Gravámenes de mecánica: definición y procedimiento

Definición de gravamen de mecánica

Harry acaba de comprar una casa que fue renovada recientemente por un flipper. Poco después de la compra, Harry recibe un aviso por correo de un plomero, que indica que tiene un gravamen sobre su propiedad y exige el pago. Durante los próximos días, Harry recibe avisos similares de un almacén de madera, una tienda de electrodomésticos, un electricista y un proveedor de cocinas. Harry pronto se entera de que el flipper de la casa no pagó a un grupo de personas que suministraron materiales y mano de obra para la renovación de la casa, y todos ellos pusieron gravámenes de mecánicos en su propiedad.

Un gravamen de mecánico es un gravamen creado por ley para asegurar el pago de las personas que han contribuido con mano de obra o materiales (es decir, contratistas, subcontratistas y proveedores) para mejorar una propiedad inmobiliaria. En otras palabras, las personas y las empresas que contribuyeron con su mano de obra o materiales para la construcción de la casa de Harry pueden colocar un gravamen de mecánico sobre la propiedad de Harry, lo que les da derecho a cada uno de ellos a recibir el pago de las ganancias de la venta de la casa.

Es muy importante tener en cuenta que no importa un poco que el propietario no haya contratado los bienes o materiales suministrados a la propiedad. Mientras que la aleta de la casa, en el caso de Harry, es la parte responsable de la falta de pago de las facturas, la propiedad de Harry sigue en peligro. Y los contratistas pueden iniciar procedimientos judiciales para hacer cumplir el gravamen vendiendo la propiedad y utilizando los ingresos de la venta para pagar la deuda.

Procedimiento

Dado que los gravámenes de los mecánicos son criaturas del estatuto estatal, gran parte de lo que vamos a hablar puede variar de un estado a otro, por lo que debe investigar su ley estatal específica para comprender completamente cómo funcionan los gravámenes de los mecánicos en su estado.

Muchos estados requieren que el contratista o proveedor proporcione un aviso preliminar de su derecho a presentar un gravamen de mecánico contra la propiedad al propietario describiendo los bienes o servicios proporcionados. Otras partes interesadas en la propiedad también pueden tener derecho a recibir notificación, como un prestamista. Los estatutos generalmente requieren la entrega del aviso por correo certificado, solicitud de acuse de recibo o entrega en mano. No proporcionar el aviso hará que el gravamen no se pueda hacer cumplir en los estados que lo requieran.

Hay límites de tiempo estrictos en los que se debe entregar el aviso, que generalmente es de 20 a 30 días desde el momento en que los materiales o bienes se entregaron por primera vez a la propiedad. Por ejemplo, si un plomero comenzó a trabajar el 1 de septiembre, es posible que deba proporcionar el aviso preliminar antes del 21 de septiembre, incluso si su trabajo no está terminado hasta noviembre.

El contratista o proveedor debe esperar un período de tiempo específico antes de registrar el gravamen después de haber dado aviso. Asimismo, el contratista o proveedor deberá registrar el gravamen de su mecánico dentro de un cierto período de tiempo después de su última contribución de mano de obra o materiales a la propiedad. Este plazo varía, pero puede oscilar entre 30 y 180 días después de la última contribución. Por lo general, el contratista o proveedor debe enviar un aviso de que el gravamen ha sido registrado al propietario.

Apego, prioridad y cumplimiento

En muchos estados, un gravamen de mecánico se aplica a la propiedad en la fecha en que el contribuyente aporta por primera vez mano de obra o materiales a la propiedad. Embargo simplemente significa que el contratista o proveedor ha adquirido una garantía real (en este caso, un gravamen) sobre la propiedad para garantizar el pago. En algunos estados, es posible que el gravamen no se aplique a los tenedores de intereses hasta que haya una construcción real y visible en la propiedad, como por ejemplo para los prestamistas, compradores de buena fe (buena fe) u otros acreedores. La ley estatal varía, por lo que es importante verificar su propia ley estatal.

Los estados a menudo le darán al gravamen de mecánicos una preferencia especial con respecto a la prioridad del gravamen. Generalmente, los gravámenes que se registran en una propiedad se pagan primero. Sin embargo, en muchos estados, los gravámenes de los mecánicos debidamente perfeccionados se remontan al momento en que el contratista contribuyó por primera vez con mano de obra o materiales a la propiedad. Perfección significa que se han tomado todas las medidas legales para dar prioridad al pago del gravamen frente a terceros con reclamos en competencia contra la misma propiedad. Tenga en cuenta que ciertos gravámenes estatales y federales pueden tener prioridad sobre un gravamen de mecánico.

El simple hecho de registrar el gravamen no es suficiente para la perfección de un gravamen mecánico. También tendrá que presentar una demanda para hacer cumplir el gravamen dentro del tiempo permitido por la ley o el gravamen no será ejecutable. Los procedimientos de ejecución son similares a una demanda judicial de ejecución hipotecaria presentada por un prestamista contra un propietario en incumplimiento.

Veamos un ejemplo para aclarar los conceptos que acabamos de discutir. Edward, un electricista, comienza a trabajar en la casa de Harry el 21 de junio de 2015. Su trabajo finalmente se completa el 1 de septiembre de 2015. Edward registra su gravamen el 1 de noviembre de 2015, dentro del plazo requerido. El gravamen de Edward se referirá al 21 de junio de 2015, no al 1 de noviembre de 2015, a los efectos de la prioridad del gravamen. Edward inicia una demanda para hacer cumplir el gravamen dentro del tiempo requerido por la ley. Los embargos registrados después del 21 de junio serán inferiores al gravamen de Edwards. A Edward se le pagará antes de esos embargos si la propiedad se vende como resultado de los procedimientos de ejecución. Por otro lado, si Edward presentó su demanda demasiado tarde, su gravamen no será ejecutable.

Exenciones y exenciones de gravámenes

¿Cómo se libera un propietario que participa en un proyecto de construcción de un gravamen de mecánico? Un dueño de casa inteligente, o un contratista general, debe exigir una exención de gravamen sobre el pago de los servicios o bienes suministrados a la propiedad. Una exención de gravamen es un documento firmado por la persona o empresa que suministra mano de obra o materiales al producto de construcción que reconoce el pago y renuncia expresamente a los derechos de gravamen relacionados con el material o los servicios proporcionados. Algunas exenciones de gravámenes pueden ser incondicionales y algunas pueden incluir condiciones según las circunstancias.

Si ya existe un gravamen sobre la propiedad, deberá obtener una liberación como condición para realizar el pago. Una liberación es un documento en el que una persona renuncia a un derecho o reclamo. La liberación debe registrarse en los registros de tierras. A veces hay un gravamen inaplicable sobre la propiedad y no hay nadie que lo libere. En este caso, es posible que deba presentar una acción judicial para hacerlo.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Un gravamen de mecánico es un gravamen legal sobre bienes raíces para garantizar el pago de los servicios y materiales utilizados para mejorar la propiedad. Muchos estados exigen que se notifique al propietario y a otras personas interesadas en la propiedad antes de registrar el gravamen. En muchos estados, un gravamen de mecánico debidamente registrado se relacionará con la fecha en que los servicios o materiales relacionados se proporcionaron por primera vez a la propiedad. Los embargos de los mecánicos se aplican a través de una acción judicial similar a una ejecución hipotecaria judicial iniciada por un banco. Es una buena práctica obtener una exención de gravamen tras el pago de los servicios y materiales suministrados a su propiedad. Tenga en cuenta que los estatutos de gravamen para mecánicos varían significativamente de un estado a otro.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador