Tipos de poder del gobierno en el sector inmobiliario

El poder del gobierno en bienes raíces

La siguiente discusión revisará las áreas tradicionales y las más recientemente adquiridas del poder gubernamental en el campo de los bienes raíces. Cada una de estas cuatro áreas ha tenido un impacto significativo en el área inmobiliaria.

Poder policial

El poder policial se refiere a la autoridad del gobierno para regular los bienes raíces. Incluye el derecho a formular leyes de zonificación, códigos que se aplican al diseño de edificios y preocupaciones de seguridad e incendios, y los derechos que tienen los inquilinos cuando poseen o alquilan bienes raíces. El derecho de los estados a redactar leyes de zonificación se remonta a 1926 cuando la Corte Suprema dictaminó que las ordenanzas de zonificación eran un ejercicio válido del poder de gobierno de los estados. El caso de Village of Euclid v. Ambler Realty Co. estableció la legalidad constitucional de las leyes de zonificación. Las leyes de zonificación se encuentran en casi todos los municipios de los EE. UU. Y afectan el uso de la tierra, el tamaño del lote, la altura de los edificios, la densidad, los contratiempos y otros aspectos del uso de la propiedad. Por ejemplo, las leyes de zonificación diferenciarían cómo se puede utilizar la tierra para el desarrollo. El proceso a menudo comienza con la preparación de un plan maestro para un área en particular. El plan indicaría cómo se controlaría el tráfico, los niveles aceptables de ruido y la cantidad de terreno que se debe reservar para espacios habitables y áreas recreativas. Los ejemplos de clasificaciones de zonificación incluyen industrial, industrial liviana, comercial, comercial liviana, agrícola, residencial unifamiliar, residencial de unidades múltiples y escuelas.

Las leyes de zonificación a lo largo de los años a menudo se han enfrentado a conflictos en las comunidades locales. Por ejemplo, algunos residentes locales han alegado que las leyes de zonificación pueden crear diferencias en la calidad de vida entre grupos socioeconómicos. Un pueblo o comunidad puede crear leyes de zonificación que comprometan el desarrollo industrial y comercial pesado a extensiones de tierra más cercanas a vecindarios de bajos ingresos en lugar de áreas cercanas más prósperas de la comunidad.

Dominio eminente

Las enmiendas quinta y decimocuarta a la Constitución de los Estados Unidos permiten al gobierno ejercer el poder de dominio eminente . Este poder permite al gobierno apoderarse de tierras privadas incluso en contra de los deseos del dueño de la propiedad. Sin embargo, el dueño de la propiedad debe recibir una compensación justa por la pérdida de la propiedad. Esto puede suceder si el gobierno quiere la propiedad para el desarrollo de infraestructura para proyectos como (pero no limitado a) la construcción de carreteras, puentes o ferrocarriles.

El dominio eminente no está exento de críticas. Han surgido desafíos legales al dominio eminente cuando los residentes han criticado al gobierno por hacerse cargo de propiedades no para proyectos de infraestructura, sino para permitir el desarrollo por parte de corporaciones para la expansión de sus instalaciones. Otras áreas de crítica tienen que ver con la compensación justa por la toma de posesión de propiedades donde los críticos alegan que el gobierno no pagó una cantidad justa al dueño de la propiedad.

Impuestos

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el código fiscal de los Estados Unidos está estructurado a favor de quienes poseen propiedades inmobiliarias. La deducción fiscal para los propietarios de viviendas con hipotecas es una de esas disposiciones. Permitir a los propietarios depreciar las mejoras calificadas para propiedades comerciales y residenciales es otro beneficio. Junto con los beneficios inmobiliarios que se brindan a los propietarios, viene la responsabilidad de pagar impuestos sobre esas propiedades. Los impuestos a la propiedad varían según el estado, Alabama paga el impuesto más bajo como porcentaje de los ingresos estatales y New Hampshire paga el más alto. Si el dueño de una propiedad no paga el impuesto estatal sobre la propiedad, el estado impondrá un gravamen sobre la propiedad hasta que se pague el impuesto.

Privación de propiedad

Cuando el dueño de una propiedad fallece y no deja un plan de herencia, la propiedad pasa al gobierno. Las leyes estatales rigen los procedimientos con respecto a los derechos de renuncia (la renuncia se refiere al derecho de un gobierno a tomar posesión de los activos patrimoniales o de la propiedad no reclamada). En el caso de que un miembro de la familia se presente, la propiedad enajenada puede revertirse y pasarse a un heredero legal. El estatuto de limitaciones de un estado determinará la última fecha en que alguien puede presentarse y presentar un reclamo por la propiedad enajenada.

Áreas adicionales de poderes gubernamentales en el sector inmobiliario

Licencia

Los gobiernos federales y estatales tienen poderes adicionales para regular el campo de los bienes raíces. Por ejemplo, los estados ejercen control sobre los requisitos de licencia para convertirse en agente inmobiliario y tasador. El poder regulador de los estados es más notable con respecto al área de valoración. Según la NAR, se ha hecho evidente que los tasadores inmobiliarios están abandonando el campo de la valoración y es difícil atraer nuevos participantes. Esto se debe en parte a la aceptación por parte del gobierno del modelo de valoración automatizado de AVM, también denominado «valoración basada en datos». Los AVM son diferentes del enfoque tradicional en persona para la valoración de la propiedad en que el tasador puede evaluar el valor de una propiedad sin tener que ir físicamente a la ubicación de la propiedad. Recientemente,

Hay más cambios en el horizonte. La Junta de Calificaciones de Tasadores (AQB) en enero de 2020 publicó los cambios propuestos a los Criterios de calificación de evaluadores. Actualmente, los tasadores pueden tasar estructuras complejas de 1 a 4 unidades residenciales, pero solo si su valor no excede los $ 250,000. Los cambios propuestos a los Criterios permitirían a los tasadores de propiedades inmobiliarias residenciales con licencia realizar tasaciones de propiedades complejas de una a cuatro unidades residenciales que ahora cuestan hasta $ 400,000. Estos cambios ahora están en línea con los cambios propuestos por las agencias bancarias federales.

Seguro

Se necesitan varias formas de seguro para que los mercados inmobiliarios funcionen con eficacia. El financiamiento hipotecario generalmente se asegura a través de aseguradoras hipotecarias privadas o aseguradoras públicas como la FHA, el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Y el Servicio de Vivienda Rural. El gobierno también participa en otras áreas de seguros, como el seguro de título, que protege a los prestamistas cuando pueden surgir problemas legales relacionados con la propiedad de una propiedad. En un momento de calentamiento global, el gobierno federal proporciona un seguro contra inundaciones que ofrece protección a los propietarios en áreas donde es probable que ocurran inundaciones. El gobierno federal también proporciona otras formas de seguro contra desastres para proteger a los propietarios.

Resumen de la lección

Tanto el gobierno federal como el estatal han ejercido su poder constitucional para regular el campo de la propiedad inmobiliaria. Ya sea para regular cómo las comunidades usan su propiedad para mejorar el bienestar público o para generar los ingresos necesarios para que el gobierno opere de manera efectiva, los gobiernos han participado activamente en el campo de los bienes raíces. Es probable que su participación continúe con una mayor participación en el área de regulación del calentamiento global y la contaminación ambiental, por nombrar solo dos.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador