Pruebas de uso más alto y mejor en bienes raíces

¿Cuál es el mejor y más alto uso?

¿Se pregunta cómo valorar adecuadamente una propiedad cuando hay tantos términos y métodos confusos disponibles? No temas, todo lo que necesitas saber son cuatro pruebas sencillas.

Antes de que se pueda utilizar cualquiera de los métodos de valoración, se debe determinar cuál es el mejor uso de la Propiedad. El uso máximo y óptimo es un principio fundamental de la valoración de bienes raíces que toma en cuenta los usos actuales y alternativos de la propiedad para determinar cuál generará el mayor valor. Para hacer esto, aplique las siguientes cuatro pruebas:

Las cuatro pruebas

1. Posibilidad de uso: Piensa, ¿puedo construir lo que quiero en el terreno que tengo? Aquí, debemos determinar si es físicamente posible usar la propiedad según lo previsto. Por ejemplo, si un desarrollador planea construir un garaje de estacionamiento construido con cemento en un suelo arenoso y blando, el uso puede simplemente no ser físicamente posible.
2. ¿Es legal el uso? Aquí es donde es necesaria la debida diligencia. Es necesaria una investigación de las ordenanzas, estatutos y leyes de zonificación municipales, estatales y federales para determinar si el uso planificado está permitido legalmente. Por ejemplo, el estacionamiento mencionado anteriormente puede violar las ordenanzas locales o las leyes de zonificación si la ubicación estaba en un vecindario residencial.
3. ¿Es el uso económicamente viable? Esta prueba también depende de la debida diligencia, esta vez en lo que respecta a estudios de mercado y análisis pro forma. En otras palabras, tomando los costos asociados para adquirir y construir junto con el potencial de ingresos, ¿vale la pena? Los costos de construcción, tenencia y mantenimiento deben analizarse junto con las proyecciones de ingresos y vacantes para desarrollar un pronóstico pro forma de ingresos operativos netos. Este número se puede utilizar para determinar si el retorno de la inversión, o ROI, es aceptable para el inversor.
4. Productividad máxima Este paso final toma todas las pruebas anteriores y las clasifica para determinar qué uso generaría el valor y la tasa de rendimiento más altos. Este cálculo final también considera los riesgos inherentes a cada uso, y luego se determina el valor final.

Métodos de valoración de la propiedad

Hay cuatro métodos generalmente aceptados para determinar el valor de los bienes raíces comerciales. Estos métodos son:

Enfoque de costos: este método examina lo que costaría construir o reemplazar la propiedad desde cero. Esto incluye el costo de construcción, materiales, terreno y gastos. Este método se utiliza cuando la propiedad es difícil de clasificar o no hay propiedades similares para comparar.

Enfoque de comparación de ventas: este método compara los valores vendidos de propiedades similares en un área geográfica similar. Este es el método más utilizado. Por ejemplo, si la propiedad es un edificio de apartamentos de 10 unidades, se hace una comparación con otro edificio de apartamentos vendido con unidades iguales o similares.

Enfoque de ingresos: también conocido como enfoque de ‘capitalización’. Este es el método preferido para la propiedad que genera ingresos. Un cálculo de valor se deriva de los ingresos que la propiedad produce para un inversor. Por ejemplo, si un edificio tiene un precio de $ 1,000,000 y genera $ 100,000 en ingresos netos, su capitalización o ‘tasa de capitalización’ es del 10%.

Multiplicador de alquiler bruto (GRM): este método se utiliza con edificios que tienen una gran cantidad de unidades generadoras de ingresos. Se determina dividiendo el precio por los ingresos. Por ejemplo, la propiedad descrita en el método del enfoque de ingresos tendría un GRM de 10.

Ejemplo

Digamos que tenemos una parcela de tierra vacante de 20 acres con un precio de $ 500,000. Se divide en zonas residenciales multifamiliares y ha habido varias ventas de edificios de apartamentos de 8 a 10 unidades con un promedio de $ 3,000,000. También ha habido varias ventas de edificios industriales ligeros ubicados en un parque industrial a 1/4 de milla de distancia en el rango de $ 1,000,000.

Usando las pruebas, primero determinamos que el terreno puede soportar una estructura multifamiliar de 10 unidades, así como un pequeño almacén. El sitio está dividido en zonas residenciales, multifamiliares a 15 unidades, por lo que solo el edificio de apartamentos está legalmente permitido.

Los costos asociados con la construcción de un edificio de apartamentos de 10 unidades se determinan en $ 2,000,000. El costo de construcción de un almacén es de $ 500 000. Los ingresos generados por el almacén son de $ 50 000 anuales y los ingresos generados por un edificio de apartamentos con 10 unidades son de $ 120 000 anuales.

Usando el enfoque de ingresos, la tasa de capitalización (bruta) del almacén es del 20% y la tasa de capitalización del edificio de apartamentos es del 25% (valor / ingresos). El costo de construcción (y por lo tanto el riesgo) del almacén es mucho menor que el del edificio de apartamentos.

Sin embargo, solo se permite legalmente el uso de edificios de apartamentos. Por supuesto, el desarrollador puede solicitar al municipio una variación de zonificación, pero eso agrega tiempo y gastos y no es un resultado garantizado. Por lo tanto, aunque el edificio de apartamentos tendría un ROI más bajo, representa las propiedades de mayor y mejor uso.

Resumen de la lección

Al determinar la mejor manera de usar (y por lo tanto valorar) una propiedad, primero analice el mejor y más alto uso de la propiedad, que toma en cuenta los usos actuales y alternativos de la propiedad para determinar cuál generará el mayor valor. Aplicar la prueba de cuatro partes:

1. Determinando la posibilidad de uso . Determine si es físicamente posible utilizar la propiedad según lo previsto.
2. ¿Está permitido legalmente el uso ? Es necesaria una investigación de las ordenanzas, estatutos y leyes de zonificación municipales, estatales y federales para determinar si el uso planificado está legalmente permitido.
3. ¿Es el proyecto económicamente viable? Determine si el retorno de la inversión, o ROI, es aceptable para el inversor.
4. ¿Qué uso es máximamente productivo? Tome todas las pruebas anteriores y clasifíquelas para determinar qué uso generaría el mayor valor y ROI.

Compare y sopese las pruebas y decida cuál es el mejor y más alto uso, luego aplique uno de los métodos de valoración para determinar el valor final: enfoque de costo (precio de reconstruir la propiedad desde cero), enfoque de comparación de ventas (comparar la venta de propiedades similares ), enfoque de ingresos o multiplicador de alquiler bruto (GRM) (dividiendo el precio por los ingresos).

Rodrigo Ricardo Editor y fundador