Tasa hipotecaria: definición y tipos

Tipos de hipotecas

Mientras Laura y Russell se preparan para comprar su primera casa, comienzan a buscar información sobre hipotecas. Laura hace una búsqueda en Internet y de repente se ve abrumada por términos como hipotecas de tasa fija, hipotecas de tasa ajustable (o ARM) e hipotecas de solo interés con pago global. De repente, Russell y Laura se sienten un poco desprevenidos.

Al principio, el préstamo hipotecario era un concepto bastante simple: si el comprador paga el 20% del precio de la vivienda, un banco le presta el otro 80% y el comprador puede devolver al banco, con intereses , un cierto porcentaje. del préstamo sumado a lo que se adeuda por el privilegio de pedir prestado el dinero, durante los próximos 30 años. Sin embargo, a medida que el préstamo hipotecario se hizo más popular y necesario, los bancos inventaron nuevos tipos de hipotecas. En esta lección, aprenderemos sobre los tres tipos principales de préstamos: tasa fija, tasa ajustable y solo interés.

Hipotecas de tasa fija

Una hipoteca de tasa fija es el tipo más básico de préstamo hipotecario. Cuando se otorga el préstamo, la tasa de interés que ofrece el banco es la tasa que se paga durante toda la vigencia del préstamo. Por ejemplo, si la tasa fija para un préstamo a 30 años es 4.5%, entonces los pagos se basan en 360 pagos (30 años x 12 meses por año) al 4.5%, y ese pago permanece igual durante 30 años.

Las tasas fijas varían según la economía, el perfil crediticio del prestatario y la duración del préstamo. Los compradores con excelente crédito obtienen tasas más bajas que los compradores con créditos más bajos, y los préstamos con plazos más cortos, por ejemplo, préstamos a 15 años, tienen tasas más bajas que los préstamos a 30 años.

La principal ventaja de un préstamo de tasa fija para el comprador es que saben exactamente cuál será su pago cada mes de su préstamo. Para los bancos, también saben qué esperar en cuanto a la rentabilidad que obtendrán de ese préstamo. Es muy predecible y, en general, a la gente le gusta la previsibilidad.

Hipotecas de tasa ajustable

Unos años después de que los préstamos hipotecarios se hicieran populares, las tasas de interés se volvieron muy altas. A principios de la década de 1980, una hipoteca de tasa fija podía llegar al 16% – 20%, incluso para compradores con buen crédito. Eso fue una molestia para la industria hipotecaria porque muchas personas no podían permitirse tomar préstamos con tasas de interés tan altas. Entonces, los bancos introdujeron hipotecas de tasa ajustable (ARM) .

Las hipotecas de tasa ajustable cambian en función de alguna tasa de interés de referencia, como la tasa de fondos federales , una tasa establecida por la Reserva Federal que los bancos utilizan cuando se piden prestado dinero entre sí. Para atraer a los prestatarios a aceptar una hipoteca de tasa ajustable, los bancos ofrecerían tasas introductorias con descuento. Por ejemplo, si las hipotecas de tasa fija para un préstamo a 30 años eran del 6%, un préstamo de tasa ajustable podría comenzar en el 3%. En un préstamo de $ 150,000, esa es una diferencia de $ 300 en el pago del préstamo.

Por supuesto, hay una trampa. Ese 3% fue la tasa introductoria. Las hipotecas de tasa ajustable se nombran con números, como ‘ARM 5/1’. Eso significa que la tasa de introducción tendrá una duración de 5 años (el primer número) y luego se restablecerá cada 1 año (el segundo número). La documentación para una hipoteca de tasa ajustable indicará qué punto de referencia se usa y la cantidad por encima del punto de referencia que será la nueva tasa.

Por ejemplo, ese ARM 5/1 podría decir que cada año, la tasa se ajusta a la tasa de fondos federales + 1.5%. Por lo tanto, durante cinco años la tasa es del 3%, pero luego a los 5 años, se convierte en lo que sea la tasa de fondos federales, más un 1,5%. Eso, obviamente, es un poco arriesgado por parte del prestatario. Si las tasas bajan y la tasa de los fondos federales es del .5%, su nueva tasa es del 2%, disminuyendo su pago en $ 100. Pero, si las tasas suben y la tasa de fondos federales es del 4%, la nueva tasa del prestatario es del 5,5%, aumentando su pago mensual en $ 250.

Los beneficios de estos préstamos son obviamente las tasas más bajas, al menos al principio. Pero, lo que sucede después de eso es una incógnita. La crisis de la vivienda que comenzó en 2006 se debió en gran parte a que las personas habían solicitado préstamos años antes con tasas de introducción bajas, y luego, cuando las tasas subieron, ya no podían pagar sus hipotecas. Las hipotecas de tasa ajustable deben considerarse con mucho cuidado.

Hipotecas de solo interés

Por último, tenemos hipotecas a interés . Con un préstamo de solo interés, un prestatario hace precisamente eso: solo paga los intereses durante un período de tiempo predeterminado. Luego, al final del plazo del préstamo, devuelven la totalidad del principal , o el monto original prestado, del préstamo.

Usando nuestro ejemplo anterior, un préstamo al 5% a diez años solo con interés por $ 150,000 tendría un pago original de aproximadamente $ 625. Ese es un pago muy bajo durante diez años, pero al final de los diez años, los prestatarios tendrían que pagar al banco 150.000 dólares en un pago global o final.

Los préstamos sólo con intereses fueron populares en el auge de la vivienda entre 2000 y 2006. Durante ese tiempo, muchas personas comprarían varias casas, esperarían aproximadamente un año para que subieran de precio y luego las venderían para obtener ganancias. En ese tipo de situación, un préstamo solo con intereses era excelente, ya que la casa se vendió antes de que venciera el pago global. Si bien es arriesgado, para un comprador inteligente, un préstamo solo con intereses puede ser útil.

Resumen de la lección

Lo que Laura y Russell tuvieron que aprender sobre las tasas hipotecarias es lo que todos los compradores de viviendas deben aprender en algún momento. No existe nada más que una hipoteca. Hay diferentes tipos y tienen diferentes beneficios. Para mayor previsibilidad, una hipoteca de tasa fija es la mejor opción, ya que la tasa y el pago permanecen iguales durante todo el plazo del préstamo.

Si necesita una tasa más baja para comenzar y cree que las tasas se mantendrán bajas por un tiempo o que venderá la casa antes de que su tasa se ajuste a una tasa más alta, entonces tal vez una hipoteca de tasa ajustable (ARM) le funcione. . Finalmente, para los prestatarios más astutos y arriesgados que desean un pago muy bajo y pueden pagar un gran pago final o creen que ya no serán dueños de la propiedad, un préstamo solo con intereses podría ser razonable. De cualquier manera, ¡hay tarea que hacer y mucho que aprender!

Rodrigo Ricardo Editor y fundador