Visión general
Las hipotecas de alto riesgo y las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) que las empaquetaban se destacaron por precipitar la crisis financiera de 2008.
¿Qué es una obligación hipotecaria garantizada (CMO) que agrupa estas hipotecas de alto riesgo? Es el producto de la ingeniería financiera que transforma un grupo de activos financieros ilíquidos en un valor. Por ejemplo, existen bonos especiales respaldados por cuentas financieras por cobrar, como cuentas por cobrar de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, arrendamientos y préstamos con garantía hipotecaria.
Estos se denominan valores respaldados por activos (ABS). Este mercado de deuda especial es relativamente nuevo pero se está expandiendo rápidamente. Cuando se utiliza un conjunto de hipotecas residenciales en lugar de estas otras cuentas financieras por cobrar, este valor respaldado por activos (ABS) en particular se denomina título respaldado por hipotecas (MBS). Finalmente, un tipo de valor respaldado por hipoteca (MBS) se denomina obligación hipotecaria garantizada cuando el valor respaldado por hipoteca (MBS) se divide en porciones de la deuda según el vencimiento y / o los riesgos del fondo común.
Mecánica de una obligación hipotecaria garantizada (CMO)
En primer lugar, un banco de inversión compra hipotecas de corredores y bancos hipotecarios minoristas, que originaron préstamos hipotecarios residenciales a los propietarios; luego, el banco de inversión vende diferentes partes de pagarés para satisfacer diferentes gustos de combinación de riesgo / rendimiento de los inversores. Los inversores (bancos, fondos de cobertura, fondos de pensiones, compañías de seguros, fondos mutuos y agencias gubernamentales, incluidos los bancos centrales) en una obligación hipotecaria colateralizada (CMO) compran estos pagarés para recibir pagos de los ingresos generados por el conjunto de hipotecas de vivienda subyacentes.
Tipos de CMO
De acuerdo con reglas predefinidas y complicadas, una obligación hipotecaria colateralizada (CMO) agrupa y redirige los pagos de capital e intereses de grandes conjuntos de hipotecas de viviendas a diferentes tipos y vencimientos de CMO. Estos diferentes tipos de obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) se conocen como tramos . Esta palabra francesa tramo significa una porción de dinero . Cada tipo de obligación hipotecaria garantizada (CMO) puede tener diferentes saldos de capital, tasas de cupón, fechas de vencimiento y otros detalles de los derechos y riesgos de propiedad de cualquier bono.
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La forma más simple de CMO se compone de clases que se retiran en una secuencia estricta. En otras palabras, todas las clases pendientes de obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) reciben pagos de intereses regulares, pero los pagos de capital se realizan exclusivamente a la primera clase hasta que se paga por completo. A esto se le llama Pago Secuencial .
También existen tipos más complicados, como Clase de amortización planificada, Clase de amortización dirigida, Tramos complementarios, Solo principal, Solo interés, Tasa flotante, etc., que están más allá del alcance de esta lección.
Historia de los CMO
Una obligación hipotecaria colateralizada (CMO) fue creada por primera vez en 1983 por dos bancos de inversión (Salomon Brothers y First Boston) para la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda de EE. UU., Cuya función principal es proporcionar liquidez para los préstamos hipotecarios de EE. UU. El valor de las OCM alcanzó su punto máximo en 2007, justo antes de la crisis financiera mundial.
Los CMO fueron señalados en los medios de comunicación por iniciar la crisis financiera mundial en 2008. Aunque las hipotecas subyacentes se deterioraron rápidamente, los inversores, por cualquier motivo, se obsesionaron con los flujos de ingresos generados por los CMO. Las agencias de calificación y otros modelos financieros esotéricos no lograron recuperar las crecientes tasas de ejecución hipotecaria y de impago en medio del aumento de los precios de la vivienda.
Riesgos de los CMO
Cuando Freddie Mac garantizó el pago del principal y los intereses del conjunto subyacente de hipotecas en 1983, la obligación hipotecaria garantizada (CMO) no planteaba prácticamente ningún riesgo crediticio. Esto fue cierto ya que agencias gubernamentales como Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae, al menos implícitamente, cuentan con el respaldo total del gobierno de Estados Unidos. Sin embargo, los inversores asumieron riesgos de prepago, intereses, mercado y liquidez, que fueron compensados con mayores rendimientos.
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Las obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO) de etiqueta privada pronto fueron emitidas por bancos de inversión con hipotecas subyacentes que no estaban garantizadas por Fannie, Freddie o Ginnie. Estas obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO) no convencionales reintrodujeron el riesgo de crédito en el mercado de obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO). El seguro de crédito se utilizó principalmente para hacer frente al riesgo de crédito de las obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO) no conformes de etiqueta privada.
Con los bancos comenzando a pasar más riesgo crediticio a los inversores, las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) se convirtieron en un juego absurdamente complicado entre tres partes de bancos de inversión, corredores hipotecarios y agencias de calificación crediticia. Pronto, por lo tanto, cada tramo tuvo que recibir su propia calificación crediticia de una agencia de calificación.
Resumen de la lección
Las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) proporcionaron una enorme cantidad de liquidez al mercado secundario de préstamos hipotecarios residenciales; permitiendo así que varios originadores de hipotecas otorguen más préstamos hipotecarios a más propietarios. Los bancos hipotecarios originaban hipotecas que los bancos de inversión reempaquetaban en obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO) que los inversores devoraban con la bendición de las agencias de calificación. La liquidez agregada aceleró el ritmo de originación de hipotecas a su vez.
Sin embargo, había un número limitado de casas y prestatarios calificados para financiar; los estándares crediticios tuvieron que caer para mantenerse al día con el negocio rentable. Muchos prestamistas hipotecarios eventualmente se involucraron en la falsificación de solicitudes de préstamos. Las agencias de calificación crediticia no reflejaron adecuadamente el fraude subyacente que estaba ocurriendo en primera línea. Con los bancos de inversión comprando las calificaciones de los bonos, el mercado inmobiliario terminó inevitablemente en una enorme burbuja . El mercado comenzó a perder impulso en 2007; al año siguiente, colapsó en la peor crisis financiera desde la Gran Depresión de la década de 1930.
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