Valoración masiva: definición y proceso

¿Qué es la tasación masiva?

La tasación masiva es el método que se utiliza para evaluar un grupo de propiedades en una fecha determinada. Esto se logra mediante el uso de datos comunes, estandarización y pruebas estadísticas. Los tasadores lo utilizan principalmente para determinar cuáles serán los impuestos en una ubicación, área, municipio, etc. específicos, de modo que el precio de mercado, que sirve como base para la tributación, sea justo. Para determinar el valor, los evaluadores se basan en ecuaciones, tablas y programas de valoración desarrollados mediante análisis matemático de datos de mercado.

Se implementan varios factores para determinar el valor de mercado, incluida la fecha, el número de ventas y los precios de propiedades similares en la misma área, la ubicación de las propiedades y la cantidad de propiedades que están disponibles para la venta en comparación con la cantidad de compradores. buscando propiedades de esa naturaleza. Deben utilizar procedimientos estandarizados para recopilar datos con el fin de tasar la propiedad y asegurarse de que todas las propiedades dentro de la misma área se valoren de manera justa y precisa.

Después de verificar las ventas independientes, que son transacciones entre dos partes no relacionadas que tienen un conocimiento razonable de las condiciones existentes del mercado y que no están bajo ninguna presión para comprar o vender rápidamente, se desarrolla una base de datos que debe incluir un conjunto de mapas de propiedades que muestren las ubicaciones. , precios de venta, fechas de venta y tipos de propiedad. Los mapas son particularmente importantes cuando se utiliza un sistema de información geográfica . Un SIG permite exhibiciones gráficas de valores tasados, precios de venta, fechas de inspección, usos de la tierra y mucho más; es particularmente útil para propiedades residenciales donde los valores pueden diferir significativamente de un vecindario a otro.

La inspección física también es necesaria para obtener las características iniciales de la propiedad. La recopilación adecuada de estos datos requiere una codificación clara y estándar y una revisión constante del control de calidad.

Datos importantes para recopilar

Al realizar una tasación masiva en un área residencial, debe recopilar los siguientes datos:

• Fecha de construcción y edad o condición efectiva
• Diseño o estilo del edificio
• Tamaño de la superficie habitable / pies cuadrados
• Calidad de construcción
• Características del edificio
• Otras áreas, como garajes, porches, patios, etc.
• Tamaño del lote
• Utilidades disponibles
• Área de mercado
• Comodidades
• Factores externos, es decir, cerca de un aeropuerto, zona industrial o escuela

Se debe hacer todo lo posible por organizar y recopilar y codificar con éxito estos datos para que los resultados sean lo más objetivos posible, utilizando medidas, recuentos y elementos de verificación que se utilizarán para simplificar los estándares objetivos, como ‘número de baños ‘, en lugar de’ estado de los baños ‘.

La reconciliación de la valoración de bienes raíces es un proceso en el que los tasadores toman todos los datos recopilados utilizando el enfoque de costos, el enfoque de ingresos y el enfoque de comparación de ventas, así como los valores derivados de otras personas e información, revisan las diferentes cifras y luego intentan llegar a un estimación final de valor. Se requiere un tasador que tenga juicio y experiencia significativos para conciliar satisfactoriamente los cálculos.

Modelos de valoración

Cada tasación utiliza un modelo que se basa en una descripción o una ecuación matemática del equilibrio entre el valor y las condiciones variables que representan factores de oferta y demanda. Los tasadores masivos deben identificar los factores de oferta y demanda y las características de la propiedad que influyen en el valor, como la cantidad de pies cuadrados en el área habitable. Luego deben calibrar el modelo, lo que significa que deben determinar los ajustes que ofrezcan la mejor representación de la variable elegida; por ejemplo, la cantidad en dólares que fija el mercado por cada pie cuadrado de área habitable.

Los modelos de tasación masiva utilizan los tres enfoques del valor: el enfoque de costos, el enfoque de comparación de ventas y el enfoque de ingresos. Muchos utilizan un sistema de evaluación asistido por computadora , que puede evaluar y actualizar con mayor precisión la información sobre bienes inmuebles con la ayuda de una computadora.

Preparación de un informe de tasación masiva

Así que ha elegido un desarrollo residencial como ejemplo. Ha realizado una inspección física de la ubicación. Ha utilizado mapas de impuestos y ha utilizado todos los datos estadísticos disponibles en el área circundante. Ha asumido que no hay servidumbres adversas o usurpaciones para ninguna parcela, ha anotado si ha completado o no las inspecciones internas, ha asumido que no ha habido ningún cambio material en la condición de la última inspección de propiedad y también ha asumido que los propietarios estén en pleno cumplimiento de la ley.

Incluiría una descripción del alcance del proceso de recopilación, confirmación y notificación de los datos. El alcance de la tasación debe cumplir con los requisitos de las Normas Uniformes de Práctica de Evaluación Profesional.

Describiría los factores físicos y económicos del área, así como los factores sociales, incluidos los datos demográficos, los niveles de educación y la delincuencia. Explicaría el procedimiento para recopilar, validar y reportar datos de terreno / sitio, construcción y ubicación. Los datos a considerar incluirían: datos del terreno, comodidades del sitio, cualquier molestia, estilo de los edificios, etc.

Antes de la construcción de modelos, los tasadores masivos deben tener un conocimiento real del mercado local. Su narrativa debe comenzar con un informe, incluida una explicación de las herramientas que estaban disponibles para su análisis de datos exploratorio. Necesitaría recopilar información estadística de datos de terreno / sitio, datos de construcción y datos de ubicación por área de mercado, vecindario y cualquier otra información geográfica relevante.

A continuación, debe llegar a una conclusión sobre el mejor y más alto uso de la propiedad. Explicaría el proceso de valoración en una tasación masiva, utilizando los tres enfoques. Para la tasación masiva residencial, el enfoque de comparación de ventas es generalmente el más preciso. A continuación, presentará la conciliación , que debe identificar claramente la cantidad y calidad de los datos y la relevancia de los enfoques utilizados.

Resumen de la lección

La tasación masiva es el método que se utiliza para evaluar un grupo de propiedades en una fecha determinada. Esto se logra mediante el uso de datos comunes, pruebas estandarizadas y pruebas estadísticas.

Las ventas a distancia son transacciones entre dos partes no relacionadas, ambas partes tienen un conocimiento razonable de las condiciones existentes del mercado y no están bajo ninguna presión para comprar o vender rápidamente.

Al preparar un informe de tasación masiva residencial , haría una inspección física de la ubicación, usaría mapas de impuestos y datos estadísticos, anotaría si inspeccionó una propiedad en el interior e incluiría una descripción de cómo recopiló, confirmó y está reportando los datos.

La conciliación de la valoración de bienes raíces es el método que utilizan los tasadores al tomar los valores derivados de técnicas aceptables, revisar las cifras y luego llegar a una estimación final del valor.

Utilizaría los tres enfoques para llegar al valor: comparación de costos, ingresos y ventas. Generalmente, para la tasación masiva residencial, el enfoque de comparación de ventas es el más preciso.

La conciliación debe identificar claramente la cantidad y calidad de los datos y la relevancia de los enfoques utilizados.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador