Obligaciones y deberes de la agencia en Virginia

Agentes, Clientes y Clientes Estándar

Los Goodwards se mudan a Virginia. Buscan en línea posibles listados, recopilan información sobre el hogar en las oficinas de bienes raíces y, finalmente, se enamoran de un hogar listado por un agente de bienes raíces llamado Jennifer que trabaja en el área local.

Jennifer explica a los Goodwards que ella también es la propietaria de la casa que ha enumerado y les pregunta si tienen un agente de compradores , que es un agente de bienes raíces que trabajará por sus mejores intereses y los ayudará a encontrar una propiedad.

Los Goodwards no han desarrollado una relación con ningún agente de bienes raíces en Virginia y necesitan un tercero objetivo para explicar cuáles son sus opciones. Afortunadamente, el primo del Sr. Goodwards es un abogado de bienes raíces en Virginia y pudo explicar los roles de las diferentes personas involucradas en la compra de una propiedad en Virginia.

Un agente estándar es un agente de bienes raíces con licencia que actúa para o representa a un cliente en una relación de agencia en una transacción de bienes raíces residenciales. Un agente estándar tendrá obligaciones de agencia habituales y cualquier obligación adicional acordada por las partes en el acuerdo de intermediación.

Un cliente es una persona que no ha entablado una relación de corretaje con un licenciatario, pero para quien el licenciatario realiza los actos solicitados o habituales en una transacción inmobiliaria. A menos que un licenciatario entre en una relación de corretaje con dicha persona, que forma una relación de agencia , trayendo consigo responsabilidades adicionales, se presumirá que dicha persona es un cliente.

Un cliente tiene un acuerdo contractual vinculante con un corredor de bienes raíces, ya sea con un acuerdo de representación del comprador si está buscando comprar una propiedad o, si es un vendedor, con un acuerdo de cotización. Un agente solo puede dar su consejo y opinión a un cliente, pero los agentes deben tratar a los clientes con honestidad y darles respuestas veraces a las preguntas.

Acuerdos de corretaje

Si un cliente elige convertirse en cliente, entonces es necesario un acuerdo de intermediación por escrito . Este acuerdo necesita:

• Estar por escrito
• Tener una fecha de inicio y finalización
• Indique el monto de las tarifas de corretaje, quién las pagará y cómo se pagarán
• Indique los servicios a prestar por el agente inmobiliario
• Incluya cualquier otro término del acuerdo acordado por el agente y su cliente.

Agencia dual / agencia designada

Si los Goodwards siguen las recomendaciones de la agente de listado Jennifer, quien en este caso, también es la dueña de la propiedad, Jennifer se convertirá en un agente dual , lo que significa que tiene la obligación legal de tratarse a sí misma y a los Goodwards por igual. En este caso, eso definitivamente podría crear un conflicto de intereses ya que Jennifer es dueña de la propiedad y se beneficiaría de la venta. La otra opción en la agencia dual es agencia designada , donde el corredor de la oficina de Jennifer permitiría que Jennifer continúe representándose a sí misma, y ​​el corredor designaría a otro agente en la oficina para representar a los Goodwards, lo que permitiría una relación más completa con el cliente con los acompañantes. lealtades por parte del agente designado.

Distribución y manejo de documentos

Todas las declaraciones de divulgación de propiedades residenciales de Virginia deben presentarse a cualquier posible comprador antes de que se presente una oferta, y todas las divulgaciones deben hacerse por escrito. Todos los acuerdos de corretaje deben estar por escrito y todas las partes de la transacción deben recibir una copia. Cualquier depósito de garantía recibido como oferta debe reconocerse por escrito y depositarse en la cuenta de depósito en garantía del corredor dentro de los cinco días hábiles.

Los clientes, así como los clientes, deben recibir una copia de su oferta, una copia del contrato, la declaración de divulgación de la propiedad y un reconocimiento de un depósito. En Virginia, los registros de bienes raíces deben conservarse durante tres años y, si se mantienen como registros electrónicos, deben conservarse de acuerdo con la Ley Uniforme de Transacciones Electrónicas. Los registros que deben conservarse incluyen acuerdos de servicio, archivos de transacciones y cualquier registro que se relacione con cualquier transacción de bienes raíces en la que un corredor brindó el servicio, independientemente de si hubo un cierre real.

Requisitos de divulgación

Virginia es un estado de advertencia emptor (cuidado con el comprador) . Los vendedores de bienes raíces en Virginia no están necesariamente obligados a revelar completamente todos los defectos de la propiedad a un comprador interesado. Generalmente, es el comprador quien debe ejercer la debida diligencia antes de comprar una propiedad; sin embargo, el vendedor no puede ocultar deliberadamente ningún defecto o dejar de revelar defectos materiales conocidos. Pero un defecto debe ser específico de la propiedad física; si no es material o no afecta el valor intrínseco de la propiedad, no es necesario divulgarlo. La ‘cláusula fantasma’ en algunos estados, por ejemplo, excluye específicamente la necesidad de revelar la posible presencia de espíritus en la propiedad; no se considera un defecto material. Pero todos los vendedores, independientemente de las opciones de representación, deben proporcionar unDeclaración de divulgación de propiedad residencial de Virginia a cualquier comprador.

El abogado aconseja a los Goodwards que busquen representación para esta transacción en particular y que soliciten que cuando se haya redactado un contrato, indique que depende de una inspección satisfactoria de las instalaciones. Aunque una declaración de divulgación es un requisito, solo refleja los hechos materiales que el propietario conoce sobre la propiedad. Los Goodwards contratan a un corredor de compradores para que los represente.

Resumen de la lección

El agente de un comprador representa los mejores intereses de su cliente, los compradores.

Un agente estándar es un agente de bienes raíces que actúa para o representa a un cliente en una relación de agencia en una transacción de bienes raíces residenciales.

Un cliente significa una persona que no ha entablado una relación de corretaje pero trabaja con un licenciatario que realiza los servicios inmobiliarios solicitados.

Un cliente tiene un acuerdo contractual vinculante con un corredor de bienes raíces, ya sea con un acuerdo de representación del comprador si está buscando comprar una propiedad o, si es un vendedor, con un acuerdo de cotización.

Un agente dual es alguien que, en teoría, debe tratar a ambas partes en una transacción por igual.

Un agente designado es una forma de agencia dual, donde un corredor designa a un agente en su oficina para representar a una de las partes en una transacción, y designa a otro agente para representar a la otra parte.

Si un cliente elige convertirse en cliente, entonces es necesario un acuerdo de intermediación por escrito y crea una relación de agencia.

La Declaración de divulgación de propiedad residencial de Virginia debe presentarse a todos los compradores potenciales y debe revelar los defectos materiales conocidos.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador