Análisis de datos de mercado en la tasación de propiedades: definición y factores

Análisis de mercado

El análisis comparativo de mercado (CMA) es un método que se utiliza para ayudar a compradores, vendedores y agentes o corredores de bienes raíces a fijar un precio justo para una propiedad. En pocas palabras, es un análisis del costo de propiedades similares dentro de la misma área de una comunidad, así como otras características como las características de la propiedad y las tasas de desocupación en el área. Los ajustes se realizan de acuerdo con las diferencias individuales de una propiedad con propiedades similares cercanas. La mayoría de las veces, un agente de bienes raíces ayudará al vendedor examinando otras propiedades para ayudar al vendedor a establecer un precio de lista adecuado o ayudar al comprador a formular una oferta adecuada.

Análisis de oferta y demanda

Un análisis de la oferta y la demanda requiere varias modificaciones a los procedimientos microeconómicos estándar. Uno de los factores más importantes son las características únicas de un mercado inmobiliario específico. Las siguientes características únicas son de particular importancia:

1. Durabilidad : la propiedad inmobiliaria generalmente se considera muy duradera. Las casas y otros edificios pueden durar siglos y la tierra en la que se encuentran puede considerarse «indestructible». Por esta razón, los mercados inmobiliarios a menudo se miden por un estándar de ‘mercado de valores / flujo’. El stock de oferta inmobiliaria está determinado por el stock del período anterior, la tasa de deterioro del stock existente actualmente, las tasas de renovación del stock existente y la cantidad de nuevos desarrollos. Alrededor del noventa y ocho por ciento de la oferta ya son bienes raíces existentes, mientras que solo el dos por ciento proviene de nuevos desarrollos.

2. Heterogeneidad : puede ser difícil fijar el precio de los bienes raíces en términos de su ubicación exacta, financiamiento y el edificio en sí. Por esta razón, la oferta se define en términos de unidades de servicio. Esto significa que cualquier unidad física de una propiedad inmobiliaria se puede deconstruir de acuerdo con los servicios que brinda o puede brindar.

3. Altos costos de transacción: los costos de transacción pueden incluir tarifas de bienes raíces, gastos de mudanza, tarifas legales, registro de escrituras e impuestos sobre la transferencia de tierras. Incluso el vendedor suele terminar pagando entre el uno y el seis por ciento del precio de compra de las transacciones inmobiliarias.

4. Demoras en el tiempo : el ajuste del mercado puede verse afectado por demoras en el proceso de compra. Por esta razón, se puede encontrar un desequilibrio incluso en un corto período de tiempo.

5. Bienes de inversión y / o bienes de consumo : se espera que un bien de inversión obtenga un rendimiento. Se espera que los bienes de consumo se utilicen de alguna manera. Muchos compradores combinan estas funciones, provocando una sobreinversión en propiedades inmobiliarias.

6. Inmovilidad – Esto se refiere al hecho de que los bienes en bienes raíces no se pueden mover, lo que hace que los compradores tengan que vender la propiedad, ya sea comercial o residencial (menos la consideración de casas móviles).

7. Demanda de vivienda : las demandas de los mercados residenciales generalmente están determinadas por la información demográfica, pero también pueden verse afectadas por el precio de la propiedad, los ingresos, la financiación, las preferencias de los consumidores y / o inversores y los precios de los sustitutos y complementos.

8. Oferta de vivienda : la oferta está determinada por el uso de la tierra, la mano de obra y varios insumos, como materiales de construcción y servicios públicos. La cantidad de nueva oferta está determinada por los costos de los insumos, los precios de las acciones de la vivienda existentes y la tecnología de producción. Los porcentajes de costos estimados pueden estimarse por los costos de adquisición, mejora del sitio, mano de obra, materiales, financiamiento, procedimientos administrativos y mercadeo.

Otras definiciones y factores

Delineación del área de mercado : este proceso define el alcance geográfico de la demanda de una propiedad determinada. Esto se usa a menudo con bienes raíces comerciales. Por ejemplo, la delimitación del mercado para un espacio en un centro comercial puede indicar que esta ubicación probablemente obtendrá clientes de un área de tres condados. Esto es importante para los compradores de bienes raíces comerciales, ya que afectará la cantidad de clientes potenciales y tendrá un efecto en la rentabilidad de su negocio.

