro de la satisfacción elimina el derecho del acreedor al título.

En un estado de teoría de títulos, como donde vive Jenny, después de que se reembolsa un préstamo, el fideicomisario emitirá una escritura de devolución. Una escritura de devolución es similar a una satisfacción, ya que también debe registrarse en la oficina de registros o secretarios del condado local. Una escritura de devolución elimina los derechos de un acreedor sobre un título, y luego el título se elimina del fideicomiso.

Resumen de la lección

En bienes raíces, hay dos teorías que afectan los derechos de un propietario: la teoría del gravamen y la teoría del título. En los EE. UU., Cada estado ve los derechos de los propietarios de viviendas según la teoría o una combinación de las dos. Cuando alguien compra una casa, recibe un título , que es un grupo de derechos sobre una propiedad.

  • En un estado de teoría del gravamen , cuando alguien obtiene un préstamo y lo asegura con una hipoteca, se convierte en un gravamen contra el título (siendo una hipoteca un acuerdo entre un deudor hipotecario y un acreedor hipotecario que es el acreedor que proporciona el préstamo).
  • En un estado de teoría de títulos , los préstamos generalmente están garantizados por una escritura de fideicomiso. Recuerde que una escritura de fideicomiso es un acuerdo entre el fideicomitente y el beneficiario.

Si un propietario no paga un préstamo garantizado por una hipoteca o una escritura fiduciaria, el acreedor que emitió el préstamo puede hacer valer sus derechos y apoderarse del título. En un estado de teoría de gravámenes, los acreedores pueden presentar una demanda para ejecutar la hipoteca a través de la jurisdicción del tribunal. En un estado de teoría de títulos, un fideicomisario puede pasar por alto la corte y manejar una ejecución hipotecaria.

Cuando los préstamos garantizados por hipotecas y escrituras de fideicomiso se reembolsan, el derecho del acreedor al título se elimina mediante el registro de una satisfacción , que es un instrumento legal que se registra en la oficina del secretario o registrador del condado local, o una escritura de devolución , que elimina los derechos de un acreedor sobre un título, y luego el título se elimina del fideicomiso, los cuales deben registrarse en una oficina de registros o secretarios del condado local.

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