Rodrigo Ricardo

Tipos de contratos en transacciones inmobiliarias »Wiki Ùtil

Publicado el 27 septiembre, 2020

Contratos: descripción general de los elementos esenciales

Randy es un agente de bienes raíces y trata con diferentes tipos de contratos casi a diario, ya sea porque es parte de un contrato o porque uno de sus clientes lo es. Como le dirá cualquier agente de bienes raíces, un contrato es simplemente un acuerdo legalmente ejecutable entre dos o más personas. Bueno, tal vez no sea tan simple.

Para ser ejecutable, se deben cumplir cinco requisitos:

  1. Oferta
  2. Aceptación
  3. Consideración
  4. Capacidad
  5. Legalidad de propósito

Veamos un ejemplo típico de bienes raíces para aclarar los elementos. Sally, la clienta de Randy, está vendiendo su casa. Recibe una oferta de Barry para comprarlo. Barry se ha ofrecido a comprar la casa, cumpliendo con el primer elemento.

La oferta está un poco por debajo del precio de lista de Sally, pero ella puede vivir con ella. Sally decide aceptar la oferta. Ahora tenemos una oferta y aceptación, pero aún no tenemos un contrato ejecutable.

Necesitamos consideración, que es solo una palabra elegante para el valor que cada parte recibe a cambio de hacer el contrato. Sally recibe una promesa de Barry de que él pagará el precio de compra, y Barry recibe una promesa de Sally de que entregará la propiedad tras el pago. Estas promesas mutuas son consideración suficiente para hacer que el contrato sea ejecutable.

Tanto Sally como Barry tienen capacidad legal para contratar. Si bien los menores generalmente no tienen esta capacidad, Sally y Barry son adultos. Además, ninguno de los dos padece una enfermedad mental o un defecto que inhiba su capacidad para celebrar un contrato.

Finalmente, el contrato tiene un propósito legal. La compra de inmuebles es perfectamente legal. En consecuencia, el acuerdo entre Sally y Barry también cumple con este elemento.

Contratos unilaterales, bilaterales y multilaterales

Un contrato puede ser unilateral, bilateral o multilateral. Un contrato unilateral existe cuando una persona hace una promesa o se compromete a cumplir sin que otra parte haga lo mismo. Por ejemplo, digamos que Oliver tiene una casa que quiere vender, pero no quiere usar solo un agente de bienes raíces. En cambio, utiliza una lista abierta. Bajo una cotización abierta, Oliver pagará una comisión al primer agente que presente al comprador una oferta aceptable de compra que se cierre con éxito. Oliver ha hecho la promesa de pagar una comisión, pero no existe una promesa recíproca de ningún agente. En cambio, se produce un contrato vinculante cuando un agente le presenta a Oliver el comprador requerido.

En realidad, un contrato bilateral es un poco más fácil de entender. Se trata de dos partes que intercambian promesas de cumplimiento. El acuerdo de compra de Sally y Barry es un ejemplo perfecto de contrato bilateral. Barry ha prometido pagarle a Sally el precio de compra a cambio de la promesa de Sally de otorgarle la propiedad a Barry tras el pago.

Como puede sospechar, un contrato multilateral es simplemente un contrato en el que tres o más partes intercambian promesas de cumplimiento. Por ejemplo, digamos que Randy es un agente de compras para dos inversores inmobiliarios que quieren asociarse y comprar un edificio de apartamentos al propietario actual. En este caso, tenemos dos compradores y un vendedor, es decir, tres partes del contrato.

Contratos ejecutorios y no ejecutivos

Los contratos pueden ser ejecutorios o no ejecutorios. Un contrato ejecutorio es solo un contrato en el que al menos una de las partes aún debe cumplir. Por ejemplo, el acuerdo de compra de Sally y Barry es un contrato ejecutorio hasta que se cierra la venta y Barry obtiene su escritura y Sally obtiene su precio de compra. Una vez que Sally y Barry han cumplido en el cierre, el contrato no es ejecutable o se cumple por completo.

Contratos de opción

Un contrato de opción es un tipo especial de contrato que aparece con frecuencia en las transacciones inmobiliarias. En pocas palabras, un contrato de opción le da a alguien el derecho a comprar algo a un precio determinado en una fecha determinada si la persona así lo desea.

Digamos que Danny es un desarrollador inmobiliario que quiere comprar una propiedad inmobiliaria, pero tiene un poco de efectivo. Entra en un contrato de opción con el propietario en el que Danny le paga algo de dinero por el derecho a comprar la propiedad en un plazo de 90 días por el precio indicado en el contrato de opción. Danny no tiene que ejercer el derecho a comprar.

Express vs Cuasi-Contracts

El contrato de compra de Sally y Barry es un ejemplo de contrato expreso . Un contacto expreso es aquel en el que todos los elementos y términos del contrato están claramente detallados, ya sea verbalmente o por escrito.

Un cuasi contrato realmente ni siquiera es un contrato. Puede pensar en un cuasi contrato como un acuerdo que se asemeja a un contrato. También se conoce como un contrato implícito en la ley porque los tribunales implicarán un contrato para evitar una injusticia. Veamos un ejemplo.

Lonnie está vendiendo su casa y también su vecino de al lado. Su vecino decide pintar su casa para competir mejor con Lonnie por los compradores. Llegan los pintores, confunden la casa de Lonnie con la de su vecino y comienzan a pintar la casa de Lonnie. Lonnie decide no mirar a un caballo de regalo en la boca y se queda mudo. Los pintores terminan al día siguiente y presentan una factura. Lonnie se niega a pagar porque nunca estuvo de acuerdo con el trabajo. Un tribunal puede requerir que Lonnie desembolse el dinero en efectivo para pagar a los pintores según una teoría de cuasi contrato. Esto se debe a que sería injusto permitir que Lonnie recibiera el beneficio del trabajo de pintura sin pagar un valor justo por el servicio, especialmente porque permitió que el error continuara.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Un contrato ejecutable requiere una oferta, aceptación, consideración, capacidad legal para contratar y debe cumplir un propósito legal. Un contrato unilateral involucra solo a una parte que se ha comprometido a cumplir, un contrato bilateral involucra dos partes que intercambian promesas de cumplimiento, y un contrato multilateral involucra al menos a tres partes.

Un contrato que se ejecuta en su totalidad es no ejecutorio , mientras que un contrato en el que al menos una de las partes no se ha cumplido en su totalidad es ejecutorio .

Un contrato de opción es un contrato en el que uno tiene el derecho de elegir comprar algo a un precio determinado dentro de un tiempo determinado. Un contrato expreso detalla los elementos y términos del contrato ya sea verbalmente o por escrito. Un cuasi contrato es un contrato implícito en la ley para prevenir una injusticia.

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