Análisis de absorción– Este método de análisis permite a los compradores, vendedores y agentes o corredores de bienes raíces asegurarse de que sus estrategias específicas de compra y venta estén alineadas con el panorama de su mercado particular. La tasa de absorción es la cantidad promedio de meses que debería tomar la venta de viviendas que actualmente cotizan en el mercado local. Las ventas pasadas y el inventario actual no son factores suficientes para determinar el panorama de los bienes raíces locales. Este método permite a los vendedores alinear su precio de lista con el marco de tiempo necesario para vender su propiedad. Permite a los compradores hacer una oferta adecuada y justa por una propiedad si el precio de lista es demasiado alto. Los agentes y corredores de bienes raíces pueden utilizar este análisis para tener una ventaja competitiva con los clientes, ya que obtienen una ventaja en la negociación de contratos y ofertas.

Análisis de vacantes : este método de análisis analiza la cantidad de propiedades vacantes en un área determinada para ayudar a determinar un precio. Los factores que se consideran con este método son las ejecuciones hipotecarias, el estado de ocupación del propietario y la equidad en las propiedades. Las pequeñas tasas de vacantes en muchos mercados inmobiliarios están elevando los precios, lo que puede ser excelente para vendedores y propietarios, pero problemático para compradores e inquilinos. La demanda de ocupación ha contribuido a la creación de un mercado de vendedores tanto en bienes raíces residenciales como comerciales. Las bajas tasas de desocupación crean preocupaciones en varias áreas, lo que afecta directamente los arrendamientos y la ocupación demorada. Cabe señalar que las propiedades de inversión (propiedades de ingresos) representan tres cuartas partes de todas las vacantes de viviendas en todo el país.

Análisis de alquiler de mercado : este método de análisis es para compradores de propiedades o propietarios que tienen propiedades de inversión. Esto permite al propietario determinar los cargos de alquiler justos y apropiados para los inquilinos. Hay varios factores que afectarán la cantidad de alquiler que se puede cobrar en una propiedad inmobiliaria determinada:

1. Ubicación: esto tiene en cuenta las escuelas y universidades locales, el transporte público, los parques y las tiendas minoristas cercanas. Los inquilinos suelen mostrar menos flexibilidad que los compradores con muchos de estos factores.

2. Unidades comparables: los comparables afectarán en gran medida los cargos de alquiler de cualquier propiedad de inversión. Los factores adicionales que se deben considerar incluyen los pies cuadrados, el precio por pie cuadrado, la cantidad de dormitorios y baños, el tamaño del lote, la antigüedad, las comodidades y las mejoras.

3. Tasa de vacantes: se debe realizar un análisis de vacantes a nivel local para determinar la probabilidad de que la propiedad de alquiler esté ocupada.

4. Precio de compra: debe compararse con los posibles cargos de alquiler que se pueden realizar con el tiempo para determinar si la propiedad de inversión será rentable. Las tasas de desocupación también ayudarán a determinar si el precio de lista es apropiado para la compra de una propiedad de ingresos.

Dos factores importantes que se consideran en CMA son el tiempo promedio que toma vender propiedades similares en el área y el precio de venta real al cierre en relación con los precios de lista originales. Las ventas pendientes pueden ser particularmente importantes en comparación con las ventas cerradas únicamente por el hecho de que son los comparables más recientes. Se recomienda que tanto el agente como el cliente (comprador o vendedor) visiten los comparables locales listados más recientemente. También hay sitios web que muchos agentes utilizan para acceder a información CMA válida e incluso informes CMA detallados. Un tasador es a menudo utilizado por un banco o contratado de forma privada cuando una propiedad entra en contrato. Esto también se puede hacer antes de escribir un contrato si el comprador o el vendedor decide hacerlo. Sin embargo, el tasador generalmente no visita ni evalúa los comparables locales.

Resumen de la lección:

La CMA involucra muchas variables y pasos que se logran mejor cuando un agente de bienes raíces o un tasador de bienes raíces está ayudando en el proceso. La oferta y la demanda en el mercado pueden afectar los precios con cualquier tipo de transacción inmobiliaria. CMA también se ve afectada por la delimitación del área de mercado, las tasas de absorción, las tasas de vacantes y el análisis de alquiler del mercado.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador