Gravámenes hipotecarios: definición y descripción general

Definición de hipoteca

Emanuel es un comprador de vivienda por primera vez y tendrá que financiar una gran parte de su compra. Está trabajando con un banco que está dispuesto a otorgarle un préstamo para comprar la propiedad, pero requiere una hipoteca. Una hipoteca es un interés en un bien inmueble que un prestatario le da a un prestamista para garantizar el pago de un préstamo. La hipoteca sirve como un gravamen sobre la propiedad hasta que se pague el préstamo.

Debe tener en cuenta que Emanuel no recibe una hipoteca de su banco, sino que le da una hipoteca sobre su propiedad al banco. En nuestro ejemplo, Emanuel es el deudor hipotecario y el banco es el acreedor hipotecario . A menudo llamamos a una hipoteca una garantía mobiliaria porque es un interés en una propiedad mantenida por un acreedor que garantiza el pago de una obligación de deuda subyacente.

Pagaré e hipoteca

Es importante comprender el papel de un pagaré en una hipoteca. Lo primero que hay que tener en cuenta es que la hipoteca no es un préstamo de Emanuel. El instrumento legal real que evidencia el préstamo se llama pagaré , que es una promesa incondicional firmada de pagar una cierta cantidad de dinero (principal y generalmente intereses) en una fecha determinada. Por lo general, los pagos se programan para pagos mensuales que generalmente abarcan 15 o 30 años.

La hipoteca, por otro lado, ayuda a garantizar que se pague el pagaré. El prestamista puede presentar una demanda en la corte por ejecución hipotecaria judicial y buscar una venta de bienes raíces supervisada por la corte. El producto de la venta se utilizará para liquidar el saldo adeudado del pagaré y los costos relacionados con la venta y la demanda. Si el prestamista compra la propiedad en la venta, la hipoteca generalmente se fusiona con el título de propiedad del prestamista, lo que extingue la hipoteca.

Creación

El banco no tiene derecho a una hipoteca simplemente porque le da un préstamo a Emanuel. Emanuel debe aceptar voluntariamente otorgarle al banco una hipoteca sobre la propiedad porque es un gravamen consensual. Por supuesto, el banco no tiene que otorgar un préstamo si Emanuel se niega a otorgar una hipoteca. Dado que una hipoteca otorga un interés en bienes inmuebles, debe ser por escrito y firmado por el prestatario para cumplir con el estatuto de fraude, que requiere que ciertos contratos estén por escrito y firmados.

Grabación y prioridad

Siempre que Emanuel ejecute correctamente la hipoteca, lo vinculará legalmente. Pero, ¿a quién se le paga primero si hay reclamos en competencia sobre la propiedad de Emanuel? Esto puede ser un problema si simplemente no hay suficiente valor en la propiedad inmobiliaria para pagar a todos en caso de que se venda la propiedad.

La prioridad depende de cuándo se presentó la hipoteca en relación con otros gravámenes o reclamaciones (aunque existen ciertas excepciones). En un estado que utiliza un sistema de registro racial, el reclamo que se registra en la oficina de registros de tierras primero tiene prioridad sobre los reclamos registrados posteriormente, independientemente de si la persona que registra tiene un aviso de un reclamo anterior que aún no se ha registrado. Por otro lado, si el estado usa un sistema de aviso de carrera, la primera persona en registrar tendrá prioridad a menos que la persona tenga un aviso de que hay un reclamo anterior no registrado. Si ese es el caso, entonces la prioridad es para el reclamo anterior no registrado. Veamos un ejemplo.

Emanuel firma una hipoteca el lunes 1 de mayo con First State Bank. Se da la vuelta y firma otra hipoteca con Second State Bank el 2 de mayo. Second State Bank registra la hipoteca ese mismo día, pero First State Bank espera para registrar hasta el 3 de mayo. Bajo un sistema racial, Second State Bank tiene prioridad a pesar de que el La hipoteca se creó en segundo lugar porque se registró primero. Sin embargo, bajo un sistema de aviso de carrera, Second State Bank será el primero solo si no sabía acerca de la hipoteca otorgada al First State Bank.

Satisfacción y liberación

Una vez que Emanuel ha pagado el pagaré en pleno cumplimiento de sus términos, su obligación de préstamo ha sido satisfecha. El prestamista tiene la obligación de liberar la hipoteca de la propiedad ya que ya no se le debe dinero. El registro de un documento, a menudo llamado satisfacción de hipoteca , en la oficina de registros de tierras del condado donde se encuentra su propiedad proporciona un aviso público de que la hipoteca ya no grava la propiedad.

Teoría del gravamen versus teoría del título

Si bien la propiedad de Emanuel estará sujeta a una hipoteca, no siempre es así. Algunos estados no utilizan hipotecas, sino que el prestatario otorga una escritura de fideicomiso en la que el prestatario transmite el título legal a un tercero neutral (llamado fideicomisario) que posee la propiedad en beneficio del prestamista.

Los estados que permiten escrituras de fideicomiso se consideran estados de teoría de títulos porque el título legal (propiedad legal) de los bienes raíces se transfiere del prestatario al fiduciario. Los estados que utilizan hipotecas se denominan estados de teoría de gravámenes porque la hipoteca se trata como un gravamen sobre la propiedad. La mayor diferencia práctica es que generalmente se requiere una ejecución hipotecaria judicial con las hipotecas, pero un fiduciario generalmente puede vender la propiedad sin supervisión judicial con una escritura de fideicomiso de conformidad con una cláusula de poder de venta en la escritura de fideicomiso.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Una hipoteca es un interés en bienes raíces en poder de un prestamista que garantiza el pago de un préstamo que se evidencia mediante un pagaré . El prestatario se llama deudor hipotecario porque le da la hipoteca al prestamista, que se llama acreedor hipotecario . Si el prestatario incumple con el pagaré, el prestamista tiene derecho a iniciar una demanda judicial de ejecución hipotecaria donde la propiedad se venderá para pagar el préstamo.

Para ser ejecutable bajo el estatuto de fraude, una hipoteca debe estar por escrito y firmada por el deudor hipotecario. También debe registrarse para tener prioridad sobre las reclamaciones de cualquier gravamen o reclamación posterior sobre la propiedad. Una vez que la deuda subyacente se paga en su totalidad, el prestamista registrará la satisfacción de la hipoteca en los registros públicos de tierras.

Los estados siguen una teoría del gravamen o una teoría del título con respecto al interés de un prestamista en los bienes raíces. Según la teoría del gravamen , se otorga una hipoteca al prestamista y sirve como gravamen sobre la propiedad. Según la teoría del título , el prestatario otorga a un fideicomisario el título legal de la propiedad mediante una escritura de fideicomiso. La diferencia clave es que generalmente se requiere una ejecución hipotecaria judicial en un estado de teoría de gravámenes pero no en un estado de teoría de títulos.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador